Frais d'achat et de revente en Hongrie

Comment lire ces chiffres

Deux types de coûts coexistent. Les coûts réglementés (droits de mutation, frais du registre foncier, frais de permis, impôt sur le revenu) sont fixés par la loi et identiques pour tous. Les coûts de marché (avocat, agence, certificat énergétique) se négocient : les fourchettes ci-dessous sont celles que publient des sites hongrois de comparaison financière en 2026, pas des tarifs officiels.

Tous les montants sont en forints (HUF) et vérifiés au 26 octobre 2026. Les règles décrites concernent les particuliers. Une société qui achète et revend est imposée selon d'autres règles, qui ne sont pas traitées ici. Un vendeur non résident doit aussi vérifier la convention fiscale entre la Hongrie et son pays.

Droits de mutation (vagyonszerzési illeték)

C'est le principal coût d'achat. Il est payé par l'acheteur et calculé sur la valeur vénale (forgalmi érték) retenue par la NAV, qui correspond en général au prix du contrat ^[1][4].

• Taux : 4 % jusqu'à 1 milliard HUF, 2 % sur la part qui dépasse 1 milliard, avec un plafond de 200 millions HUF par bien ^[4]. Exemple : pour un appartement de 80 millions HUF, le droit est de 3,2 millions HUF.
• Remplacement de logement : si l'acheteur a vendu un autre logement dans les 5 ans précédant l'achat, ou en vend un dans l'année qui suit, le droit ne porte que sur la différence de valeur ; il n'y a rien à payer si le nouveau bien vaut moins. La fenêtre de 5 ans s'applique depuis le 1er janvier 2026 (3 ans auparavant), et l'acheteur choisit désormais quelle vente retenir ^[3]. La réduction doit être demandée sur le formulaire B400 ^[3].
• Moins de 35 ans, premier logement : réduction de 50 % si la valeur du logement ne dépasse pas 15 millions HUF ^[2][4].
• Autres exonérations : transferts entre époux et entre parents en ligne directe ; achats financés par le CSOK Plusz ou le CSOK rural ; certains logements neufs de faible valeur ^[1][2].

Le paiement est dû dans les 30 jours suivant la réception de la décision de la NAV, qui peut arriver plusieurs semaines ou mois après le dépôt du contrat ^[1][4].

Avocat, registre foncier, permis et traductions

• Avocat : son intervention est obligatoire pour l'inscription du contrat. Ses honoraires sont libres. Les sources de 2026 citent le plus souvent 0,5 % à 1 % du prix ; un site relève 0,3 % à 0,8 % à Budapest, avec un minimum de 100 000 à 150 000 HUF, et un autre mentionne jusqu'à 3 % ^[7][8]. L'acheteur paie habituellement.
• Registre foncier : inscription de la propriété 10 600 HUF par bien, inscription d'une hypothèque 20 000 HUF, extrait certifié électronique 4 800 HUF, extrait papier certifié 10 000 HUF ^[5]. Ces montants sont en vigueur depuis fin juillet 2024, après une hausse d'environ 60 % ^[6].
• Permis pour acheteur hors UE, EEE et Suisse : 65 000 HUF par bien ; 13 000 HUF dans le cas particulier d'un demandeur de la nationalité hongroise bénéficiant de la libre circulation ou d'un statut d'établi qui achète un logement ^[10].
• Traductions : les documents d'une société étrangère doivent être traduits en hongrois par l'OFFI (Office national de traduction) pour la demande de permis ^[10]. Le coût dépend du volume et doit être demandé à l'avance.
• Évaluation bancaire : si l'achat est financé par un prêt, l'évaluation est généralement facturée entre 30 000 et 80 000 HUF ^[8].

Frais d'agence

En Hongrie, la commission d'agence est en général à la charge du vendeur et souvent déjà incluse dans le prix affiché ^[7][8]. Les fourchettes publiées vont de 1,5 % à 5 % du prix ^[7] ; une autre source indique 2 % à 5 % hors TVA côté vendeur ^[9]. Un acheteur qui mandate lui-même un agent de recherche paie la commission convenue avec lui.

Avant de signer un mandat, il faut vérifier si la commission s'entend TVA comprise ou non, si le mandat est exclusif, sa durée, et si une commission reste due lorsque le bien est vendu sans l'agence pendant le mandat.

Revendre : impôt sur le revenu et abattement selon la durée de détention

Un particulier qui revend un bien paie un impôt sur le revenu (személyi jövedelemadó) de 15 % sur le revenu imposable ^[1]. Le calcul se fait en trois temps ^[1] :

1. Recette : en général le prix de vente.
2. Moins les coûts justifiés : prix d'achat, frais d'acquisition (droits de mutation, avocat), investissements qui augmentent la valeur, frais de vente (publicité, avocat, commission d'agence). Les coûts ne peuvent pas dépasser la recette et doivent être justifiés par des factures ou d'autres pièces.
3. Moins l'abattement lié à la durée de détention, appliqué au résultat selon l'année d'acquisition.

Part du revenu restant imposable ^[1] :

• année d'acquisition et année suivante : 100 % ;
• 2e année après l'acquisition : 90 % ;
• 3e année : 60 % ;
• 4e année : 30 % ;
• à partir de la 5e année : 0 %, aucun impôt.

La date d'acquisition est en général celle du dépôt du contrat au registre foncier ^[1]. Exemple : un appartement acquis en 2024 et revendu en 2026 est dans sa 2e année ; pour un revenu de 10 millions HUF après coûts, 9 millions sont imposables, soit 1,35 million HUF d'impôt.

Le revenu se déclare dans la déclaration annuelle, au plus tard le 20 mai de l'année suivant le dépôt du contrat de vente au registre foncier. Un impôt déclaré jusqu'à 500 000 HUF peut être payé en 12 mensualités au maximum, sans majoration ^[1].

Autres frais du vendeur : un certificat de performance énergétique est obligatoire pour vendre ; les sites de comparaison citent 25 000 à 50 000 HUF selon la surface ^[9]. Les certificats établis selon les règles en vigueur depuis le 1er novembre 2023 sont valables 5 ans ^[11]. S'y ajoutent la commission d'agence et, le cas échéant, l'avocat du vendeur.

Questions fréquentes