A vásárlás és az eladás költségei

Hogyan értelmezzük a számokat

Kétféle költség van. A jogszabályban rögzített költségek (illeték, földhivatali díjak, engedélyezési díj, személyi jövedelemadó) mindenkire azonosak. A piaci költségek (ügyvéd, ingatlaniroda, energetikai tanúsítvány) alku tárgyát képezik: az alábbi sávok magyar pénzügyi összehasonlító oldalak 2026-os adatai, nem hivatalos díjtételek.

Minden összeg forintban szerepel, ellenőrzés napja: 2026. október 26. A leírt szabályok magánszemélyekre vonatkoznak. A vásárló és továbbértékesítő cégekre más adószabályok vonatkoznak, ezekkel ez az anyag nem foglalkozik. Nem rezidens eladónak a Magyarország és lakóhelye szerinti állam közötti kettős adóztatási egyezményt is érdemes megnéznie.

Vagyonszerzési illeték

Ez a vásárlás legnagyobb költsége. A vevő fizeti, a NAV által megállapított forgalmi érték alapján, amely általában megegyezik a szerződéses árral ^[1][4].

• Mérték: 1 milliárd Ft-ig 4%, az e feletti részre 2%, ingatlanonként legfeljebb 200 millió Ft ^[4]. Példa: egy 80 millió Ft-os lakás után 3,2 millió Ft az illeték.
• Cserepótló vétel: ha a vevő a vásárlást megelőző 5 évben eladott egy másik lakást, vagy a vásárlást követő egy éven belül elad, csak az értékkülönbözet után kell illetéket fizetni; ha az új ingatlan olcsóbb, nem kell fizetni. Az 5 éves időszak 2026. január 1-jétől érvényes (korábban 3 év), és a vevő maga választhatja ki, melyik eladást veszi figyelembe ^[3]. A kedvezményt a B400-as nyomtatványon kell kérni ^[3].
• 35 év alatti első lakásvásárló: 50% kedvezmény, ha a lakás értéke nem haladja meg a 15 millió Ft-ot ^[2][4].
• Egyéb mentességek: házastársak és egyenes ági rokonok közötti átruházás; CSOK Plusszal vagy falusi CSOK-kal finanszírozott vásárlás; egyes alacsony értékű új lakások ^[1][2].

Az illetéket a NAV-határozat kézhezvételétől számított 30 napon belül kell megfizetni; a határozat a szerződés benyújtása után hetekkel vagy hónapokkal is megérkezhet ^[1][4].

Ügyvéd, földhivatal, engedély és fordítás

• Ügyvéd: közreműködése a szerződés bejegyzéséhez kötelező. A díj szabadon megállapodás tárgya. A 2026-os források leggyakrabban a vételár 0,5–1%-át említik; egy oldal Budapestre 0,3–0,8%-ot közöl 100 000–150 000 Ft-os minimummal, egy másik akár 3%-ot is ^[7][8]. Általában a vevő fizeti.
• Földhivatal: tulajdonjog bejegyzése ingatlanonként 10 600 Ft, jelzálogjog bejegyzése 20 000 Ft, hiteles elektronikus tulajdoni lap 4 800 Ft, hiteles papír alapú 10 000 Ft ^[5]. Ezek az összegek 2024. július végétől érvényesek, mintegy 60%-os emelés után ^[6].
• Engedély az EU-n, az EGT-n és Svájcon kívüli vevőknek: ingatlanonként 65 000 Ft; 13 000 Ft abban a különleges esetben, ha a szabad mozgás jogával vagy letelepedett jogállással rendelkező kérelmező magyar állampolgárságot kérelmezett, és lakóingatlant vásárol ^[10].
• Fordítás: külföldi cég iratait az engedélykérelemhez az OFFI-val magyarra kell fordíttatni ^[10]. A költség terjedelemfüggő, érdemes előre árajánlatot kérni.
• Banki értékbecslés: hitelből vásárlásnál az értékbecslés díja jellemzően 30 000–80 000 Ft ^[8].

Ingatlanirodai jutalék

Magyarországon az ingatlanirodai jutalékot általában az eladó fizeti, és gyakran már benne van a meghirdetett árban ^[7][8]. A közölt sávok a vételár 1,5–5%-a között mozognak ^[7]; egy másik forrás eladói oldalon 2–5% + áfát említ ^[9]. Ha a vevő maga bíz meg keresőirodát, a vele megállapodott jutalékot fizeti.

Megbízási szerződés aláírása előtt érdemes ellenőrizni, hogy a jutalék bruttó vagy nettó, kizárólagos-e a megbízás, mennyi ideig tart, és jár-e jutalék akkor is, ha az ingatlant a megbízás alatt az iroda nélkül adják el.

Eladás: személyi jövedelemadó és a tartási idő szerinti csökkentés

Az ingatlant eladó magánszemély az adóköteles jövedelem után 15% személyi jövedelemadót fizet ^[1]. A számítás három lépésből áll ^[1]:

1. Bevétel: általában az eladási ár.
2. Levonható igazolt költségek: a szerzési ár, a szerzéssel kapcsolatos költségek (illeték, ügyvédi díj), az értéknövelő beruházások és az eladás költségei (hirdetés, ügyvéd, ingatlanirodai jutalék). A költség nem haladhatja meg a bevételt, és számlával vagy más okirattal kell igazolni.
3. Levonandó a szerzés éve szerinti csökkentés, amelyet az így kapott összegre kell alkalmazni.

A jövedelem adóköteles része ^[1]:

• a szerzés éve és az azt követő év: 100%;
• a szerzést követő 2. év: 90%;
• 3. év: 60%;
• 4. év: 30%;
• az 5. évtől: 0%, nincs adó.

A szerzés időpontja általában a szerződés földhivatali benyújtásának napja ^[1]. Példa: a 2024-ben szerzett és 2026-ban eladott lakás a 2. évben van; 10 millió Ft költségek utáni jövedelemből 9 millió Ft adóköteles, az adó 1,35 millió Ft.

A jövedelmet az éves bevallásban kell szerepeltetni, legkésőbb az adásvételi szerződés földhivatali benyújtását követő év május 20-ig. A legfeljebb 500 000 Ft bevallott adó pótlékmentesen, legfeljebb 12 havi részletben is megfizethető ^[1].

Az eladó egyéb költségei: az eladáshoz energetikai tanúsítvány kell; az összehasonlító oldalak alapterülettől függően 25 000–50 000 Ft-ot említenek ^[9]. A 2023. november 1-je óta hatályos szabályok szerint kiállított tanúsítvány 5 évig érvényes ^[11]. Ehhez jön az ingatlanirodai jutalék és adott esetben az eladó ügyvédje.

Gyakori kérdések