Information générale, à jour à la date indiquée. Ce n'est ni un conseil fiscal ni un conseil juridique : les règles changent et dépendent de votre situation. Faites valider votre cas par un avocat ou un expert-comptable hongrois.
L'essentiel
- Les droits de mutation (vagyonszerzési illeték) s'élèvent à 4 % de la valeur vénale du logement [5].
- Depuis le 1er janvier 2026, l'achat de remplacement peut s'appuyer sur une vente des 5 dernières années, contre 3 auparavant [6].
- Le foglaló (arrhes) représente souvent environ 10 % du prix ; le vendeur fautif le rembourse au double [4].
- Un certificat énergétique établi depuis le 1er novembre 2023 est valable 5 ans [14].
- Les copropriétés de plus de six logements doivent inscrire leur syndic au registre foncier avant le 31 octobre 2026 [10].
Comment utiliser ce glossaire
Les documents d'une vente immobilière en Hongrie – contrat, extrait du registre foncier, règlement de copropriété, avis d'imposition – sont rédigés en hongrois, et les termes juridiques n'ont pas toujours d'équivalent exact. Ce glossaire donne pour chaque terme le mot hongrois tel qu'il apparaît dans les documents, son sens en français et une note pratique.
Les définitions décrivent l'usage courant et les règles générales au 26 octobre 2026. Elles ne remplacent pas la lecture du texte de loi ou l'avis d'un avocat. Les montants et taux cités renvoient aux sources listées en bas de page.
Le tableau est classé par thème : registre foncier et contrat, droits et charges, copropriété, fiscalité et administration, location et chauffage, puis vocabulaire des annonces et du bâtiment.
| Terme hongrois | Sens en français | Note |
|---|---|---|
| tulajdoni lap | extrait du registre foncier (titre de propriété) | Trois parties : I le bien, II les propriétaires, III les charges et droits [1]. |
| helyrajzi szám (hrsz) | numéro cadastral de la parcelle | Identifie le bien au registre ; en copropriété, chaque lot a un sous-numéro (ex. 12345/A/7). |
| földhivatal | bureau du registre foncier | Service de l'office gouvernemental (kormányhivatal) qui tient le registre foncier. |
| ingatlan-nyilvántartás | registre foncier | Registre public des droits et faits relatifs aux terrains et bâtiments [2]. |
| széljegy | mention d'une demande en cours | Demande déposée mais pas encore inscrite ; elle fixe le rang [3]. |
| szemle / teljes másolat | extrait des inscriptions en vigueur / copie intégrale | La copie intégrale montre aussi les inscriptions radiées [1]. |
| törzslap / különlap | feuillet principal / feuillet séparé | En copropriété : un feuillet pour l'immeuble et un par appartement [2]. |
| adásvételi szerződés | contrat de vente | Écrit ; pour l'inscription, acte notarié ou acte sous seing privé contresigné par un avocat. |
| ellenjegyzés | contreseing (par un avocat) | L'avocat contresigne le contrat, qui peut alors servir à l'inscription au registre. |
| ügyvédi letét | séquestre chez l'avocat | Le prix est conservé par l'avocat jusqu'à la réalisation des conditions convenues. |
| foglaló | arrhes | Souvent env. 10 % ; perdues si l'acheteur est fautif, restituées au double si le vendeur l'est ; à désigner expressément [4]. |
| előleg | acompte | Remboursé si la vente n'aboutit pas ; tout versement non qualifié de foglaló est un acompte [4]. |
| tulajdonjog-fenntartás | réserve de propriété | Le vendeur reste propriétaire jusqu'au paiement complet ; seul ce fait est mentionné au registre. |
| birtokbaadás | remise des clés (prise de possession) | Avec un procès-verbal et le relevé des compteurs. |
| tehermentes | libre de charges | Partie III vide ou ne comportant que des droits sans effet pratique, comme un droit de passage de réseau [3]. |
| jelzálogjog | hypothèque | Inscrite en partie III pour le montant initial de la créance, pas la dette actuelle [3]. |
| elidegenítési és terhelési tilalom | interdiction d'aliéner et de grever | En général au profit de la banque prêteuse ; la vente exige son accord [3]. |
| végrehajtási jog | droit d'exécution forcée | Inscrit au profit d'un créancier dans une procédure d'exécution [1]. |
| haszonélvezet | usufruit | Survit à la vente ; prend fin au décès ou par renonciation ; la radiation doit être demandée [8]. |
| elővásárlási jog | droit de préemption | Légal (indivisaires ; l'État pour les logements de plus de 200 m² en zone patrimoine mondial) ou contractuel [12]. |
| szolgalmi jog | servitude | Par exemple un droit de passage ; inscrite en partie III [3]. |
| vezetékjog | servitude de réseau | Droit d'un exploitant de réseau ; en général sans gêne pour le propriétaire [3]. |
| társasház | copropriété (immeuble divisé en lots) | Régie par la loi 2003. évi CXXXIII., l'alapító okirat et le SZMSZ [11]. |
| alapító okirat | acte constitutif de la copropriété | Définit les lots, les parties communes et les quotes-parts ; déposé au registre foncier. |
| SZMSZ | règlement d'organisation et de fonctionnement | Szervezeti és működési szabályzat ; les copropriétés de plus de six logements en ont un [10]. |
| tulajdoni hányad | quote-part (dans les parties communes) | Base de répartition des charges, sauf disposition contraire du règlement. |
| közös képviselő | syndic (représentant de la copropriété) | Élu par l'assemblée ; dans les immeubles de plus de six logements, inscription au registre avant le 31 octobre 2026 [9][10]. |
| intézőbizottság | conseil de gestion | Alternative au syndic ; son président est alors inscrit au registre [9]. |
| közgyűlés | assemblée générale des copropriétaires | Décide du budget, des charges et des travaux ; ses procès-verbaux sont à demander avant l'achat. |
| közös költség | charges de copropriété | Contribution mensuelle aux frais communs ; des arriérés peuvent être garantis par une hypothèque. |
| felújítási alap | fonds de travaux | Réserve de la copropriété pour financer les travaux sur l'immeuble. |
| lichthof | courette (puits de lumière) | Petite cour intérieure fermée ; partie commune. |
| gang | coursive ouverte sur cour | Typique des immeubles anciens à cour de Budapest ; donne accès aux appartements. |
| vagyonszerzési illeték | droits de mutation | 4 % de la valeur vénale, fixés par la NAV ; déclaration sur le formulaire B400 [5]. |
| cserepótló vétel | achat de remplacement | Droits sur la seule différence de prix ; depuis le 1er janvier 2026, prise en compte d'une vente intervenue dans les 5 ans [6]. |
| adóazonosító jel | numéro d'identification fiscale (personne physique) | Délivré par la NAV ; une personne étrangère qui n'en a pas peut le demander [13]. |
| lakcímkártya | carte d'adresse | Pièce officielle attestant l'adresse déclarée ; se demande dans un kormányablak (guichet administratif). |
| energetikai tanúsítvány | certificat de performance énergétique | Valable 5 ans s'il est établi depuis le 1er novembre 2023 ; 12 classes de A+++ à I ; obligatoire pour vendre ou louer [7][14]. |
| albérlet | location (appartement loué) | Terme courant pour toute location ; le terme juridique est lakásbérlet. |
| kaució | dépôt de garantie | Garantit les créances du bailleur ; montant fixé dans le bail. |
| rezsi | charges courantes (énergie, eau, chauffage) | Électricité, gaz, eau, chauffage ; parfois aussi les charges de copropriété. |
| gázkonvektor | convecteur mural à gaz | Appareil de chauffage individuel par pièce, à ventouse en façade. |
| cirkó | chaudière murale à gaz | Chauffe les radiateurs et souvent l'eau ; nécessite un conduit de fumée conforme. |
| távfűtés | chauffage urbain | Fréquent dans les immeubles en panneaux préfabriqués ; facturé par le réseau de chaleur. |
| felújítandó | à rénover | Annonce d'un bien nécessitant des travaux ; l'ampleur réelle est à vérifier sur place. |
| újépítésű | neuf | Logement neuf ; vérifier l'autorisation d'occupation (használatbavételi engedély). |
| téglalakás | appartement dans un immeuble en briques | La plupart des immeubles anciens du centre de Budapest. |
| panellakás | appartement en panneaux préfabriqués | Grands ensembles construits surtout des années 1960 aux années 1980. |
| belmagasság | hauteur sous plafond | Élevée dans les immeubles anciens ; permet parfois une mezzanine. |
| galéria | mezzanine | Niveau intermédiaire construit dans un appartement haut de plafond ; vérifier sa régularité et s'il est compté dans la surface. |
| udvari / utcai | côté cour / côté rue | Côté cour souvent plus calme, côté rue souvent plus lumineux. |
| erkély | balcon | francia erkély = balcon à la française (garde-corps devant une porte-fenêtre). |
| hasznos alapterület | surface utile | Surface intérieure utilisable, hors murs ; base habituelle du prix au m². |
| statikai szakvélemény | avis d'ingénieur structure | Exigé pour les travaux touchant aux structures porteuses. |
| műemlék | monument classé | Les travaux, y compris intérieurs, exigent une autorisation patrimoniale. |
Registre foncier et contrat
Le tulajdoni lap est le document central. Sa partie I décrit le bien, la partie II les propriétaires et la partie III les charges et droits de tiers [1]. Une copropriété a un feuillet principal (törzslap) pour l'immeuble et un feuillet par appartement (különlap) [2]. Une mention en tête (széljegy) signale une demande en cours qui n'est pas encore inscrite [3].
Deux termes sont souvent confondus : le foglaló et l'előleg. Le foglaló est soumis à des règles particulières en cas d'échec de la vente : l'acheteur fautif le perd, le vendeur fautif le rembourse au double. Tout versement que le contrat ne qualifie pas expressément de foglaló est un előleg, remboursable [4].
Copropriété
La plupart des appartements de Budapest sont des lots de társasház. Les obligations des copropriétaires découlent de la loi sur les copropriétés, de l'alapító okirat et du SZMSZ [11]. Les murs porteurs, colonnes et poutres sont des parties communes même lorsqu'ils se trouvent dans un appartement [11].
Le közös képviselő gère l'immeuble, encaisse les közös költség et exécute les décisions de l'assemblée (közgyűlés). Depuis une modification de la loi entrée en vigueur le 1er octobre 2024, il doit être inscrit sur le törzslap de la copropriété [9] ; pour les immeubles de plus de six logements, la date limite est le 31 octobre 2026 [10].
Fiscalité, administration et location
L'acheteur paie la vagyonszerzési illeték, soit 4 % de la valeur vénale fixée par la NAV (administration fiscale et douanière) ; le contrat est déposé avec le formulaire B400 et la NAV notifie ensuite le montant [5]. Le régime de l'achat de remplacement (cserepótló vétel) a été assoupli au 1er janvier 2026 : la vente antérieure peut dater de 5 ans au lieu de 3 [6]. Pour ces démarches, une personne physique a besoin d'un adóazonosító jel délivré par la NAV [13].
En location, albérlet désigne couramment tout logement loué. Le bail précise la kaució (dépôt de garantie) et la répartition de la rezsi (énergie, eau, chauffage). Le type de chauffage – gázkonvektor, cirkó ou távfűtés – pèse sur ces charges. Le certificat énergétique est obligatoire aussi pour louer [7].
Questions fréquentes
Albérlet signifie-t-il sous-location ?
À l'origine, oui ; dans l'usage courant, le mot désigne aujourd'hui n'importe quelle location. Le terme juridique d'un bail d'habitation est lakásbérlet.
Que signifie « tehermentes » dans une annonce ?
Que la partie III du tulajdoni lap ne contient pas de charge gênante. Vérifiez-le sur un extrait récent : certaines inscriptions, comme une servitude de réseau, restent sans effet pratique [3].
Le foglaló est-il obligatoire ?
Non. C'est une option contractuelle. S'il n'est pas expressément prévu, les sommes versées avant le solde sont des acomptes (előleg), remboursables en cas d'échec [4].
Sources
- Bank360 – Tulajdoni lap lekérése: típusok, díjak, a lap szerkezete — consulté le 26 octobre 2026
- Money.hu Tudástár – Tulajdoni lap (fogalom): törzslap és különlap — consulté le 26 octobre 2026
- Bankmonitor – A tulajdoni lap rejtelmei — consulté le 26 octobre 2026
- Bankmonitor – Minden, amit a lakásvásárlás foglalójáról tudni érdemes — consulté le 26 octobre 2026
- Bank360 – Vagyonszerzési illeték (frissítve 2026.01.05.) — consulté le 26 octobre 2026
- Biztosdöntés – Nagyobb mozgástér a lakásvásárlóknak: így módosult az illetéktörvény (2026) — consulté le 26 octobre 2026
- Bank360 – Energetikai tanúsítvány lekérdezése (frissítve 2025.11.04.) — consulté le 26 octobre 2026
- Privátbankár – Mit jelent és hogy működik a haszonélvezeti jog? — consulté le 26 octobre 2026
- Economx – Kötelező földhivatali nyilvántartásba vétel a közös képviselőknek (2025.03.06.) — consulté le 26 octobre 2026
- Pénzcentrum – Társasházak: a közös képviselő bejegyzésének határideje 2026. október 31. (2026.04.23.) — consulté le 26 octobre 2026
- Privátbankár – Vaskos bírság a lakásfelújítás miatt: társasházi szabályok — consulté le 26 octobre 2026
- Telex – Az állam elővásárlási jogot szerzett a világörökségi területek 200 m² feletti lakásaira (2021.10.05.) — consulté le 26 octobre 2026
- NAV – Adóazonosító jel és adókártya igénylése — consulté le 26 octobre 2026
- Bankmonitor – Novembertől életbe lépnek az új energiatanúsítvány-szabályok (Oct 2023) — consulté le 26 octobre 2026