Information générale, à jour à la date indiquée. Ce n'est ni un conseil fiscal ni un conseil juridique : les règles changent et dépendent de votre situation. Faites valider votre cas par un avocat ou un expert-comptable hongrois.
L'essentiel
- Citoyens UE/EEE et suisses : aucun permis pour acheter un logement [1].
- Hors UE/EEE : permis de l'office gouvernemental, 45 jours, 65 000 HUF [2].
- Droit de mutation : 4 % de la valeur vénale (2 % au-delà de 1 milliard HUF, plafond 200 millions HUF) [4][7].
- Loyers : impôt de 15 %, sans szocho ; revente exonérée à partir de la 5e année après l'acquisition [4][5][6].
- Acheter un logement ne donne pas de titre de séjour ; le programme d'investisseur invité (vendégbefektetői) exige 250 000 € en fonds immobilier ou un don de 1 000 000 € [9].
Qui peut acheter, et comment
Les citoyens de l'UE, de l'EEE et de la Suisse achètent un logement en Hongrie dans les mêmes conditions que les Hongrois [1]. Les autres étrangers, personnes physiques ou sociétés, ont besoin d'une autorisation de l'office gouvernemental (kormányhivatal) du lieu du bien, régie par le décret 251/2014 [3]. Cette règle ne concerne pas les terres agricoles et forestières, qui relèvent d'un régime distinct [3].
Dans tous les cas, le contrat est rédigé et contresigné par un avocat hongrois. L'acheteur verse en général un acompte (foglaló) d'environ 10 % à la signature, puis l'avocat dépose la mutation au földhivatal (bureau du registre foncier) [8].
Coûts et impôts en bref
- Droit de mutation (vagyonszerzési illeték) : 4 % de la valeur vénale fixée par la NAV, 2 % au-delà de 1 milliard HUF, plafonné à 200 millions HUF ; à payer dans les 30 jours suivant la décision de la NAV [4][7].
- Avocat : environ 1 % du prix plus TVA selon une estimation de marché ; budget total d'environ 5 à 7 % du prix [8].
- Loyers : 15 % d'impôt, sur 90 % du loyer (forfait de frais de 10 %) ou sur le revenu net des frais justifiés [6] ; pas de szocho [5].
- Revente : 15 % sur la plus-value, avec une fraction imposable dégressive ; exonération à partir de la 5e année après l'année d'acquisition [4].
Changements récents et annoncés
- Location courte durée : aucun nouvel enregistrement à Budapest du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2026 [13] ; interdiction totale dans le 6e arrondissement depuis le 1er janvier 2026 [12].
- Droit de séjour : la voie « achat d'un logement d'au moins 500 000 € » du programme d'investisseur invité a été supprimée fin 2024, avant son entrée en vigueur [10]. Restent les fonds immobiliers et les dons [9].
- Impôt sur la fortune : projet de loi publié le 6 octobre 2026, au-delà de 1 milliard HUF de patrimoine net, à partir de la situation au 31 décembre 2026 ; il viserait l'immobilier hongrois des non-résidents. Projet non adopté à ce jour [11].
Questions fréquentes
Un citoyen de l'UE peut-il acheter un appartement en Hongrie ?
Oui, sans permis. Les citoyens de l'UE, de l'EEE et de la Suisse, ainsi que leurs sociétés, sont exemptés [1].
Et un acheteur hors UE ?
Il doit obtenir l'autorisation de l'office gouvernemental du lieu du bien. Délai légal de 45 jours, frais de 65 000 HUF, avis du maire sur l'intérêt local ; refus possible pour motifs d'ordre public ou en l'absence de réciprocité [2][3]. Le contrat est signé sous condition du permis [8].
Combien de temps prend un achat ?
Pour un acheteur UE, la durée dépend surtout des vérifications et du financement. La mention de la mutation est portée au registre foncier le jour du dépôt par l'avocat, et la NAV émet l'avis de droit de mutation quelques semaines après [8]. Hors UE, ajoutez le délai du permis (45 jours légaux) [2].
Quel est le coût total d'un achat ?
Comptez environ 5 à 7 % du prix en plus : droit de mutation de 4 %, honoraires d'avocat (environ 1 % plus TVA selon une estimation de marché), frais de registre et, hors UE, les 65 000 HUF du permis [2][4][8]. La commission d'agence est en général payée par le vendeur [8].
Comment les loyers sont-ils imposés ?
À 15 %, y compris pour un non-résident. Vous déduisez soit un forfait de 10 % (impôt effectif de 13,5 % du loyer brut), soit vos frais justifiés [6]. Aucune szocho (contribution sociale) n'est due sur ce revenu [5]. La location courte durée suit d'autres règles.
Et à la revente ?
La plus-value (prix moins coûts justifiés) est imposée à 15 %. Pour une vente en 2026, la fraction imposable est de 100 % pour un bien acquis en 2025 ou 2026, 90 % (2024), 60 % (2023), 30 % (2022) et 0 % à partir de 2021. Déclaration avant le 20 mai de l'année suivante [4].
Dois-je être présent en Hongrie ?
Non. Vous pouvez donner une procuration à votre avocat pour signer, et payer par virement. Beaucoup d'acheteurs viennent pour les visites et l'ouverture d'un compte, puis finalisent à distance [8].
Faut-il un numéro fiscal hongrois ?
La NAV calcule le droit de mutation et reçoit vos déclarations de loyers et de plus-values [4], ce qui suppose d'être identifié auprès d'elle. La démarche et son délai sont à confirmer avec votre avocat, qui s'en charge en général avec le dossier d'achat.
Peut-on acheter via une société ?
Oui. Une société d'un pays de l'UE/EEE n'a pas besoin de permis ; une société d'un pays tiers en a besoin [1][3]. Une société hongroise est imposée à 9 % d'impôt sur les sociétés sur ses plus-values [6]. Comparez avec un comptable les coûts de tenue et l'imposition des distributions.
Acheter un bien donne-t-il un droit de séjour ?
Non. Pour les ressortissants de pays tiers, le titre de séjour d'investisseur invité (vendégbefektetői tartózkodási engedély) exige soit des parts d'un fonds immobilier enregistré auprès de la MNB d'au moins 250 000 €, soit un don d'au moins 1 000 000 € à un établissement d'enseignement supérieur ; il est valable jusqu'à 10 ans, renouvelable [9]. L'achat direct d'un logement n'en fait pas partie [9][10].
Puis-je louer en courte durée ?
Pas avec un nouvel enregistrement à Budapest avant le 1er janvier 2027 [13]. Dans le 6e arrondissement, l'activité est interdite depuis le 1er janvier 2026, avec des amendes de 200 000 à 2 millions HUF ; le 5e plafonne la part de logements concernés par immeuble [12], et le 7e n'autorise les nouveaux hébergements qu'au rez-de-chaussée, dans la limite de 10 % de la surface résidentielle de l'immeuble, avec l'accord de la copropriété exigé à partir du 1er janvier 2027 [14].
Quels sont les principaux risques ?
Charges non vues au registre foncier (hypothèque, usufruit), travaux votés par la copropriété, règles de location courte durée, risque de change sur un bien en forint, et acompte versé sans avocat. Notre page sur les erreurs fréquentes détaille ce qu'il faut vérifier. Pour les patrimoines importants, suivez aussi le projet d'impôt sur la fortune [11].
Sources
- Ecovis – Buying property in Hungary as a foreigner: rules and regulations — consulté le 26 octobre 2026
- Kormányhivatalok – Külföldiek ingatlanszerzése (23 Mar 2026) — consulté le 26 octobre 2026
- 251/2014. (X. 2.) Korm. rendelet – Nemzeti Jogszabálytár (consolidated 3 Jan 2026) — consulté le 26 octobre 2026
- NAV – Az ingatlan-adásvétel adózási szabályai (14 Oct 2026) — consulté le 26 octobre 2026
- NAV – 49. információs füzet: A szociális hozzájárulási adó (16 Jan 2026) — consulté le 26 octobre 2026
- Global Property Guide – Guide to property taxes in Hungary (Sep 2026) — consulté le 26 octobre 2026
- PwC Worldwide Tax Summaries – Hungary, Individual, Other taxes (reviewed 1 Jul 2026) — consulté le 26 octobre 2026
- Housiko – How to buy property in Hungary as a foreigner (27 Jun 2026) — consulté le 26 octobre 2026
- Országos Idegenrendészeti Főigazgatóság – Vendégbefektetői tartózkodási engedély (edited 3 Mar 2026) — consulté le 26 octobre 2026
- Settlers – 2025. január 1-től fontos változás a vendégbefektetői tartózkodási engedéllyel kapcsolatban — consulté le 26 octobre 2026
- BDO Hungary – A magyarországi vagyonadó (draft bill, Oct 2026) — consulté le 26 octobre 2026
- Pénzcentrum – Végleges tiltás lép életbe a főváros szívében (19 May 2026) — consulté le 26 octobre 2026
- Economx – Airbnb moratórium Budapesten (9 Dec 2024) — consulté le 26 octobre 2026
- NW Apartments – Airbnb Budapesten 2027-től: district-by-district overview (28 Aug 2026) — consulté le 26 octobre 2026