Checkliste für Besichtigung und Due Diligence einer Wohnung in Budapest

Das Gebäude

In einer Eigentümergemeinschaft bestimmt der Zustand des Gebäudes die künftigen Kosten und mögliche Sonderumlagen. Auch eine gut erhaltene Wohnung kann hohe Kosten verursachen, wenn das Haus sanierungsbedürftig ist.

• Fassade: Risse, sich lösender Putz oder Stuck, Schutznetze oder Gerüste über dem Gehweg – oft ein Hinweis auf anstehende Arbeiten.
• Dach und oberstes Geschoss: Fragen Sie, wann das Dach zuletzt repariert wurde; achten Sie auf Wasserflecken im obersten Treppenhaus.
• Treppenhaus und Gemeinschaftsflächen: Stufen, Geländer des gang (offener Laubengang zum Hof), Innenhof, Feuchtigkeit im Keller.
• Aufzug: Gibt es einen, funktioniert er, wann wurde er modernisiert, und wie werden seine Kosten verteilt?
• Elektrik des Hauses: Fragen Sie, ob Hauptanschluss und gemeinsame Steigleitungen erneuert wurden.
• Wasser-, Abwasser- und Gassteigleitungen (strang): Sie sind Gemeinschaftseigentum; fragen Sie, wann sie ersetzt wurden.
• Geplante Arbeiten: Fragen Sie den közös képviselő (Verwalter), welche Arbeiten geplant sind, wie sie finanziert werden und ob eine Sonderumlage je Eigentümer zu erwarten ist ^[7].
• Rücklage: Fragen Sie nach dem Stand des felújítási alap (Instandhaltungsrücklage) und dem monatlichen Beitrag dazu.

Die Wohnung

Besichtigen Sie mindestens zweimal, einmal am Abend, und fotografieren Sie jeden Raum.

• Feuchtigkeit: modriger Geruch, Flecken, abblätternde Farbe am Wandfuß, hinter Möbeln und in Ecken von Außenwänden; Erdgeschoss und Dachgeschoss sind am stärksten betroffen.
• Fenster: Material, Zustand, Dichtigkeit; in einem geschützten Gebäude kann der Austausch genehmigungspflichtig sein.
• Heizung: Bestimmen Sie den Typ – gázkonvektor (Gas-Wandheizgeräte je Raum), cirkó (Gas-Wandtherme mit Heizkörpern) oder távfűtés (Fernwärme). Fragen Sie nach dem Alter des Geräts, der letzten Abgasprüfung und aktuellen Rechnungen.
• Warmwasser: Gastherme, Elektroboiler oder Fernwärme.
• Strom: Anschlussleistung und Zustand der Leitungen; eine alte Anlage trägt Induktionskochfeld, Elektroboiler und Klimaanlage oft nicht gleichzeitig.
• Belmagasság (Raumhöhe): Hohe Decken erlauben eine galéria (Hochebene), erhöhen aber die Heizkosten; prüfen Sie, ob eine vorhandene Hochebene rechtmäßig ist.
• Ausrichtung und Licht: Straßen- oder Hofseite (utcai/udvari), Stockwerk, Sonne zu verschiedenen Tageszeiten.
• Lärm: Straßenbahn, Ausgehstraßen, Hall im Innenhof, Nachbarn.
• Grundriss: Vergleichen Sie den tatsächlichen Grundriss mit dem Plan in der alapító okirat (Gründungsurkunde der Gemeinschaft); entfernte Wände oder ein verlegtes Bad können Zustimmungen erfordern.
• Zähler: eigene Wasser-, Gas- und Stromzähler, ablesbar und zugänglich.

Unterlagen, die Sie anfordern sollten

• Ein aktueller tulajdoni lap (siehe nächster Abschnitt) ^[1][2].
• Energetikai tanúsítvány: kostenlos und ohne Anmeldung in der öffentlichen Datenbank E-tanúsítás nach Adresse oder helyrajzi szám (Flurstücksnummer) abrufbar. Seit dem 1. November 2023 muss seine Nummer nicht mehr im Vertrag stehen, der Ausweis bleibt aber für Verkauf und Vermietung Pflicht ^[4].
• Alapító okirat und SZMSZ (Organisations- und Betriebsordnung): Gemeinschaftseigentum, Miteigentumsanteil der Wohnung (tulajdoni hányad), Nutzungsbeschränkungen (Kurzzeitvermietung, gewerbliche Nutzung), Regeln für Bauarbeiten.
• Abrechnungen des közös költség (Hausgeld): Monatsbetrag, Verteilungsschlüssel und eine schriftliche Bestätigung des közös képviselő, dass der Verkäufer keine Rückstände hat ^[7].
• Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen (közgyűlés): Beschlüsse zu Arbeiten, Umlagen, Krediten der Gemeinschaft, Streitigkeiten, Änderungen der Hausordnung.
• Rechnungen der letzten 12 Monate (Strom, Gas, Wasser, Fernwärme): Offene Rechnungen können die Ummeldung der Zähler auf den Käufer verhindern ^[7].
• Eintragung des Verwalters: Prüfen Sie, ob das törzslap (Hauptblatt) der Gemeinschaft im Grundbuch den közös képviselő nennt. Ein nicht eingetragener Verwalter kann in behördlichen Angelegenheiten nicht wirksam für das Haus handeln ^[5][6].

Den tulajdoni lap lesen

Der tulajdoni lap ist der Auszug aus dem Immobilienregister, das der földhivatal (Grundbuchamt) führt. Eine szemle zeigt nur die gültigen Eintragungen, eine teljes másolat auch gelöschte ^[1]. Den elektronisch beglaubigten Auszug beantragen Sie über Földhivatal Online mit Ügyfélkapu- oder KAÜ-Anmeldung; den beglaubigten Papierauszug erhalten Sie in jedem Grundbuchamt ^[2]. Bei einer Eigentümergemeinschaft besteht das Register aus einem Hauptblatt (törzslap) für das Gebäude und einem Einzelblatt (különlap) je Wohnung ^[13].

1. Kopf – széljegy: ein eingereichter, aber noch nicht eingetragener Antrag (Verkauf oder Hypothek in Bearbeitung). Er ist noch keine Eintragung, sichert aber den Rang ^[3].
2. Teil I – die Immobilie: Adresse, helyrajzi szám, Fläche, Art (zum Beispiel lakás, Wohnung) ^[1]. Ist die Immobilie nicht als Wohnung eingetragen, finanzieren Banken oft weniger oder zu strengeren Bedingungen ^[7].
3. Teil II – die Eigentümer: Namen, Anteile und Erwerbsgrund (Kauf, Erbschaft, Schenkung); Vermerke wie Minderjährigkeit oder Betreuung ^[1][3]. Alle Eigentümer müssen unterschreiben oder vertreten sein.
4. Teil III – Lasten und Rechte: Hypothek (jelzálog), Vollstreckungsrecht, haszonélvezet (Nießbrauch), Veräußerungs- und Belastungsverbot, laufende Prozesse, Vorkaufsrechte, Leitungsrechte ^[1][3]. Ist der Teil leer, wird dies ausdrücklich vermerkt. Eine Hypothek erscheint mit dem ursprünglichen Betrag, nicht mit der aktuellen Schuld: Verlangen Sie eine Bestätigung der Bank des Verkäufers ^[3].

Rechtliche Prüfungen

• Schulden: Hypotheken, Vollstreckungsrechte und Prozesse in Teil III; Hausgeldrückstände. Die Gemeinschaft kann zur Sicherung offener Beiträge eine Hypothek auf die Wohnung eintragen lassen ^[12]. Der Vertrag sollte regeln, wie solche Schulden getilgt werden, meist aus dem Kaufpreis, den der Anwalt an den Gläubiger zahlt.
• Haszonélvezet (Nießbrauch): Er bleibt beim Verkauf bestehen. Die Löschung erfordert die Zustimmung des Nießbrauchers, der in der Regel den Vertrag mitunterzeichnet. Eine alte Eintragung erlischt nicht von selbst, auch wenn der Berechtigte verstorben ist: Verlangen Sie die Löschung vor der Unterschrift ^[3][11].
• Vorkaufsrechte: Miteigentümer in Bruchteilsgemeinschaft (gesetzlich); der Staat bei Wohnungen über 200 m² in Welterbegebieten (Donauufer, Burgviertel, Andrássy út) ^[9]. Eine seit 15. April 2025 geltende Änderung des Grundgesetzes hat den Weg für kommunale Vorkaufsrechte geöffnet; im März 2026 war kein allgemeines Gesetz dazu bestätigt. Mit einem Anwalt klären ^[10].
• Illegale Umbauten: zusammengelegte Wohnungen, Hochebene, verglaster Balkon, verlegtes Bad, entfernte Wände. Seit der Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes 2021 erfordern Arbeiten an Gemeinschaftseigentum (tragende Wände, Decken, Lichtschächte) die Zustimmung der Eigentümerversammlung, auf Grundlage von Plänen und einem Statikgutachten (statikai szakvélemény) ^[8]. Verlangen Sie diese Zustimmungen und gegebenenfalls Genehmigungen. Eine Abweichung von alapító okirat oder Grundbuch kann eine Finanzierung verhindern.
• Geschäftsfähigkeit des Verkäufers: Minderjährige oder Personen unter Betreuung (Vermerk in Teil II) ^[3].

Der Anwalt, der den Vertrag aufsetzt und gegenzeichnet, prüft das Grundbuch; diese Liste hilft, Ihre Fragen vorzubereiten.

Häufige Fragen