Általános tájékoztatás a feltüntetett dátum szerinti állapotban. Nem minősül adó- vagy jogi tanácsadásnak: a szabályok változnak és az Ön helyzetétől függnek. Esetét ellenőriztesse magyar ügyvéddel vagy könyvelővel.
A lényeg
- EU/EGT- és svájci állampolgárok: lakásvásárláshoz nem kell engedély [1].
- EU/EGT-n kívül: kormányhivatali engedély, 45 nap, 65 000 Ft [2].
- Vagyonszerzési illeték: a forgalmi érték 4%-a (1 milliárd Ft felett 2%, legfeljebb 200 millió Ft) [4][7].
- Bérbeadás: 15% szja, szocho nélkül; az eladás a szerzést követő ötödik évtől adómentes [4][5][6].
- A lakásvásárlás nem ad tartózkodási engedélyt; a vendégbefektetői programhoz 250 000 € ingatlanalap-befektetés vagy 1 000 000 € adomány kell [9].
Ki vásárolhat, és hogyan
Az EU, az EGT és Svájc állampolgárai a magyarokkal azonos feltételekkel vehetnek lakást [1]. A többi külföldinek – magánszemélynek vagy cégnek – a 251/2014. Korm. rendelet alapján az ingatlan fekvése szerinti kormányhivatal engedélye kell [3]. A szabály nem vonatkozik a mező- és erdőgazdasági földekre, amelyekre külön szabályozás érvényes [3].
A szerződést minden esetben magyar ügyvéd készíti és ellenjegyzi. A vevő az aláíráskor jellemzően kb. 10% foglalót fizet, majd az ügyvéd benyújtja a változást a földhivatalhoz [8].
Költségek és adók röviden
- Vagyonszerzési illeték: a NAV által megállapított forgalmi érték 4%-a, 1 milliárd Ft felett 2%, legfeljebb 200 millió Ft; a NAV határozatának kézbesítésétől számított 30 napon belül fizetendő [4][7].
- Ügyvéd: egy piaci becslés szerint a vételár kb. 1%-a + áfa; a teljes járulékos költség a vételár kb. 5–7%-a [8].
- Bérbeadás: 15% adó a bevétel 90%-a után (10%-os költséghányad) vagy az igazolt költségekkel csökkentett jövedelem után [6]; szocho nincs [5].
- Eladás: 15% a jövedelem után, csökkenő adóköteles résszel; a szerzés évét követő ötödik évtől adómentes [4].
Friss és bejelentett változások
- Rövid távú kiadás: Budapesten 2025. január 1. és 2026. december 31. között nincs új regisztráció [13]; a VI. kerületben 2026. január 1-jétől teljes tilalom [12].
- Tartózkodás: a vendégbefektetői program legalább 500 000 € értékű lakás vásárlásán alapuló lehetőségét 2024 végén, hatálybalépése előtt törölték [10]. Az ingatlanalapos és az adományos út megmaradt [9].
- Vagyonadó: a 2026. október 6-án közzétett tervezet 1 milliárd Ft feletti nettó vagyonra vonatkozna, a 2026. december 31-i állapot alapján; nem rezidenseknél a magyarországi ingatlanokra terjedne ki. Egyelőre nem fogadták el [11].
Gyakori kérdések
Vehet-e lakást Magyarországon egy EU-állampolgár?
Igen, engedély nélkül. Az EU, az EGT és Svájc állampolgárai és cégeik mentesek [1].
És egy EU-n kívüli vevő?
Az ingatlan fekvése szerinti kormányhivatal engedélye kell. Ügyintézési határidő 45 nap, díj 65 000 Ft, a polgármester nyilatkozik az önkormányzati érdekről; közérdek sérelme vagy viszonosság hiánya miatt elutasítható [2][3]. A szerződést az engedélytől függő hatállyal kötik [8].
Mennyi ideig tart a vásárlás?
EU-s vevőnél az időtartam főként az ellenőrzéseken és a finanszírozáson múlik. A változás széljegye az ügyvédi benyújtás napján bekerül az ingatlan-nyilvántartásba, az illetékről a NAV néhány héttel később határoz [8]. EU-n kívüli vevőnél ehhez jön az engedélyezés (45 napos határidő) [2].
Mennyi a vásárlás teljes költsége?
A vételáron felül kb. 5–7%-kal számoljon: 4% illeték, ügyvédi díj (egy piaci becslés szerint kb. 1% + áfa), földhivatali díj, EU-n kívüli vevőnél 65 000 Ft engedélyezési díj [2][4][8]. Az ingatlanközvetítői jutalékot általában az eladó fizeti [8].
Hogyan adózik a bérleti jövedelem?
15%-kal, nem rezidensnél is. Levonható vagy a 10%-os költséghányad (így az adó a bruttó bérleti díj 13,5%-a), vagy az igazolt költség [6]. Szocho e jövedelem után nem fizetendő [5]. A rövid távú kiadásra más szabályok vonatkoznak.
És eladáskor?
A jövedelem (bevétel mínusz igazolt költségek) adója 15%. 2026-os eladásnál az adóköteles rész 2025-ös vagy 2026-os szerzésnél 100%, 2024-esnél 90%, 2023-asnál 60%, 2022-esnél 30%, 2021-es vagy korábbinál 0%. Bevallás a következő év május 20-áig [4].
Jelen kell lennem Magyarországon?
Nem. Meghatalmazást adhat ügyvédjének az aláírásra, a fizetés átutalással történik. Sok vevő a megtekintésre és a számlanyitásra utazik ide, a többit távolról intézi [8].
Kell magyar adóazonosító jel?
Az illetéket a NAV állapítja meg, és hozzá kell benyújtani a bérleti és az eladási jövedelem bevallását [4], ezért a NAV-nál nyilvántartásba kell kerülnie. Az eljárást és időigényét ügyvédjével egyeztesse, aki ezt általában a vásárlási ügy részeként intézi.
Vásárolhatok cégen keresztül?
Igen. EU/EGT-beli cégnek nem kell engedély, harmadik országbelinek igen [1][3]. Magyar cég a nyereség után 9% társasági adót fizet [6]. A fenntartási költségeket és az osztalék adózását könyvelővel vesse össze.
Ad-e tartózkodási jogot az ingatlanvásárlás?
Nem. Harmadik országbeli állampolgárok vendégbefektetői tartózkodási engedélyt legalább 250 000 € értékű, az MNB-nél nyilvántartott ingatlanalap befektetési jegyével vagy felsőoktatási intézménynek adott legalább 1 000 000 € adománnyal kaphatnak; legfeljebb 10 évre szól, meghosszabbítható [9]. A közvetlen lakásvásárlás nem tartozik a lehetőségek közé [9][10].
Kiadhatom rövid távra?
Új regisztrációval Budapesten 2027. január 1. előtt nem [13]. A VI. kerületben 2026. január 1-jétől tilos, a bírság 200 000–2 millió Ft; az V. kerület épületenként korlátozza az érintett lakások arányát [12], a VII. kerületben új szálláshely csak földszinten, az épület lakóterületének legfeljebb 10%-án nyílhat, 2027. január 1-jétől pedig társasházi hozzájárulás kell [14].
Melyek a fő kockázatok?
A tulajdoni lapon észre nem vett terhek (jelzálog, haszonélvezet), a társasház által megszavazott felújítások, a rövid távú kiadás szabályai, a forintban lévő vagyon árfolyamkockázata, és az ügyvéd nélkül fizetett foglaló. A gyakori hibákról szóló oldalunk részletezi, mit kell ellenőrizni. Nagy vagyon esetén a vagyonadó-tervezetet is érdemes követni [11].
Források
- Ecovis – Buying property in Hungary as a foreigner: rules and regulations — megtekintve: 2026. október 26.
- Kormányhivatalok – Külföldiek ingatlanszerzése (23 Mar 2026) — megtekintve: 2026. október 26.
- 251/2014. (X. 2.) Korm. rendelet – Nemzeti Jogszabálytár (consolidated 3 Jan 2026) — megtekintve: 2026. október 26.
- NAV – Az ingatlan-adásvétel adózási szabályai (14 Oct 2026) — megtekintve: 2026. október 26.
- NAV – 49. információs füzet: A szociális hozzájárulási adó (16 Jan 2026) — megtekintve: 2026. október 26.
- Global Property Guide – Guide to property taxes in Hungary (Sep 2026) — megtekintve: 2026. október 26.
- PwC Worldwide Tax Summaries – Hungary, Individual, Other taxes (reviewed 1 Jul 2026) — megtekintve: 2026. október 26.
- Housiko – How to buy property in Hungary as a foreigner (27 Jun 2026) — megtekintve: 2026. október 26.
- Országos Idegenrendészeti Főigazgatóság – Vendégbefektetői tartózkodási engedély (edited 3 Mar 2026) — megtekintve: 2026. október 26.
- Settlers – 2025. január 1-től fontos változás a vendégbefektetői tartózkodási engedéllyel kapcsolatban — megtekintve: 2026. október 26.
- BDO Hungary – A magyarországi vagyonadó (draft bill, Oct 2026) — megtekintve: 2026. október 26.
- Pénzcentrum – Végleges tiltás lép életbe a főváros szívében (19 May 2026) — megtekintve: 2026. október 26.
- Economx – Airbnb moratórium Budapesten (9 Dec 2024) — megtekintve: 2026. október 26.
- NW Apartments – Airbnb Budapesten 2027-től: district-by-district overview (28 Aug 2026) — megtekintve: 2026. október 26.