A lényeg
- 2026 júniusában a budapesti kínálati lakbérek 73%-kal haladták meg a 2021-es átlagot, reálértékben 17%-kal [1].
- Az időszak legnagyobb éves drágulása: +21,9% 2022 decemberében [5].
- szeptember: Budapesten +5,3% éves és −0,1% havi változás [9].
- A budapesti medián kínálati lakbér 2026. október elején havi 260 ezer Ft volt, egy év alatt nem változott [10].
- Budapesten 2026. október elején valamivel több mint 9 ezer kiadó lakás hirdetése volt, 12%-kal kevesebb, mint egy évvel korábban [10].
A forrás: a KSH–ingatlan.com lakbérindex
A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) az ingatlan.com-mal közösen havonta közöl lakbérindexet, amelyet a kiadó lakások hirdetéseiből számítanak. Az index tehát kínálati lakbéreket mér, nem a bérleti szerződésekben szereplő összegeket [1]. Országosan, Budapestre és a főváros öt kerületcsoportjára (budai hegyvidéki, egyéb budai, belső pesti, átmeneti és külső pesti kerületek) is megjelenik [1][9], valamint inflációval korrigált, reál változatban is [1].
Az index bázisa megváltozott: a 2023-ig megjelent közlések 2015-höz viszonyítottak [2], a 2026-osak a 2021-es átlaghoz [1]. A táblázat éves változásai ettől nem függnek.
A táblázat a decemberi éves változást mutatja, hogy teljes éveket kövessen. 2026 még nem zárult le: az érték a 2026. szeptemberi, a frissítéskor legutóbb közölt adat.
| Év | Összevetett időszak | Éves változás, Budapest | Háttér |
|---|---|---|---|
| 2020 |
| −14,3% [3] | Covid: elmaradó turisták, rövid távú kiadású lakások a hosszú távú piacon |
| 2021 |
| +12,7% [4] | Visszarendeződés; Budapest még a járvány előtti szint alatt |
| 2022 |
| +21,9% [5] | Az időszak legnagyobb drágulása; ősztől lassulás |
| 2023 |
| +12,0% [2] | Még mindig erős; reálértékben jóval kisebb |
| 2024 |
| +9,6% [6] | A lakbérek elsősorban a bérekkel mozognak |
| 2025 |
| +5,6% [7] | Bővülő kínálat; Otthon Start Program (3%-os hitel) szeptembertől |
| 2026 |
| +5,3% [9] |
|
Évről évre
- 2020 (kiindulópont): 2020 decemberében a budapesti kínálati lakbérek 14,3%-kal maradtak el az egy évvel korábbitól, a külföldi turisták nélküli piacon [3].
- 2021: decemberben +12,7% éves szinten; az országos index nagyjából elérte a járvány előtti szintet, a budapesti még nem [4].
- 2022: decemberben +21,9% éves szinten, az időszak legnagyobb drágulása. Ősztől azonban stagnáltak a lakbérek, decemberben egy hónap alatt 0,9%-kal csökkentek; 2023. január közepén a budapesti átlagos kínálati lakbér 200 ezer Ft volt [5].
- 2023: decemberben +12% éves szinten; a lakbérek ekkor 85%-kal haladták meg a 2015-ös szintet, reálértékben azonban csak 16%-kal [2].
- 2024: decemberben +9,6% éves szinten [6].
- 2025: decemberben +5,6% éves szinten; 2026. január elején a medián kínálati lakbér 260 ezer Ft volt [7].
- 2026: áprilisban az éves drágulás a Covid-időszak óta először 5% alá (4,9%-ra) lassult [8]; júniusban 4,7% [1], augusztusban 5,2%, szeptemberben 5,3% volt, reálértékben 3,7% [9]. A medián kínálati lakbér október elején is 260 ezer Ft volt, ugyanannyi, mint egy évvel korábban [10].
Covid, turizmus és rövid távú kiadás
A 2020-as visszaesést a turizmus leállása magyarázza: a napi kiadású lakások tulajdonosainak alkalmazkodniuk kellett a külföldi vendégek hiányához, és e lakások egy része a hosszú távú bérleti piacra került [3]. A kereslet 2021–2022-es visszatérése ezután gyors felzárkózást hozott [4][5].
A rövid távú kiadás továbbra is hat a kínálatra. 2025 végén az új engedélyekre vonatkozó moratórium befektetési lakásokat terelt a hosszú távú bérbeadásba, a VI. kerületben (Terézváros) pedig 2026-tól a rövid távú lakáskiadás tilalmát jelentették be [11]. 2026. szeptember elején a medián lakbér csökkent a VI. (290 ezerről 280 ezer Ft-ra) és a VIII. kerületben (240 ezerről 229 ezer Ft-ra), két olyan kerületben, ahol ez a tevékenység korlátozott [12].
Infláció, bérek és a bérlők fizetőképessége
A 2022-es és 2023-as nagy nominális drágulás magas infláció idején történt, és a reálindex szerint ennek jelentős részét az áremelkedés elvitte: 2023 végén a lakbérek nominálisan 85%-kal, reálértékben viszont csak 16%-kal haladták meg a 2015-ös szintet [2]. 2026 júniusában a 2021-hez mért különbség nominálisan 73%, reálértékben 17% volt [1].
2022 végétől a bérbeadók jobban figyelembe vették a bérlők fizetőképességét [5]. Az ingatlan.com szerint a lakbérek elsősorban a fizetésekkel együtt mozognak [6]; 2026-ban a lakbérek lassabban nőttek, mint a jövedelmek, ami javította a bérlők helyzetét [13].
Kínálat, Otthon Start és a diákszezon
Kínálat. A budapesti kiadó lakások kínálata jelentősen bővült: 2026 júniusában 52,3%-kal haladta meg a négy évvel korábbit és 2,9%-kal az egy évvel korábbit, ami fékezte a lakbéreket [13]. 2025-ben a befektetők a lejáró állampapírokból felszabaduló pénzt lakásokba fektették [11], az MNB pedig 2025 szeptember végére országosan 9%-os éves növekedést mért a szabad bérlakásállományban [14]. 2026 őszén a trend megfordult: október elején Budapesten valamivel több mint 9 ezer hirdetés volt, 12%-kal kevesebb, mint egy évvel korábban, az országos kínálat pedig kétéves mélypontra került; kevesebb befektetési vásárlás kevesebb kiadó lakást jelent [10].
Otthon Start. A 2025 szeptemberében indult, 3%-os kamatozású állami lakáshitelprogram sok bérlőt vásárlóvá tett, és csökkentette a bérleti keresletet [11][8].
Diákok. A kereslet az egyetemi naptárt követi: az albérletszezon július végén, a tanévkezdés előtt indul [15], szeptemberben pedig gyakran csökkennek a lakbérek [10]. Budapesten nincs olyan nyilvános statisztika, amely külön mérné a diákok keresletét.
Kerületcsoportok szerint 2026-ban
A drágulás nem egyenletes. 2026 szeptemberében éves összevetésben a budai hegyvidéki kerületekben volt a legnagyobb (+7,4%), a belső pesti kerületekben a legkisebb (+3,7%) az emelkedés [9]. 2026 júniusában a sáv +5,7% (budai hegyvidék) és +2,9% (külső pesti kerületek) között volt [1]. A belső pesti kerületekben tehát lassabban nőttek a lakbérek a budapesti átlagnál (+5,3%) [9].
Egy adott kerület követéséhez azonos forrásból és hasonló időpontból származó mediánokat érdemes összevetni, mert a szint portálonként eltér.
Gyakori kérdések
Csökkennek a lakbérek Budapesten?
Éves összevetésben nem: 2026 szeptemberében +5,3% [9]. Egyes hónapokban csökkennek (2026 szeptemberében −0,1% augusztushoz képest), és az éves drágulás 2022 óta jelentősen lassult [9][5].
A ténylegesen fizetett lakbéreket méri az index?
Nem. Az ingatlan.com hirdetéseiben szereplő lakbéreken alapul [1]. A meglévő, gyakran régebbi szerződések lakbérei alacsonyabbak lehetnek.
Mikor jelenik meg a következő adat?
Az index havi, és általában a következő hónap közepe táján jelenik meg; a 2026. szeptemberi adat 2026. október közepén jelent meg [9].
Források
- KSH (HCSO) – HCSO–ingatlan.com rent index, June 2026 — megtekintve: 2026. október 26.
- KSH (HCSO) – HCSO–ingatlan.com rent index, December 2023 — megtekintve: 2026. október 26.
- Economx – KSH–ingatlan.com lakbérindex, December 2020 — megtekintve: 2026. október 26.
- Economx – Kitartóan emelkednek a lakbérek (KSH–ingatlan.com lakbérindex, December 2021) — megtekintve: 2026. október 26.
- Economx – Fordulat az albérletpiacon (KSH–ingatlan.com lakbérindex, December 2022) — megtekintve: 2026. október 26.
- Economx – KSH–ingatlan.com lakbérindex, December 2024 — megtekintve: 2026. október 26.
- Economx – KSH–ingatlan.com lakbérindex, December 2025; ingatlan.com district medians, January 2026 — megtekintve: 2026. október 26.
- Economx – A világjárvány óta nem csinált ilyet a magyar albérletpiac (April 2026) — megtekintve: 2026. október 26.
- Esti Hírlap – KSH–ingatlan.com lakbérindex, September 2026 — megtekintve: 2026. október 26.
- Pénzcentrum – Kétéves mélyponton a kínálat (ingatlan.com, early October 2026) — megtekintve: 2026. október 26.
- Economx – Mi történt 2025-ben az albérletpiacon — megtekintve: 2026. október 26.
- Origo – A lakbérek emelkedése szeptemberre megtorpant Budapesten (August 2026 index, early September medians) — megtekintve: 2026. október 26.
- Economx – Döbbenetes folyamatok zajlanak a magyar albérletpiacon (May 2026) — megtekintve: 2026. október 26.
- Magyar Nemzeti Bank – Lakáspiaci jelentés, 2025. november — megtekintve: 2026. október 26.
- Economx – Még mindig drágul az albérlet, de már alig (June 2025) — megtekintve: 2026. október 26.