Ellenőrzőlista budapesti lakás megtekintéséhez és átvilágításához

Az épület

Társasházban az épület állapota határozza meg a jövőbeli költségeket és az esetleges rendkívüli befizetéseket. Egy jó állapotú lakás is komoly kiadással járhat, ha az épület felújításra szorul.

• Homlokzat: repedések, leváló vakolat vagy díszítés, a járda fölötti védőháló vagy állvány – ezek gyakran közelgő munkákat jeleznek.
• Tető és legfelső emelet: kérdezze meg, mikor javították utoljára a tetőt; keressen beázásnyomokat a legfelső szinti lépcsőházban.
• Lépcsőház és közös részek: lépcsők, a gang korlátja, udvar, a pince nedvessége.
• Lift: van-e, működik-e, mikor korszerűsítették, és hogyan osztják el a költségeit.
• Az épület villamos hálózata: kérdezze meg, felújították-e a fővezetéket és a közös felszálló vezetékeket.
• Víz-, csatorna- és gázstrangok: ezek közös tulajdonban állnak; kérdezze meg, mikor cserélték őket.
• Tervezett munkák: kérdezze meg a közös képviselőt, milyen munkák várhatók, miből finanszírozzák őket, és várható-e tulajdonosonkénti rendkívüli befizetés ^[7].
• Felújítási alap: kérdezze meg az alap egyenlegét és a havi befizetés összegét.

A lakás

Legalább kétszer nézze meg a lakást, egyszer este is, és fényképezzen le minden helyiséget.

• Nedvesség: dohos szag, foltok, leváló festék a falak alján, bútorok mögött és a külső falak sarkaiban; a földszinti és a legfelső emeleti lakások a legérintettebbek.
• Nyílászárók: anyag, állapot, zárás; védett épületben a csere engedélyköteles lehet.
• Fűtés: azonosítsa a típust – gázkonvektor, cirkó vagy távfűtés. Kérdezze meg a készülék korát, az utolsó kéményellenőrzés idejét, és kérje el a friss számlákat.
• Melegvíz: gázkészülék, villanybojler vagy távhő.
• Villany: a csatlakozás teljesítménye és a vezetékek állapota; egy régi hálózat nem biztos, hogy egyszerre elbírja az indukciós főzőlapot, a villanybojlert és a klímát.
• Belmagasság: a magas belmagasság lehetővé teszi a galériát, de növeli a fűtési költséget; ellenőrizze, hogy a meglévő galéria szabályos-e.
• Tájolás és fény: utcai vagy udvari fekvés, emelet, napfény a nap különböző szakaszaiban.
• Zaj: villamos, éjszakai szórakozóhelyek, az udvar visszhangja, szomszédok.
• Alaprajz: vesse össze a tényleges elrendezést az alapító okirat alaprajzával; a kibontott falak vagy az áthelyezett fürdőszoba hozzájárulást igényelhetnek.
• Mérőórák: külön víz-, gáz- és villanyóra, leolvasható és hozzáférhető helyen.

Bekérendő iratok

• Friss tulajdoni lap (lásd a következő részt) ^[1][2].
• Energetikai tanúsítvány: díjmentesen, bejelentkezés nélkül ellenőrizhető az E-tanúsítás nyilvános adatbázisában cím vagy helyrajzi szám alapján. 2023. november 1. óta a tanúsítvány számát nem kell feltüntetni a szerződésben, de eladáshoz és bérbeadáshoz továbbra is kötelező ^[4].
• Alapító okirat és SZMSZ: a közös tulajdon köre, a lakás tulajdoni hányada, használati korlátozások (rövid távú kiadás, üzleti használat), az építési munkákra vonatkozó szabályok.
• Közös költség elszámolások: havi összeg, felosztási mód, és a közös képviselő írásos igazolása arról, hogy az eladónak nincs hátraléka ^[7].
• Az utolsó közgyűlések jegyzőkönyvei: döntések munkákról, rendkívüli befizetésekről, a társasház által felvett hitelekről, vitákról, a szabályok módosításáról.
• Az utolsó 12 hónap közüzemi számlái (villany, gáz, víz, távhő): a kifizetetlen számlák megakadályozhatják a mérők átírását a vevő nevére ^[7].
• A közös képviselő bejegyzése: ellenőrizze, hogy a társasház törzslapja feltünteti-e a közös képviselőt. Bejegyzés hiányában a képviselő hivatalos ügyekben nem járhat el érvényesen a ház nevében ^[5][6].

Hogyan olvassuk a tulajdoni lapot

A tulajdoni lap a földhivatal által vezetett ingatlan-nyilvántartás kivonata. A szemle csak a hatályos bejegyzéseket mutatja, a teljes másolat a töröltekét is ^[1]. Az e-hiteles másolat a Földhivatal Online felületén kérhető Ügyfélkapus vagy KAÜ-s belépéssel, a papíralapú hiteles másolat bármely földhivatalban ^[2]. Társasháznál a nyilvántartás az épület törzslapjából és lakásonként egy-egy különlapból áll ^[13].

1. Fejléc – széljegy: beadott, de még be nem jegyzett kérelem (folyamatban lévő adásvétel vagy jelzálog). Még nem bejegyzés, de a ranghelyet rögzíti ^[3].
2. I. rész – az ingatlan: cím, helyrajzi szám, terület, megnevezés (például lakás) ^[1]. Ha az ingatlan nem lakásként szerepel, a bankok kevesebbet vagy szigorúbb feltételekkel hitelezhetnek ^[7].
3. II. rész – a tulajdonosok: név, tulajdoni hányad és a szerzés jogcíme (adásvétel, öröklés, ajándékozás); olyan feljegyzések, mint a kiskorúság vagy a gondnokság ^[1][3]. Minden tulajdonosnak alá kell írnia, vagy képviseltetnie kell magát.
4. III. rész – terhek és jogok: jelzálogjog, végrehajtási jog, haszonélvezet, elidegenítési és terhelési tilalom, folyamatban lévő per, elővásárlási jog, vezetékjog ^[1][3]. Ha a rész üres, ezt a szöveg kifejezetten rögzíti. A jelzálog az eredeti követelés összegével szerepel, nem a mai tartozással: kérjen igazolást az eladó bankjától ^[3].

Jogi ellenőrzések

• Tartozások: jelzálog, végrehajtási jog és per a III. részben; közösköltség-hátralék. A társasház a ki nem fizetett közös költség biztosítására jelzálogjogot jegyeztethet be a lakásra ^[12]. A szerződésnek rendeznie kell, hogyan szűnnek meg ezek a tartozások, jellemzően a vételárból, az ügyvéd útján a hitelezőnek fizetve.
• Haszonélvezet: az adásvétellel nem szűnik meg. Törléséhez a haszonélvező hozzájárulása kell, aki rendszerint aláírja a szerződést. A régi bejegyzés magától nem törlődik, akkor sem, ha a jogosult elhunyt: kérje a törlést az aláírás előtt ^[3][11].
• Elővásárlási jog: osztatlan közös tulajdonban a tulajdonostársakat a törvény alapján illeti meg; az államot a világörökségi területeken (Duna-part, Budai Vár, Andrássy út) lévő, 200 m² feletti lakásokra ^[9]. A 2025. április 15-től hatályos alaptörvény-módosítás megnyitotta az utat az önkormányzati elővásárlási jog előtt; 2026 márciusában erről általános törvény elfogadása nem volt megerősítve. Ügyvéddel érdemes egyeztetni ^[10].
• Szabálytalan átalakítások: összenyitott lakások, galéria, beépített erkély, áthelyezett fürdőszoba, kibontott falak. A társasházi törvény 2021-es módosítása óta a közös tulajdont érintő munkákhoz (teherhordó falak, födém, lichthof) a közgyűlés hozzájárulása kell, tervek és statikai szakvélemény alapján ^[8]. Kérje el ezeket a hozzájárulásokat és szükség esetén az engedélyeket. Az alapító okirattól vagy a nyilvántartástól való eltérés a hitelfelvételt is akadályozhatja.
• Az eladó cselekvőképessége: kiskorú vagy gondnokság alatt álló személy (II. részi feljegyzés) ^[3].

A szerződést elkészítő és ellenjegyző ügyvéd ellenőrzi a nyilvántartást; ez a lista a kérdései előkészítését segíti.

Gyakori kérdések