Allgemeine Information, Stand am angegebenen Datum. Keine Steuer- oder Rechtsberatung: Regeln ändern sich und hängen von Ihrer Situation ab. Lassen Sie Ihren Fall von einem ungarischen Anwalt oder Steuerberater prüfen.
Das Wichtigste
- Die Grunderwerbsgebühr (vagyonszerzési illeték) beträgt 4 % des Verkehrswerts der Wohnung [5].
- Seit 1. Januar 2026 kann sich die Ersatzerwerbsregel auf einen Verkauf der letzten 5 Jahre stützen, zuvor 3 [6].
- Die foglaló (Draufgabe) liegt oft bei etwa 10 % des Preises; ein schuldhafter Verkäufer zahlt sie doppelt zurück [4].
- Ein seit dem 1. November 2023 ausgestellter Energieausweis gilt 5 Jahre [14].
- Gemeinschaften mit mehr als sechs Wohnungen müssen ihren Verwalter bis 31. Oktober 2026 im Grundbuch eintragen lassen [10].
So nutzen Sie dieses Glossar
Die Unterlagen eines ungarischen Immobilienkaufs – Vertrag, Grundbuchauszug, Gemeinschaftsordnung, Steuerbescheide – sind ungarisch, und Rechtsbegriffe haben nicht immer eine genaue Entsprechung. Das Glossar nennt für jeden Begriff das ungarische Wort, wie es in den Dokumenten steht, seine Bedeutung auf Deutsch und einen praktischen Hinweis.
Die Definitionen beschreiben den üblichen Sprachgebrauch und die allgemeinen Regeln zum 26. Oktober 2026. Sie ersetzen weder den Gesetzestext noch anwaltlichen Rat. Beträge und Sätze verweisen auf die unten aufgeführten Quellen.
Die Tabelle ist thematisch geordnet: Grundbuch und Vertrag, Rechte und Lasten, Wohnungseigentum, Steuern und Verwaltung, Miete und Heizung, danach Begriffe aus Inseraten und zum Gebäude.
| Ungarischer Begriff | Bedeutung auf Deutsch | Hinweis |
|---|---|---|
| tulajdoni lap | Grundbuchauszug | Drei Teile: I Immobilie, II Eigentümer, III Lasten und Rechte [1]. |
| helyrajzi szám (hrsz) | Flurstücksnummer | Identifiziert die Immobilie im Register; in einer Gemeinschaft hat jede Wohnung eine Unternummer (z. B. 12345/A/7). |
| földhivatal | Grundbuchamt | Abteilung des Regierungsamts (kormányhivatal), die das Immobilienregister führt. |
| ingatlan-nyilvántartás | Immobilienregister (Grundbuch) | Öffentliches Register der Rechte und Tatsachen zu Grundstücken und Gebäuden [2]. |
| széljegy | Vermerk eines anhängigen Antrags | Eingereichter, noch nicht entschiedener Antrag; sichert den Rang [3]. |
| szemle / teljes másolat | Auszug der gültigen Eintragungen / Vollauszug | Der Vollauszug zeigt auch gelöschte Eintragungen [1]. |
| törzslap / különlap | Hauptblatt / Einzelblatt | Bei einer Eigentümergemeinschaft: ein Blatt für das Gebäude und eines je Wohnung [2]. |
| adásvételi szerződés | Kaufvertrag | Schriftlich; für die Eintragung notarielle Urkunde oder anwaltlich gegengezeichnete Privaturkunde. |
| ellenjegyzés | Gegenzeichnung (durch einen Anwalt) | Der Anwalt zeichnet den Vertrag gegen, der dann zur Eintragung dienen kann. |
| ügyvédi letét | Anwaltsanderkonto (Treuhand) | Der Kaufpreis wird vom Anwalt verwahrt, bis die vereinbarten Bedingungen erfüllt sind. |
| foglaló | Draufgabe (Angeld) | Oft etwa 10 %; verfällt bei Verschulden des Käufers, doppelt zurück bei Verschulden des Verkäufers; ausdrücklich zu benennen [4]. |
| előleg | Anzahlung | Wird bei Scheitern des Kaufs erstattet; jede nicht als foglaló bezeichnete Zahlung gilt als előleg [4]. |
| tulajdonjog-fenntartás | Eigentumsvorbehalt | Der Verkäufer bleibt bis zur vollständigen Zahlung Eigentümer; im Register wird nur dies vermerkt. |
| birtokbaadás | Übergabe des Besitzes | Mit Übergabeprotokoll und Zählerständen. |
| tehermentes | lastenfrei | Teil III ist leer oder enthält nur unbedenkliche Rechte wie ein Leitungsrecht [3]. |
| jelzálogjog | Hypothek (Grundpfandrecht) | In Teil III mit dem ursprünglichen Forderungsbetrag eingetragen, nicht mit der aktuellen Schuld [3]. |
| elidegenítési és terhelési tilalom | Veräußerungs- und Belastungsverbot | Meist zugunsten der kreditgebenden Bank; ein Verkauf braucht ihre Zustimmung [3]. |
| végrehajtási jog | Vollstreckungsrecht | Zugunsten eines Gläubigers im Vollstreckungsverfahren eingetragen [1]. |
| haszonélvezet | Nießbrauch | Bleibt beim Verkauf bestehen; endet mit dem Tod oder durch Verzicht; Löschung ist zu beantragen [8]. |
| elővásárlási jog | Vorkaufsrecht | Gesetzlich (Miteigentümer; der Staat bei Wohnungen über 200 m² im Welterbegebiet) oder vertraglich [12]. |
| szolgalmi jog | Dienstbarkeit | Zum Beispiel ein Wegerecht; in Teil III eingetragen [3]. |
| vezetékjog | Leitungsrecht | Recht eines Netzbetreibers; für den Eigentümer meist ohne Nachteil [3]. |
| társasház | Wohnungseigentümergemeinschaft | Geregelt durch Gesetz CXXXIII/2003, die alapító okirat und die SZMSZ [11]. |
| alapító okirat | Gründungsurkunde (Teilungserklärung) | Legt Wohnungen, Gemeinschaftseigentum und Anteile fest; beim Grundbuchamt hinterlegt. |
| SZMSZ | Organisations- und Betriebsordnung | Szervezeti és működési szabályzat; Gemeinschaften mit mehr als sechs Wohnungen haben eine [10]. |
| tulajdoni hányad | Miteigentumsanteil | Grundlage für die Verteilung des Hausgelds, sofern die Ordnung nichts anderes bestimmt. |
| közös képviselő | Verwalter | Von der Versammlung gewählt; in Häusern mit mehr als sechs Wohnungen bis 31. Oktober 2026 im Grundbuch einzutragen [9][10]. |
| intézőbizottság | Verwaltungsausschuss | Alternative zum Verwalter; dann wird der Vorsitzende eingetragen [9]. |
| közgyűlés | Eigentümerversammlung | Beschließt Haushalt, Hausgeld und Arbeiten; Protokolle vor dem Kauf anfordern. |
| közös költség | Hausgeld | Monatlicher Beitrag zu den gemeinsamen Kosten; Rückstände können durch eine Hypothek gesichert werden. |
| felújítási alap | Instandhaltungsrücklage | Rücklage der Gemeinschaft für Arbeiten am Gebäude. |
| lichthof | Lichtschacht | Kleiner geschlossener Innenhof; Gemeinschaftseigentum. |
| gang | offener Laubengang | Typisch für Budapester Altbauten mit Innenhof; erschließt die Wohnungen. |
| vagyonszerzési illeték | Grunderwerbsgebühr | 4 % des Verkehrswerts, festgesetzt von der NAV; Erklärung auf Formular B400 [5]. |
| cserepótló vétel | Ersatzerwerb | Gebühr nur auf die Preisdifferenz; seit 1. Januar 2026 zählt ein Verkauf innerhalb der letzten 5 Jahre [6]. |
| adóazonosító jel | Steueridentifikationsnummer (natürliche Personen) | Von der NAV vergeben; ausländische Personen ohne Nummer können sie beantragen [13]. |
| lakcímkártya | Adresskarte | Amtlicher Nachweis der gemeldeten Adresse; erhältlich in einem kormányablak (Behördenschalter). |
| energetikai tanúsítvány | Energieausweis | 5 Jahre gültig, wenn seit dem 1. November 2023 ausgestellt; 12 Klassen von A+++ bis I; Pflicht bei Verkauf oder Vermietung [7][14]. |
| albérlet | Mietwohnung (Miete) | Umgangssprachlich für jede Miete; der Rechtsbegriff ist lakásbérlet. |
| kaució | Mietkaution | Sichert Forderungen des Vermieters; Höhe im Mietvertrag festgelegt. |
| rezsi | Nebenkosten | Strom, Gas, Wasser, Heizung; manchmal auch das Hausgeld. |
| gázkonvektor | Gaskonvektor | Einzelraumheizgerät mit Abgasführung durch die Außenwand. |
| cirkó | Gas-Wandtherme | Beheizt Heizkörper und oft das Warmwasser; braucht eine ordnungsgemäße Abgasleitung. |
| távfűtés | Fernwärme | Häufig in Plattenbauten; Abrechnung durch den Fernwärmeversorger. |
| felújítandó | renovierungsbedürftig | Inseratsangabe für eine sanierungsbedürftige Immobilie; Umfang vor Ort prüfen. |
| újépítésű | Neubau | Neu gebaute Wohnung; Nutzungserlaubnis (használatbavételi engedély) prüfen. |
| téglalakás | Wohnung in einem Ziegelbau | Der Großteil des älteren Bestands in der Budapester Innenstadt. |
| panellakás | Plattenbauwohnung | Großsiedlungen, vor allem aus den 1960er- bis 1980er-Jahren. |
| belmagasság | Raumhöhe | In Altbauten hoch; erlaubt manchmal eine Hochebene. |
| galéria | Hochebene (Galerie) | Zwischenebene in einer Wohnung mit hohen Decken; Rechtmäßigkeit und Anrechnung auf die Fläche prüfen. |
| udvari / utcai | hofseitig / straßenseitig | Hofseite oft ruhiger, Straßenseite oft heller. |
| erkély | Balkon | francia erkély = französischer Balkon (Geländer vor einer Fenstertür). |
| hasznos alapterület | Nutzfläche | Nutzbare Innenfläche ohne Wände; übliche Grundlage für den m²-Preis. |
| statikai szakvélemény | Statikgutachten | Erforderlich bei Arbeiten an tragenden Bauteilen. |
| műemlék | Baudenkmal | Arbeiten, auch im Inneren, brauchen eine Denkmalgenehmigung. |
Grundbuch und Vertrag
Der tulajdoni lap ist das zentrale Dokument. Teil I beschreibt die Immobilie, Teil II die Eigentümer und Teil III Lasten und Rechte Dritter [1]. Eine Eigentümergemeinschaft hat ein Hauptblatt (törzslap) für das Gebäude und ein Einzelblatt (különlap) je Wohnung [2]. Ein Vermerk oben (széljegy) zeigt einen anhängigen, noch nicht eingetragenen Antrag [3].
Zwei Begriffe werden oft verwechselt: foglaló und előleg. Für die foglaló gelten bei Scheitern des Kaufs besondere Regeln: Ein schuldhafter Käufer verliert sie, ein schuldhafter Verkäufer zahlt sie doppelt zurück. Jede Zahlung, die der Vertrag nicht ausdrücklich als foglaló bezeichnet, ist ein előleg und wird erstattet [4].
Wohnungseigentum
Die meisten Budapester Wohnungen sind Einheiten einer társasház. Die Pflichten der Eigentümer ergeben sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz, der alapító okirat und der SZMSZ [11]. Tragende Wände, Stützen und Träger sind Gemeinschaftseigentum, auch wenn sie in einer Wohnung liegen [11].
Der közös képviselő verwaltet das Haus, zieht den közös költség ein und setzt die Beschlüsse der Versammlung (közgyűlés) um. Seit einer am 1. Oktober 2024 in Kraft getretenen Änderung muss er im törzslap der Gemeinschaft eingetragen sein [9]; bei Häusern mit mehr als sechs Wohnungen endet die Frist am 31. Oktober 2026 [10].
Steuern, Verwaltung und Miete
Der Käufer zahlt die vagyonszerzési illeték, 4 % des von der NAV (Steuer- und Zollverwaltung) festgesetzten Verkehrswerts; der Vertrag wird mit Formular B400 eingereicht, die NAV teilt den Betrag später mit [5]. Die Ersatzerwerbsregel (cserepótló vétel) wurde zum 1. Januar 2026 gelockert: Der frühere Verkauf darf bis zu 5 statt 3 Jahre zurückliegen [6]. Für diese Verfahren braucht eine Privatperson eine adóazonosító jel der NAV [13].
Bei der Miete ist albérlet das Alltagswort für jede Mietwohnung. Der Mietvertrag regelt die kaució (Kaution) und die Verteilung der rezsi (Energie, Wasser, Heizung). Die Heizungsart – gázkonvektor, cirkó oder távfűtés – prägt diese Kosten. Ein Energieausweis ist auch bei Vermietung Pflicht [7].
Häufige Fragen
Bedeutet albérlet Untermiete?
Ursprünglich ja; im Alltag bezeichnet das Wort heute jede Miete. Der Rechtsbegriff für die Wohnungsmiete ist lakásbérlet.
Was bedeutet tehermentes in einem Inserat?
Dass Teil III des tulajdoni lap keine belastende Eintragung enthält. Prüfen Sie dies an einem aktuellen Auszug: Manche Eintragungen, etwa ein Leitungsrecht, sind praktisch folgenlos [3].
Ist eine foglaló Pflicht?
Nein. Sie ist eine vertragliche Option. Ist sie nicht ausdrücklich vereinbart, gelten Zahlungen vor dem Restkaufpreis als Anzahlungen (előleg), die bei Scheitern erstattet werden [4].
Quellen
- Bank360 – Tulajdoni lap lekérése: típusok, díjak, a lap szerkezete — abgerufen am 26. Oktober 2026
- Money.hu Tudástár – Tulajdoni lap (fogalom): törzslap és különlap — abgerufen am 26. Oktober 2026
- Bankmonitor – A tulajdoni lap rejtelmei — abgerufen am 26. Oktober 2026
- Bankmonitor – Minden, amit a lakásvásárlás foglalójáról tudni érdemes — abgerufen am 26. Oktober 2026
- Bank360 – Vagyonszerzési illeték (frissítve 2026.01.05.) — abgerufen am 26. Oktober 2026
- Biztosdöntés – Nagyobb mozgástér a lakásvásárlóknak: így módosult az illetéktörvény (2026) — abgerufen am 26. Oktober 2026
- Bank360 – Energetikai tanúsítvány lekérdezése (frissítve 2025.11.04.) — abgerufen am 26. Oktober 2026
- Privátbankár – Mit jelent és hogy működik a haszonélvezeti jog? — abgerufen am 26. Oktober 2026
- Economx – Kötelező földhivatali nyilvántartásba vétel a közös képviselőknek (2025.03.06.) — abgerufen am 26. Oktober 2026
- Pénzcentrum – Társasházak: a közös képviselő bejegyzésének határideje 2026. október 31. (2026.04.23.) — abgerufen am 26. Oktober 2026
- Privátbankár – Vaskos bírság a lakásfelújítás miatt: társasházi szabályok — abgerufen am 26. Oktober 2026
- Telex – Az állam elővásárlási jogot szerzett a világörökségi területek 200 m² feletti lakásaira (2021.10.05.) — abgerufen am 26. Oktober 2026
- NAV – Adóazonosító jel és adókártya igénylése — abgerufen am 26. Oktober 2026
- Bankmonitor – Novembertől életbe lépnek az új energiatanúsítvány-szabályok (Oct 2023) — abgerufen am 26. Oktober 2026