Évolution des loyers à Budapest, 2021–2026

La source : l’indice des loyers KSH–ingatlan.com

L’Office central hongrois de la statistique (KSH) publie chaque mois, avec le portail ingatlan.com, un indice des loyers calculé à partir des annonces de location. Il mesure donc des loyers demandés, pas les loyers inscrits dans les baux ^[1]. Il est publié pour le pays, pour Budapest et pour cinq groupes d’arrondissements de la capitale (collines de Buda, autres arrondissements de Buda, Pest intérieur, arrondissements de transition, Pest extérieur) ^[1][9]. Il existe aussi en version réelle, corrigée de l’inflation ^[1].

La base de l’indice a changé : les publications jusqu’en 2023 comparaient à 2015 ^[2], celles de 2026 comparent à la moyenne de 2021 ^[1]. Les variations annuelles du tableau ne dépendent pas de ce changement de base.

Le tableau donne la variation de décembre à décembre, pour suivre une année complète. Pour 2026, l’année n’est pas terminée : le chiffre est celui de septembre 2026, le dernier publié au moment de la mise à jour.

Année par année

• 2020 (point de départ) : en décembre 2020, les loyers demandés à Budapest étaient inférieurs de 14,3 % à ceux de décembre 2019, dans un marché privé de touristes étrangers ^[3].
• 2021 : +12,7 % sur un an en décembre ; l’indice national avait à peu près retrouvé son niveau d’avant la pandémie, mais pas celui de Budapest ^[4].
• 2022 : +21,9 % sur un an en décembre, la plus forte hausse de la période. Les loyers stagnaient toutefois depuis l’automne et ont reculé de 0,9 % sur le seul mois de décembre ; à la mi-janvier 2023, le loyer moyen demandé à Budapest était de 200 000 HUF ^[5].
• 2023 : +12 % sur un an en décembre ; les loyers dépassaient alors de 85 % leur niveau de 2015, mais de 16 % seulement en termes réels ^[2].
• 2024 : +9,6 % sur un an en décembre ^[6].
• 2025 : +5,6 % sur un an en décembre ; début janvier 2026, le loyer médian demandé était de 260 000 HUF ^[7].
• 2026 : en avril, la hausse annuelle est passée sous 5 % (4,9 %) pour la première fois depuis la période du Covid ^[8] ; elle était de 4,7 % en juin ^[1], de 5,2 % en août et de 5,3 % en septembre, avec une hausse réelle de 3,7 % ^[9]. Le loyer médian demandé est resté à 260 000 HUF début octobre, comme un an plus tôt ^[10].

Covid, tourisme et location de courte durée

La baisse de 2020 s’explique par l’arrêt du tourisme : les propriétaires de logements loués à la nuitée ont dû s’adapter à l’absence de visiteurs étrangers, et une partie de ces logements est passée sur le marché de la location longue ^[3]. Le retour de la demande en 2021–2022 a ensuite entraîné un rattrapage rapide ^[4][5].

La location de courte durée continue de peser sur l’offre. Fin 2025, un moratoire sur les nouvelles autorisations a poussé des logements d’investissement vers la location longue durée, et une interdiction de la location de courte durée était annoncée dans le VI (Terézváros) à partir de 2026 ^[11]. Début septembre 2026, le loyer médian a baissé dans le VI (de 290 000 à 280 000 HUF) et dans le VIII (de 240 000 à 229 000 HUF), deux arrondissements où cette activité est restreinte ^[12].

Inflation, salaires et pouvoir d’achat des locataires

Les fortes hausses nominales de 2022 et 2023 se sont produites en pleine période d’inflation, et l’indice réel montre qu’elles ont été en grande partie absorbées par la hausse des prix : fin 2023, les loyers dépassaient leur niveau de 2015 de 85 % en nominal mais de 16 % seulement en réel ^[2]. En juin 2026, l’écart par rapport à 2021 était de 73 % en nominal et de 17 % en réel ^[1].

À partir de fin 2022, les bailleurs ont davantage tenu compte de la capacité de paiement des locataires ^[5]. Selon ingatlan.com, les loyers évoluent surtout avec les salaires ^[6] ; en 2026, la hausse des loyers a été plus lente que celle des revenus, ce qui a amélioré l’accessibilité pour les locataires ^[13].

Offre, Otthon Start et saison étudiante

Offre. L’offre de logements à louer à Budapest a fortement augmenté : en juin 2026, elle dépassait de 52,3 % son niveau d’il y a quatre ans et de 2,9 % celui d’un an plus tôt, ce qui a freiné les loyers ^[13]. En 2025, des investisseurs ont réorienté vers le logement des capitaux issus d’obligations d’État arrivées à échéance ^[11], et la MNB relevait fin septembre 2025 une hausse de 9 % sur un an du stock national de logements libres à louer ^[14]. La tendance s’est inversée à l’automne 2026 : début octobre, Budapest comptait un peu plus de 9 000 annonces, 12 % de moins qu’un an plus tôt, l’offre nationale étant au plus bas depuis deux ans ; moins d’achats d’investissement signifie moins de logements mis en location ^[10].

Otthon Start. Ce programme public de prêt immobilier à 3 %, lancé en septembre 2025, a fait passer de nombreux locataires à l’achat et a réduit la demande locative ^[11][8].

Étudiants. La demande suit le calendrier universitaire : la saison locative commence fin juillet, avant la rentrée ^[15], puis les loyers reculent souvent en septembre ^[10]. Aucune statistique publique ne mesure séparément la demande étudiante à Budapest.

Par groupe d’arrondissements en 2026

Les hausses ne sont pas uniformes. En septembre 2026, sur un an, les collines de Buda affichaient la plus forte hausse (+7,4 %) et le Pest intérieur la plus faible (+3,7 %) ^[9]. En juin 2026, l’écart allait de +5,7 % (collines de Buda) à +2,9 % (Pest extérieur) ^[1]. Les arrondissements du Pest intérieur ont donc progressé moins vite que la moyenne de Budapest (+5,3 %) ^[9].

Pour suivre un arrondissement précis, il faut comparer des médianes issues d’une même source et à des dates comparables, car le niveau varie d’un portail à l’autre.

Questions fréquentes