Checklist de visite et de due diligence d'un appartement à Budapest

L'immeuble

Dans une copropriété, l'état de l'immeuble détermine les charges futures et les éventuels appels de fonds. Un appartement en bon état peut entraîner des coûts importants si l'immeuble a besoin de travaux.

• Façade : fissures, enduit ou ornements qui se détachent, filets de protection ou échafaudage au-dessus du trottoir, souvent signes de travaux à venir.
• Toit et dernier étage : demandez la date de la dernière réfection de la toiture ; cherchez des traces d'eau dans la cage d'escalier du dernier étage.
• Cage d'escalier et parties communes : marches, garde-corps du gang (coursive ouverte sur cour), cour, humidité de la cave.
• Ascenseur : existe-t-il, fonctionne-t-il, quand a-t-il été modernisé, et comment ses frais sont-ils répartis.
• Électricité de l'immeuble : demandez si l'alimentation principale et les colonnes communes ont été rénovées.
• Colonnes d'eau, d'évacuation et de gaz (strang) : ce sont des parties communes ; demandez quand elles ont été remplacées.
• Travaux prévus : interrogez le közös képviselő (syndic) sur les travaux planifiés, leur financement et le montant éventuel d'une contribution exceptionnelle par propriétaire ^[7].
• Fonds de travaux : demandez le solde du felújítási alap (fonds de rénovation) et la cotisation mensuelle qui l'alimente.

L'appartement

Visitez au moins deux fois, dont une fois en soirée, et prenez des photos de chaque pièce.

• Humidité : odeur de moisi, taches, peinture qui s'écaille en bas des murs, derrière les meubles et dans les angles des murs extérieurs ; le rez-de-chaussée et le dernier étage sont les plus exposés.
• Fenêtres : matériau, état, étanchéité ; dans un immeuble protégé, le remplacement peut être soumis à autorisation.
• Chauffage : identifiez le type – gázkonvektor (convecteurs muraux à gaz par pièce), cirkó (chaudière murale à gaz avec radiateurs) ou távfűtés (chauffage urbain). Demandez l'âge de l'appareil, la date du dernier contrôle du conduit et les factures récentes.
• Eau chaude : chaudière gaz, ballon électrique ou réseau urbain.
• Électricité : puissance du raccordement et état du câblage ; une installation ancienne peut ne pas supporter en même temps une plaque à induction, un chauffe-eau électrique et une climatisation.
• Belmagasság (hauteur sous plafond) : une grande hauteur permet une galéria (mezzanine) mais augmente le coût du chauffage ; vérifiez que toute mezzanine existante est régulière.
• Orientation et lumière : côté rue ou côté cour (utcai/udvari), étage, ensoleillement selon l'heure.
• Bruit : tramway, rues animées la nuit, résonance de la cour, voisins.
• Plan : comparez la distribution réelle avec le plan de l'alapító okirat (acte constitutif de la copropriété) ; murs supprimés ou salle de bains déplacée peuvent nécessiter des accords.
• Compteurs : compteurs individuels d'eau, de gaz et d'électricité, lisibles et accessibles.

Les documents à demander

• Tulajdoni lap récent (voir la section suivante) ^[1][2].
• Energetikai tanúsítvány : vérifiable gratuitement, sans identification, dans la base publique E-tanúsítás par adresse ou helyrajzi szám (numéro cadastral). Depuis le 1er novembre 2023, son numéro ne doit plus figurer dans le contrat, mais le certificat reste obligatoire pour vendre ou louer ^[4].
• Alapító okirat et SZMSZ (règlement d'organisation et de fonctionnement) : parties communes, quote-part de l'appartement (tulajdoni hányad), restrictions d'usage (location de courte durée, activité professionnelle), règles applicables aux travaux.
• Relevés de közös költség (charges de copropriété) : montant mensuel, clé de répartition, et attestation écrite du közös képviselő indiquant que le vendeur n'a pas d'arriérés ^[7].
• Procès-verbaux des dernières assemblées générales (közgyűlés) : décisions sur les travaux, appels de fonds, emprunts de la copropriété, litiges, modifications du règlement.
• Factures des 12 derniers mois (électricité, gaz, eau, chauffage urbain) : des factures impayées peuvent empêcher le transfert des compteurs au nom de l'acheteur ^[7].
• Inscription du syndic : vérifiez que le törzslap (feuillet principal) de la copropriété au registre foncier mentionne le közös képviselő. Un représentant non inscrit ne peut pas agir valablement pour l'immeuble dans les démarches officielles ^[5][6].

Lire le tulajdoni lap

Le tulajdoni lap est l'extrait du registre foncier tenu par le földhivatal (bureau du cadastre et du registre foncier). Une « szemle » ne montre que les inscriptions en vigueur ; une « teljes másolat » montre aussi les inscriptions radiées ^[1]. La copie électronique certifiée se demande sur Földhivatal Online avec Ügyfélkapu ou KAÜ ; la copie papier certifiée s'obtient dans n'importe quel bureau du registre foncier ^[2]. Pour une copropriété, le registre comprend un feuillet principal (törzslap) pour l'immeuble et un feuillet séparé (különlap) pour chaque appartement ^[13].

1. En-tête – széljegy : une demande déposée mais pas encore inscrite (vente, hypothèque en cours de traitement). Ce n'est pas encore une inscription, mais elle fixe le rang ^[3].
2. Partie I – le bien : adresse, helyrajzi szám, surface, nature (par exemple lakás, logement) ^[1]. Si le bien n'est pas inscrit comme logement, les banques peuvent prêter moins ou à des conditions plus strictes ^[7].
3. Partie II – les propriétaires : noms, quotes-parts et titre d'acquisition (vente, succession, donation) ; mentions telles que minorité ou tutelle ^[1][3]. Tous les propriétaires doivent signer ou être représentés.
4. Partie III – charges et droits : hypothèque (jelzálog), droit d'exécution forcée, haszonélvezet (usufruit), interdiction d'aliéner et de grever, procès en cours, droits de préemption, servitudes de réseau ^[1][3]. Si la partie est vide, le texte l'indique expressément. Une hypothèque apparaît pour son montant d'origine, pas pour la dette actuelle : demandez une attestation à la banque du vendeur ^[3].

Les contrôles juridiques

• Dettes : hypothèques, droits d'exécution et procès en partie III ; arriérés de charges. La copropriété peut faire inscrire une hypothèque sur l'appartement pour garantir des charges impayées ^[12]. Le contrat doit préciser comment ces dettes sont soldées, en général sur le prix, versé au créancier par l'avocat.
• Haszonélvezet (usufruit) : il survit à la vente. Sa radiation exige l'accord de l'usufruitier, qui signe en général le contrat. Une inscription ancienne ne disparaît pas d'elle-même, même si le titulaire est décédé : exigez sa radiation avant la signature ^[3][11].
• Droits de préemption : copropriétaires en indivision (droit légal) ; l'État pour les logements de plus de 200 m² dans les zones du patrimoine mondial (rives du Danube, quartier du Château, avenue Andrássy) ^[9]. Une modification de la Loi fondamentale entrée en vigueur le 15 avril 2025 a ouvert la voie à des droits de préemption communaux ; en mars 2026, aucune loi générale en ce sens n'était confirmée. Point à vérifier avec un avocat ^[10].
• Modifications illégales : appartements réunis, mezzanine, balcon fermé, salle de bains déplacée, murs abattus. Depuis la modification de 2021 de la loi sur les copropriétés, les travaux touchant les parties communes (murs porteurs, dalles, courettes) exigent l'accord de l'assemblée générale, sur la base de plans et d'un avis d'ingénieur structure (statikai szakvélemény) ^[8]. Demandez ces accords et, le cas échéant, les autorisations. Un écart avec l'alapító okirat ou le registre peut bloquer un crédit.
• Capacité du vendeur : mineur ou personne sous tutelle (mentions en partie II) ^[3].

L'avocat qui rédige et contresigne le contrat vérifie le registre ; cette liste sert à préparer vos questions.

Questions fréquentes