FAQ: Darf ein Ausländer in Ungarn kaufen? Welche Risiken, welche Steuern?

Ja, ohne Genehmigung. EU-, EWR- und Schweizer Bürger sowie ihre Gesellschaften sind ausgenommen ^[1].

Er braucht die Genehmigung des Regierungsamts am Ort der Immobilie. Gesetzliche Frist 45 Tage, Gebühr 65.000 HUF, Stellungnahme des Bürgermeisters; Ablehnung möglich aus Gründen der öffentlichen Ordnung oder mangels Gegenseitigkeit ^[2][3]. Der Vertrag wird unter der Bedingung der Genehmigung geschlossen ^[8].

Für EU-Käufer hängt die Dauer vor allem von Prüfungen und Finanzierung ab. Der Eigentumswechsel wird am Tag der Einreichung durch den Anwalt im Grundbuch vermerkt, den Abgabenbescheid stellt die NAV einige Wochen später aus ^[8]. Für Nicht-EU-Käufer kommt die Genehmigungsfrist (gesetzlich 45 Tage) hinzu ^[2].

Rechnen Sie mit rund 5–7 % zusätzlich zum Preis: 4 % Grunderwerbsabgabe, Anwaltshonorar (nach einer Marktschätzung rund 1 % zzgl. MwSt.), Registergebühren und für Nicht-EU-Käufer 65.000 HUF Genehmigungsgebühr ^[2][4][8]. Die Maklerprovision zahlt meist der Verkäufer ^[8].

Mit 15 %, auch für Gebietsfremde. Abziehbar ist entweder eine Pauschale von 10 % (effektiv 13,5 % der Bruttomiete) oder die belegten Kosten ^[6]. Auf diese Einkünfte fällt kein szocho (Sozialbeitrag) an ^[5]. Für Kurzzeitvermietung gelten andere Regeln.

Der Gewinn (Preis abzüglich belegter Kosten) wird mit 15 % besteuert. Bei Verkauf 2026 ist der steuerpflichtige Anteil 100 % bei Erwerb 2025 oder 2026, 90 % (2024), 60 % (2023), 30 % (2022) und 0 % ab 2021 und früher. Erklärung bis 20. Mai des Folgejahres ^[4].

Nein. Sie können Ihrem Anwalt eine Vollmacht zur Unterzeichnung erteilen und per Überweisung zahlen. Viele Käufer reisen für Besichtigungen und die Kontoeröffnung an und schließen dann aus der Ferne ab ^[8].

Die NAV setzt die Grunderwerbsabgabe fest und erhält Ihre Erklärungen zu Mieten und Veräußerungsgewinnen ^[4]; dafür müssen Sie dort registriert sein. Verfahren und Dauer klären Sie mit Ihrem Anwalt, der dies meist mit dem Kaufdossier erledigt.

Ja. Eine Gesellschaft aus einem EU-/EWR-Staat braucht keine Genehmigung, eine aus einem Drittstaat schon ^[1][3]. Eine ungarische Gesellschaft zahlt 9 % Körperschaftsteuer auf Gewinne ^[6]. Vergleichen Sie Verwaltungskosten und Ausschüttungsbesteuerung mit einem Steuerberater.

Nein. Für Drittstaatsangehörige setzt die Gastinvestoren-Aufenthaltserlaubnis (vendégbefektetői tartózkodási engedély) entweder Anteile von mindestens 250.000 € an einem bei der MNB registrierten Immobilienfonds oder eine Spende von mindestens 1.000.000 € an eine Hochschule voraus; sie gilt bis zu 10 Jahre und ist verlängerbar ^[9]. Der direkte Wohnungskauf gehört nicht dazu ^[9][10].

Mit einer neuen Registrierung in Budapest nicht vor dem 1. Januar 2027 ^[13]. Im VI. Bezirk ist die Tätigkeit seit 1. Januar 2026 verboten, mit Bußgeldern von 200.000 bis 2 Mio. HUF; der V. Bezirk begrenzt den Anteil der Wohnungen je Haus ^[12], der VII. erlaubt neue Unterkünfte nur im Erdgeschoss und auf höchstens 10 % der Wohnfläche eines Hauses, ab 1. Januar 2027 mit Zustimmung der Eigentümergemeinschaft ^[14].

Übersehene Grundbuchlasten (Hypothek, Nießbrauch), von der Eigentümergemeinschaft beschlossene Arbeiten, Regeln zur Kurzzeitvermietung, Währungsrisiko bei einem Forint-Objekt und eine Anzahlung ohne Anwalt. Unsere Seite zu häufigen Fehlern erläutert die Prüfpunkte. Bei großen Vermögen auch den Entwurf zur Vermögensteuer verfolgen ^[11].