Kauf- und Verkaufskosten in Ungarn

Wie diese Zahlen zu lesen sind

Es gibt zwei Arten von Kosten. Gesetzlich geregelte Kosten (Erwerbsteuer, Grundbuchgebühren, Genehmigungsgebühr, Einkommensteuer) sind für alle gleich. Marktkosten (Anwalt, Makler, Energieausweis) sind verhandelbar: Die folgenden Spannen stammen von ungarischen Finanzvergleichsportalen aus dem Jahr 2026 und sind keine amtlichen Tarife.

Alle Beträge sind in Forint (HUF) angegeben und wurden am 26. Oktober 2026 geprüft. Die Regeln gelten für Privatpersonen. Für Gesellschaften, die kaufen und weiterverkaufen, gelten andere Steuerregeln, die hier nicht behandelt werden. Nichtansässige Verkäufer sollten zudem das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Ungarn und ihrem Wohnsitzstaat prüfen.

Erwerbsteuer (vagyonszerzési illeték)

Das ist der größte Kostenpunkt beim Kauf. Der Käufer zahlt sie auf Grundlage des von der NAV festgestellten Verkehrswerts (forgalmi érték), der meist dem Vertragspreis entspricht ^[1][4].

• Satz: 4 % bis 1 Milliarde HUF, 2 % auf den darüber liegenden Teil, höchstens 200 Millionen HUF pro Immobilie ^[4]. Beispiel: Bei einer Wohnung für 80 Millionen HUF beträgt die Steuer 3,2 Millionen HUF.
• Ersatzbeschaffung: Hat der Käufer in den 5 Jahren vor dem Kauf eine andere Wohnung verkauft oder verkauft er eine innerhalb des folgenden Jahres, wird nur die Wertdifferenz besteuert; ist die neue Immobilie weniger wert, fällt nichts an. Das 5-Jahres-Fenster gilt seit dem 1. Januar 2026 (zuvor 3 Jahre), und der Käufer wählt nun selbst, welcher Verkauf zählt ^[3]. Die Ermäßigung ist auf dem Formular B400 zu beantragen ^[3].
• Unter 35, erste Wohnung: 50 % Ermäßigung, wenn der Wert 15 Millionen HUF nicht übersteigt ^[2][4].
• Weitere Befreiungen: Übertragungen zwischen Ehegatten und Verwandten in gerader Linie; Käufe mit CSOK Plusz oder Dorf-CSOK; einige günstige Neubauwohnungen ^[1][2].

Zahlbar ist die Steuer innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt des NAV-Bescheids, der Wochen oder Monate nach Einreichung des Vertrags eintreffen kann ^[1][4].

Anwalt, Grundbuch, Genehmigung und Übersetzungen

• Anwalt: für die Eintragung des Vertrags vorgeschrieben. Das Honorar ist frei vereinbar. Quellen aus 2026 nennen meist 0,5 % bis 1 % des Preises; ein Portal nennt für Budapest 0,3 % bis 0,8 % bei einem Minimum von 100.000 bis 150.000 HUF, ein anderes bis zu 3 % ^[7][8]. Üblicherweise zahlt der Käufer.
• Grundbuch: Eigentumseintragung 10.600 HUF pro Immobilie, Hypothekeneintragung 20.000 HUF, beglaubigter elektronischer Auszug 4.800 HUF, beglaubigter Papierauszug 10.000 HUF ^[5]. Diese Beträge gelten seit Ende Juli 2024 nach einer Erhöhung um rund 60 % ^[6].
• Genehmigung für Käufer außerhalb von EU, EWR und Schweiz: 65.000 HUF pro Immobilie; 13.000 HUF im Sonderfall eines Antragstellers auf die ungarische Staatsbürgerschaft mit Freizügigkeits- oder Niederlassungsstatus, der eine Wohnung kauft ^[10].
• Übersetzungen: Unterlagen ausländischer Gesellschaften müssen für den Genehmigungsantrag vom OFFI (Landesamt für Übersetzungen) ins Ungarische übersetzt werden ^[10]. Die Kosten hängen vom Umfang ab und sollten vorab angefragt werden.
• Bankbewertung: Bei Kreditfinanzierung werden für das Gutachten üblicherweise 30.000 bis 80.000 HUF berechnet ^[8].

Maklerprovision

In Ungarn zahlt meist der Verkäufer die Maklerprovision, die oft bereits im Angebotspreis enthalten ist ^[7][8]. Veröffentlichte Spannen reichen von 1,5 % bis 5 % des Preises ^[7]; eine andere Quelle nennt 2 % bis 5 % zuzüglich Mehrwertsteuer auf Verkäuferseite ^[9]. Ein Käufer, der selbst einen Suchmakler beauftragt, zahlt die mit diesem vereinbarte Provision.

Vor der Unterzeichnung eines Maklervertrags ist zu prüfen, ob die Provision die Mehrwertsteuer enthält, ob der Auftrag exklusiv ist, wie lange er läuft und ob eine Provision auch fällig wird, wenn die Immobilie während der Laufzeit ohne den Makler verkauft wird.

Weiterverkauf: Einkommensteuer und Ermäßigung nach Haltedauer

Eine Privatperson, die eine Immobilie verkauft, zahlt 15 % Einkommensteuer (személyi jövedelemadó) auf das steuerpflichtige Einkommen ^[1]. Die Berechnung erfolgt in drei Schritten ^[1]:

1. Erlös: in der Regel der Verkaufspreis.
2. Abzüglich belegter Kosten: Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten (Erwerbsteuer, Anwalt), werterhöhende Investitionen und Verkaufskosten (Werbung, Anwalt, Maklerprovision). Die Kosten dürfen den Erlös nicht übersteigen und müssen durch Rechnungen oder andere Belege nachgewiesen werden.
3. Abzüglich der Ermäßigung nach Haltedauer, angewandt auf das Ergebnis je nach Erwerbsjahr.

Steuerpflichtiger Anteil des Einkommens ^[1]:

• Erwerbsjahr und Folgejahr: 100 %;
• 2. Jahr nach dem Erwerb: 90 %;
• 3. Jahr: 60 %;
• 4. Jahr: 30 %;
• ab dem 5. Jahr: 0 %, keine Steuer.

Als Erwerbsdatum gilt in der Regel der Tag der Einreichung des Vertrags beim Grundbuchamt ^[1]. Beispiel: Eine 2024 erworbene und 2026 verkaufte Wohnung befindet sich im 2. Jahr; bei einem Einkommen von 10 Millionen HUF nach Kosten sind 9 Millionen steuerpflichtig, die Steuer beträgt 1,35 Millionen HUF.

Das Einkommen wird in der jährlichen Steuererklärung angegeben, spätestens bis zum 20. Mai des Jahres nach Einreichung des Kaufvertrags beim Grundbuchamt. Eine erklärte Steuer bis 500.000 HUF kann in höchstens 12 Monatsraten ohne Zuschlag gezahlt werden ^[1].

Weitere Verkäuferkosten: Für den Verkauf ist ein Energieausweis Pflicht; Vergleichsportale nennen je nach Fläche 25.000 bis 50.000 HUF ^[9]. Ausweise nach den seit dem 1. November 2023 geltenden Regeln sind 5 Jahre gültig ^[11]. Hinzu kommen die Maklerprovision und gegebenenfalls der Anwalt des Verkäufers.

Häufige Fragen