Häufige Fehler ausländischer Investoren in Budapest

1. Den tulajdoni lap (Grundbuchauszug) nicht lesen

Der tulajdoni lap zeigt Eigentümer, Fläche und im dritten Teil die Belastungen: Hypotheken, haszonélvezet (Nießbrauch), Veräußerungs- und Belastungsverbote, laufende Verfahren. Ein Nießbrauch zugunsten eines älteren Verwandten oder früheren Ehepartners kann verhindern, dass Sie die Wohnung nach dem Kauf nutzen oder vermieten.

Zu prüfen: ein aktueller Auszug, von Ihrem Anwalt gelesen, am Vortag der Unterzeichnung und erneut vor der Zahlung; schriftliche Löschung jeder Belastung (Löschungsbewilligung der Bank, Verzicht auf den Nießbrauch) als Vertragsbedingung. Der Vertrag muss ohnehin von einem ungarischen Anwalt verfasst und gegengezeichnet werden ^[7].

2. Die közös költség (Hausgeld) und geplante Arbeiten übersehen

In einer társasház (Eigentümergemeinschaft) zahlt jeder Eigentümer die közös költség und gegebenenfalls Renovierungsbeiträge an die Gemeinschaft ^[12]. Dach, Fassade, Aufzug oder Steigleitungen können zu einer Sonderumlage führen, die nach Ihrem Kauf beschlossen wird.

Zu prüfen: der aktuelle Monatsbetrag, eine Bestätigung, dass der Verkäufer keine Rückstände hat, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Budget und Stand einer etwaigen Rücklage sowie beschlossene oder diskutierte Arbeiten. Fordern Sie vom közös képviselő (Hausverwalter) eine schriftliche Bestätigung an.

3. Auf Kurzzeitvermietung setzen

Budapest registriert vom 1. Januar 2025 bis 31. Dezember 2026 keine neuen Privatunterkünfte; bereits registrierte sind nicht betroffen ^[5]. Der VI. Bezirk verbietet Kurzzeitvermietung seit 1. Januar 2026, mit Bußgeldern von 200.000 bis 2 Mio. HUF ^[4]. Der V. Bezirk begrenzt sie auf 5 % der Wohnungen eines Hauses ^[4]; der VII. erlaubt neue Unterkünfte nur im Erdgeschoss und auf höchstens 10 % der Wohnfläche eines Hauses und verlangt ab 1. Januar 2027 die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft ^[15]; der VIII. bereitet Regeln für Anfang 2027 vor ^[4]. Für bestehende Unterkünfte beträgt die Pauschalsteuer (tételes átalányadó) 2026 in Budapest 150.000 HUF pro Zimmer und Jahr ^[6].

Zu prüfen: die NTAK-Nummer (nationales Unterkunftsregister), wenn die Wohnung als Kurzzeitvermietung verkauft wird, die Bezirksverordnung, die Hausordnung und die Haltung der Eigentümergemeinschaft. Rechnen Sie die Rendite auf Basis einer Langzeitvermietung.

4. Kosten und Dauer der Renovierung unterschätzen

In einem Altbau zeigt sich der Zustand von Leitungen, Feuchtigkeit oder Fenstern oft erst beim Öffnen der Wände. Arbeiten an Gemeinschaftsteilen oder der Fassade erfordern in der Regel die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. Beim schnellen Wiederverkauf wird der Gewinn mit 15 % besteuert, und nur durch Rechnung oder Urkunde belegte Kosten sind abziehbar ^[1]: Arbeiten ohne Rechnung erhöhen die Steuer.

Zu prüfen: ein technisches Gutachten vor dem Angebot, aufgeschlüsselte Kostenvoranschläge, eine Reserve für Unvorhergesehenes, ein Zeitplan mit den nötigen Zustimmungen und Rechnungen auf Ihren Namen für jede Ausgabe.

5. Angebotspreis mit Verkaufspreis verwechseln

Von Portalen veröffentlichte Indizes beruhen auf Inseraten, und vereinbarte Preise liegen meist etwas darunter ^[8]. Im 4. Quartal 2025 wurde bei 16 % der angebotenen Neubauwohnungen in Budapest der Preis gesenkt ^[9]. Die Grunderwerbsabgabe richtet sich nach dem von der NAV festgesetzten Verkehrswert, nicht unbedingt nach Ihrem Preis ^[1].

Zu prüfen: tatsächliche Vergleichsverkäufe in derselben Straße oder demselben Haus (Ihr Anwalt oder ein Gutachter kann sie beschaffen), die Vermarktungsdauer und die Historie der Preissenkungen.

6. Das Währungsrisiko vernachlässigen

Preise, Mieten, közös költség und Steuern lauten auf Forint, Ihre Ersparnisse oder Ihr Kredit vielleicht auf Euro. Eine Wechselkursbewegung verändert Kaufkosten und Rendite in Euro zugleich. Zu prüfen: die Währung des Preises im Vertrag, Zeitpunkt und Kosten des Umtauschs, die Währung von Kredit und Einkommen sowie eine Renditerechnung mit mehreren Wechselkursen.

7. Bei der steuerlichen Ansässigkeit irren

Mieten und Veräußerungsgewinne aus einer ungarischen Immobilie sind in Ungarn steuerpflichtig, auch für Gebietsfremde ^[10]. Mieteinnahmen werden mit 15 % besteuert, ohne szocho ^[10][11]. Ein Veräußerungsgewinn ist bis zum 20. Mai des Folgejahres zu erklären ^[1]. Ihr Wohnsitzland kann diese Einkünfte ebenfalls besteuern und nach dem Doppelbesteuerungsabkommen anrechnen. Ein Gesetzentwurf vom Oktober 2026 sieht zudem eine Steuer auf Nettovermögen über 1 Mrd. HUF vor, die ungarische Immobilien Gebietsfremder erfassen würde ^[13].

Zu prüfen: mit einem Steuerberater in beiden Ländern Ihre Ansässigkeit, das anwendbare Abkommen und Ihre ungarischen Erklärungspflichten ab der ersten Miete.

8. Eine Anzahlung ohne Anwalt leisten

Die übliche Anzahlung (foglaló) beträgt rund 10 % des Preises. Tritt der Käufer zurück, verfällt sie; tritt der Verkäufer zurück, schuldet er das Doppelte ^[7]. Eine Anzahlung auf eine bloße Absprache hin, vor jeder Grundbuchprüfung, lässt Sie ungeschützt.

Zu prüfen: nichts zahlen, bevor Ihr eigener Anwalt (nicht der des Verkäufers oder Maklers) den tulajdoni lap geprüft und den Vertrag aufgesetzt hat ^[7]; fragen Sie, ob das Geld bis zur Löschung der Belastungen auf dem Anderkonto des Anwalts (ügyvédi letét) verwahrt werden kann.

9. Außerhalb der EU: die Erwerbsgenehmigung vergessen

Ein Käufer außerhalb EU/EWR, Person oder Gesellschaft, braucht die Genehmigung des Regierungsamts am Ort der Immobilie ^[3]. Gesetzliche Frist: 45 Tage; Gebühr: 65.000 HUF; der Bürgermeister äußert sich zum örtlichen Interesse ^[2]. Die Genehmigung kann verweigert werden, wenn das Herkunftsland Ungarn keine Gegenseitigkeit gewährt ^[3]. Der Kauf einer Wohnung verschafft zudem kein Aufenthaltsrecht: Das Gastinvestorenprogramm setzt Immobilienfondsanteile von mindestens 250.000 € oder eine Spende von mindestens 1.000.000 € voraus ^[14].

Zu prüfen: ein Vertrag unter der Bedingung der Genehmigung, ein auf die Entscheidung abgestimmter Zahlungsplan sowie beglaubigte und gegebenenfalls übersetzte Ausweisdokumente ^[2][7].

10. Erdgeschoss- oder Hofwohnung kaufen, ohne an den Wiederverkauf zu denken

Ein niedrigerer Quadratmeterpreis kann weniger Licht, mehr Lärm von Hof oder Straße, Feuchtigkeit oder geringere Sicherheit widerspiegeln, und beim Wiederverkauf einen kleineren Käuferkreis. Auch Regeln zur Kurzzeitvermietung können die Lage der Wohnung im Haus betreffen: Der VII. Bezirk etwa stellt Lagebedingungen für neue Unterkünfte ^[15].

Zu prüfen: aktuelle Verkäufe vergleichbarer Wohnungen im selben Haus, Besichtigungen zu verschiedenen Tageszeiten, eine Feuchtigkeitsprüfung und die übliche Verkaufsdauer dieses Wohnungstyps im Viertel.

Häufige Fragen