A külföldi befektetők gyakori hibái Budapesten

1. A tulajdoni lap át nem nézése

A tulajdoni lap mutatja a tulajdonost, az alapterületet, a III. részében pedig a terheket: jelzálogjogot, haszonélvezeti jogot, elidegenítési és terhelési tilalmat, folyamatban lévő eljárásokat. Egy idős rokon vagy volt házastárs javára bejegyzett haszonélvezet megakadályozhatja, hogy a vásárlás után beköltözzön vagy kiadja a lakást.

Mit ellenőrizzen: friss tulajdoni lapot, amelyet ügyvédje az aláírás előtti napon és a fizetés előtt újra átnéz; minden teher írásos törlését (banki törlési engedély, lemondás a haszonélvezetről) szerződéses feltételként. A szerződést egyébként is magyar ügyvédnek kell elkészítenie és ellenjegyeznie ^[7].

2. A közös költség és a tervezett felújítások figyelmen kívül hagyása

Társasházban minden tulajdonostárs közös költséget és – ha döntöttek róla – felújítási hozzájárulást fizet a társasháznak ^[12]. A tető, a homlokzat, a lift vagy a strangok felújítása az Ön vásárlása után megszavazott befizetést vonhat maga után.

Mit ellenőrizzen: a jelenlegi havi összeget, a közös képviselő igazolását arról, hogy az eladónak nincs tartozása, az utolsó közgyűlési jegyzőkönyveket, a költségvetést és az esetleges felújítási alap egyenlegét, valamint a megszavazott vagy napirenden lévő munkákat.

3. Rövid távú kiadásra építeni

Budapesten 2025. január 1. és 2026. december 31. között nem vehető nyilvántartásba új magánszálláshely; a már regisztráltakat ez nem érinti ^[5]. A VI. kerület 2026. január 1-jétől tiltja a rövid távú kiadást, 200 000–2 millió Ft bírsággal ^[4]. Az V. kerület egy épületben a lakások 5%-ára korlátozza ^[4]; a VII. kerületben új szálláshely csak földszinten, az épület lakóterületének legfeljebb 10%-án nyílhat, és 2027. január 1-jétől társasházi hozzájárulás kell ^[15]; a VIII. kerület 2027 elejére készít szabályozást ^[4]. A működő szálláshelyeknél a tételes átalányadó 2026-ban Budapesten lakószobánként évi 150 000 Ft ^[6].

Mit ellenőrizzen: az NTAK-számot, ha a lakást működő szálláshelyként hirdetik, a kerületi rendeletet, a társasház szervezeti és működési szabályzatát és álláspontját. A megtérülést hosszú távú bérbeadásra számolja.

4. A felújítás költségének és idejének alábecslése

Régi épületben a vezetékek, a nedvesség vagy a nyílászárók állapota sokszor csak a falak megbontásakor derül ki. A közös tulajdont vagy a homlokzatot érintő munkákhoz általában a társasház hozzájárulása kell. Gyors továbbértékesítésnél a jövedelem 15%-os adó alá esik, és csak számlával vagy okirattal igazolt költség vonható le ^[1]: a számla nélkül kifizetett munka növeli az adót.

Mit ellenőrizzen: műszaki szemlét az ajánlat előtt, tételes árajánlatokat, tartalékot a váratlan tételekre, a szükséges hozzájárulásokat is tartalmazó ütemtervet, és minden kiadásról az Ön nevére szóló számlát.

5. A kínálati ár és az eladási ár összekeverése

A portálok indexei hirdetéseken alapulnak, a megállapodott árak általában valamivel alacsonyabbak ^[8]. 2025 IV. negyedévében a Budapesten kínált új lakások 16%-ának csökkent az ára ^[9]. Az illeték alapja a NAV által megállapított forgalmi érték, nem feltétlenül az Ön vételára ^[1].

Mit ellenőrizzen: valós összehasonlító eladásokat ugyanabban az utcában vagy épületben (ügyvédje vagy értékbecslő beszerezheti), mióta van a lakás a piacon, és hányszor csökkentették az árát.

6. Az árfolyamkockázat figyelmen kívül hagyása

Az árak, a bérleti díjak, a közös költség és az adók forintban vannak, az Ön megtakarítása vagy hitele viszont lehet euróban. Az árfolyam elmozdulása egyszerre változtatja meg a vételi költséget és az euróban számolt hozamot. Mit ellenőrizzen: a vételár devizáját a szerződésben, az átváltás időpontját és költségét, a hitel és a jövedelem devizáját, és számolja ki a hozamot több árfolyammal.

7. Tévedés az adóügyi illetőségben

A magyarországi ingatlan bérleti díja és eladási jövedelme Magyarországon adóköteles, nem rezidens tulajdonosnál is ^[10]. A bérleti jövedelem adója 15%, szocho nem terheli ^[10][11]. Az eladásból származó jövedelmet a következő év május 20-áig kell bevallani ^[1]. Az illetőség szerinti ország is adóztathatja ezeket a jövedelmeket, a kettős adóztatási egyezmény szerinti beszámítással. A 2026. októberi törvénytervezet ráadásul 1 milliárd Ft feletti nettó vagyonra adót vetne ki, amely a nem rezidensek magyarországi ingatlanaira is kiterjedne ^[13].

Mit ellenőrizzen: mindkét ország adótanácsadójával az illetőségét, az alkalmazandó egyezményt és a magyar bevallási kötelezettségeit már az első bérleti díjtól.

8. Foglaló fizetése ügyvéd nélkül

A szokásos foglaló a vételár kb. 10%-a. Ha a vevő lép vissza, elveszíti; ha az eladó, kétszeresét kell visszafizetnie ^[7]. Puszta megállapodás alapján, a tulajdoni lap ellenőrzése előtt fizetett foglaló védelem nélkül hagyja Önt.

Mit ellenőrizzen: ne fizessen semmit, amíg saját ügyvédje (nem az eladóé vagy az ingatlanosé) át nem nézte a tulajdoni lapot és el nem készítette a szerződést ^[7]; kérdezze meg, letétbe helyezhető-e az összeg ügyvédi letétként a terhek törléséig.

9. EU-n kívüli vevők: a szerzési engedély elfelejtése

Az EU/EGT-n kívüli vevőnek – magánszemélynek vagy cégnek – az ingatlan fekvése szerinti kormányhivatal engedélye kell ^[3]. Ügyintézési határidő: 45 nap; díj: 65 000 Ft; a polgármester nyilatkozik az önkormányzati érdekről ^[2]. Az engedély megtagadható, ha a vevő országa nem biztosít viszonosságot a magyaroknak ^[3]. A lakásvásárlás tartózkodási jogot sem ad: a vendégbefektetői program legalább 250 000 € ingatlanalap-befektetési jegyet vagy legalább 1 000 000 € adományt kíván ^[14].

Mit ellenőrizzen: az engedély megadásától függő szerződést, a döntéshez igazított fizetési ütemezést, és szükség esetén hitelesített, lefordított személyazonosító okmányokat ^[2][7].

10. Földszinti vagy udvari lakás vásárlása a továbbértékesítés végiggondolása nélkül

Az alacsonyabb négyzetméterár mögött kevesebb fény, udvari vagy utcai zaj, nedvesség vagy gyengébb biztonság állhat, továbbértékesítéskor pedig szűkebb vevőkör. A rövid távú kiadás szabályai is figyelembe vehetik a lakás épületen belüli elhelyezkedését: a VII. kerület például elhelyezkedési feltételt szab az új szálláshelyeknek ^[15].

Mit ellenőrizzen: ugyanabban az épületben eladott hasonló lakások friss árait, a lakást a nap különböző szakaszaiban, a nedvességet, és hogy a környéken mennyi idő alatt kel el egy ilyen lakás.

Gyakori kérdések