Mietentwicklung in Budapest, 2021–2026

Die Quelle: der KSH–ingatlan.com-Mietindex

Das ungarische Statistikamt (KSH) veröffentlicht gemeinsam mit dem Portal ingatlan.com monatlich einen Mietindex, der aus Mietinseraten berechnet wird. Er misst also Angebotsmieten, nicht die in Mietverträgen vereinbarten Mieten ^[1]. Er erscheint für das ganze Land, für Budapest und für fünf Bezirksgruppen der Hauptstadt (Budaer Hügel, übrige Budaer Bezirke, innere Pester Bezirke, Übergangsbezirke, äußere Pester Bezirke) ^[1][9]. Es gibt auch eine reale, inflationsbereinigte Version ^[1].

Die Indexbasis hat sich geändert: Veröffentlichungen bis 2023 bezogen sich auf 2015 ^[2], jene von 2026 auf den Durchschnitt 2021 ^[1]. Die jährlichen Veränderungen in der Tabelle hängen davon nicht ab.

Die Tabelle zeigt die Veränderung Dezember zu Dezember, um ganze Jahre abzubilden. 2026 ist noch nicht abgeschlossen: Der Wert bezieht sich auf September 2026, den zum Zeitpunkt der Aktualisierung zuletzt veröffentlichten.

Jahr für Jahr

• 2020 (Ausgangspunkt): Im Dezember 2020 lagen die Budapester Angebotsmieten 14,3 % unter Dezember 2019, in einem Markt ohne ausländische Touristen ^[3].
• 2021: +12,7 % zum Vorjahr im Dezember; der Landesindex hatte etwa das Vor-Pandemie-Niveau erreicht, der Budapester noch nicht ^[4].
• 2022: +21,9 % zum Vorjahr im Dezember, der stärkste Anstieg des Zeitraums. Seit dem Herbst stagnierten die Mieten jedoch und sanken allein im Dezember um 0,9 %; Mitte Januar 2023 lag die durchschnittliche Angebotsmiete in Budapest bei 200.000 HUF ^[5].
• 2023: +12 % zum Vorjahr im Dezember; die Mieten lagen damit 85 % über dem Niveau von 2015, real jedoch nur 16 % ^[2].
• 2024: +9,6 % zum Vorjahr im Dezember ^[6].
• 2025: +5,6 % zum Vorjahr im Dezember; Anfang Januar 2026 betrug die mediane Angebotsmiete 260.000 HUF ^[7].
• 2026: Im April fiel der Jahresanstieg erstmals seit der Covid-Zeit unter 5 % (4,9 %) ^[8]; im Juni waren es 4,7 % ^[1], im August 5,2 % und im September 5,3 %, real 3,7 % ^[9]. Die mediane Angebotsmiete blieb Anfang Oktober bei 260.000 HUF, wie ein Jahr zuvor ^[10].

Covid, Tourismus und Kurzzeitvermietung

Der Rückgang 2020 spiegelt den Stillstand des Tourismus: Eigentümer von tageweise vermieteten Wohnungen mussten sich auf das Fehlen ausländischer Gäste einstellen, und ein Teil dieser Wohnungen wechselte in die Langzeitvermietung ^[3]. Die Rückkehr der Nachfrage 2021–2022 führte danach zu einem schnellen Aufholen ^[4][5].

Die Kurzzeitvermietung beeinflusst das Angebot weiterhin. Ende 2025 drängte ein Moratorium für neue Genehmigungen Anlagewohnungen in die Langzeitvermietung, und für den VI. Bezirk (Terézváros) war ab 2026 ein Verbot der Kurzzeitvermietung angekündigt ^[11]. Anfang September 2026 sank die Medianmiete im VI. (von 290.000 auf 280.000 HUF) und im VIII. Bezirk (von 240.000 auf 229.000 HUF), zwei Bezirken, in denen diese Tätigkeit eingeschränkt ist ^[12].

Inflation, Löhne und Zahlungsfähigkeit der Mieter

Die hohen nominalen Anstiege von 2022 und 2023 fielen in eine Phase hoher Inflation, und der reale Index zeigt, dass sie großteils von der Teuerung aufgezehrt wurden: Ende 2023 lagen die Mieten nominal 85 % über dem Niveau von 2015, real aber nur 16 % ^[2]. Im Juni 2026 betrug der Abstand zu 2021 nominal 73 % und real 17 % ^[1].

Ab Ende 2022 achteten Vermieter stärker auf die Zahlungsfähigkeit der Mieter ^[5]. Laut ingatlan.com bewegen sich die Mieten vor allem mit den Löhnen ^[6]; 2026 stiegen die Mieten langsamer als die Einkommen, was die Bezahlbarkeit für Mieter verbesserte ^[13].

Angebot, Otthon Start und Semesterbeginn

Angebot. Das Angebot an Mietwohnungen in Budapest ist stark gewachsen: Im Juni 2026 lag es 52,3 % über dem Stand von vor vier Jahren und 2,9 % über dem Vorjahr, was die Mieten bremste ^[13]. 2025 lenkten Anleger Geld aus fällig gewordenen Staatsanleihen in Wohnungen um ^[11], und die MNB verzeichnete Ende September 2025 landesweit 9 % mehr freie Mietwohnungen als ein Jahr zuvor ^[14]. Im Herbst 2026 drehte der Trend: Anfang Oktober gab es in Budapest knapp über 9.000 Inserate, 12 % weniger als ein Jahr zuvor, das landesweite Angebot erreichte ein Zweijahrestief; weniger Anlagekäufe bedeuten weniger angebotene Mietwohnungen ^[10].

Otthon Start. Dieses staatliche Wohnkreditprogramm zu 3 %, gestartet im September 2025, hat viele Mieter zum Kauf gebracht und die Mietnachfrage verringert ^[11][8].

Studierende. Die Nachfrage folgt dem Studienkalender: Die Mietsaison beginnt Ende Juli, vor dem Semesterstart ^[15], im September geben die Mieten oft nach ^[10]. Keine öffentliche Statistik weist die studentische Nachfrage in Budapest gesondert aus.

Nach Bezirksgruppen 2026

Die Anstiege sind nicht einheitlich. Im September 2026 zeigten die Budaer Hügel zum Vorjahr den stärksten Anstieg (+7,4 %) und die inneren Pester Bezirke den schwächsten (+3,7 %) ^[9]. Im Juni 2026 reichte die Spanne von +5,7 % (Budaer Hügel) bis +2,9 % (äußeres Pest) ^[1]. Die inneren Pester Bezirke sind also langsamer gestiegen als der Budapester Durchschnitt (+5,3 %) ^[9].

Wer einen bestimmten Bezirk verfolgen will, sollte Mediane aus derselben Quelle und zu vergleichbaren Zeitpunkten vergleichen, da das Niveau je nach Portal schwankt.

Häufige Fragen