Information générale, à jour à la date indiquée. Ce n'est ni un conseil fiscal ni un conseil juridique : les règles changent et dépendent de votre situation. Faites valider votre cas par un avocat ou un expert-comptable hongrois.
L'essentiel
- Prix demandé au m² en centre-ville (Numbeo, oct. 2026) : environ 5 000 € à Budapest contre 12 400 € à Vienne [5][7].
- Rendement locatif brut moyen (Global Property Guide, 2026) : 4,84 % à Budapest, 3,54 % à Prague, 6,65 % à Varsovie [1][2][3].
- Droits d'achat : 4 % en Hongrie, aucun en Tchéquie depuis 2020, 2 % sur l'ancien en Pologne, 3,5 % + 1,1 % en Autriche [10][14][16][18].
- Prix du neuf en 2025 (Deloitte) : +10,9 % en Hongrie (+11,1 % à Budapest), +7,6 % en Tchéquie, +7,8 % en Pologne, +2,9 % en Autriche [8].
- Hors UE/EEE, l'achat en Hongrie exige un permis du kormányhivatal (office gouvernemental) : 45 jours, 65 000 HUF [13].
Comment lire cette comparaison
Les chiffres viennent de trois familles de sources, qui ne mesurent pas la même chose :
- Global Property Guide : prix et loyers demandés par type de logement, mis à jour trimestriellement (Budapest et Varsovie au T3 2026, Prague au T2 2026 ; la page autrichienne n'est pas datée précisément) [1][2][3][4].
- Numbeo : données déclarées par les internautes, avec un échantillon réduit (59 contributeurs pour Budapest sur 12 mois). Numbeo affiche ses prix au pied carré ; nous les avons convertis en m² et en euros, et arrondis. À utiliser comme ordre de grandeur, pas comme référence de transaction [5][6][7].
- Deloitte Property Index 2026 : prix moyens du neuf en 2025, surtout au niveau national, publiés en octobre 2026 [8].
Aucune de ces sources ne donne des prix de transaction pour l'ancien en centre-ville. Les rendements sont bruts : charges, vacance, entretien et impôts non déduits. Global Property Guide indique que le rendement net est en général inférieur de 1,5 à 2 points [1].
| Budapest | Prague | Varsovie | Vienne | |
|---|---|---|---|---|
| Prix au m², centre-ville (Numbeo, oct. 2026, converti du pied carré) | ≈ 5 000 € [5] | ≈ 8 300 € [5] | ≈ 5 300 € [6] | ≈ 12 400 € [7] |
| Prix moyen du neuf au m², 2025 (Deloitte, national) | 3 438 € [8] | 5 412 € [8] | 3 008 € [8] | 5 199 € ; Vienne 6 711 € [8][9] |
| Loyer mensuel, deux-pièces (Global Property Guide) | 770 € (T3 2026) [1] | 985 € (T2 2026) [2] | 810 € (T3 2026) [3] | 1 200 € (2026) [4] |
| Rendement brut, moyenne ville (Global Property Guide) | 4,84 % (T3 2026) [1] | 3,54 % (T2 2026) [2] | 6,65 % (T3 2026) [3] | 4,84 % (2026) [4] |
| Rendement brut, centre-ville (Numbeo, oct. 2026) | 3,36 % [5] | 2,85 % [5] | 4,30 % [6] | 2,17 % [7] |
| Droits à l'achat | 4 % (2 % au-delà de 1 Md HUF, plafond 200 M HUF) [10][12] | Aucun depuis 2020 [14] | PCC 2 % dans l'ancien ; neuf : TVA 8 % jusqu'à 150 m² [16][17] | 3,5 % + 1,1 % registre foncier [18] |
| Impôt sur les loyers, non-résidents | 15 % sur 90 % du loyer ou sur le net ; pas de szocho [11][19] | 15 % / 23 % au-delà de 1 762 812 CZK (2026) ; à confirmer pour non-résidents [15] | Forfait 8,5 % jusqu'à 100 000 PLN, 12,5 % au-delà [17] | Barème progressif ; à confirmer avec un conseiller |
| Restrictions pour étrangers | Hors UE/EEE : permis, 45 jours, 65 000 HUF [13] | À confirmer avec un avocat local | Hors EEE : permis pour terrain/maison, pas pour un appartement [17] | À confirmer avec un avocat local |
| Évolution des prix du neuf, 2025 (Deloitte, national) | +10,9 % (Budapest +11,1 %) [8] | +7,6 % [8] | +7,8 % [8] | +2,9 % [8] |
Prix : le ticket d'entrée
En centre-ville, Numbeo situe le m² autour de 5 000 € à Budapest, 5 300 € à Varsovie, 8 300 € à Prague et 12 400 € à Vienne (données du 26 octobre 2026) [5][6][7]. Pour le neuf, Deloitte donne des moyennes nationales 2025 de 3 438 €/m² en Hongrie, 3 008 € en Pologne, 5 412 € en Tchéquie et 5 199 € en Autriche, et 6 711 €/m² pour Vienne [8][9].
Par logement, Global Property Guide indique pour un deux-pièces (une chambre) un prix médian demandé de 218 000 € à Budapest, 172 400 € à Varsovie, 356 800 € à Prague et 325 000 € à Vienne [1][2][3][4]. Les écarts entre sources montrent qu'il faut toujours revenir à des comparables locaux, rue par rue.
Loyers et rendements bruts
Loyer mensuel demandé pour un deux-pièces (Global Property Guide) : 770 € à Budapest, 810 € à Varsovie, 985 € à Prague, 1 200 € à Vienne [1][2][3][4]. Rendement brut moyen de la ville : 4,84 % à Budapest, 6,65 % à Varsovie (tiré vers le haut par les grands logements), 3,54 % à Prague et 4,84 % à Vienne [1][2][3][4].
En centre-ville, Numbeo donne des rendements plus bas : 3,36 % à Budapest, 4,30 % à Varsovie, 2,85 % à Prague et 2,17 % à Vienne [5][6][7]. Plus le prix d'achat au m² est élevé, plus le rendement brut baisse : c'est le schéma de Vienne et de Prague. Pour un calcul réel, partez du loyer net de charges non récupérables, d'une vacance prudente et de la fiscalité locale.
Fiscalité à l'achat et sur les loyers
Hongrie. L'acheteur paie le vagyonszerzési illeték (droit de mutation) de 4 % de la valeur vénale fixée par la NAV (administration fiscale), 2 % au-delà de 1 milliard HUF, plafonné à 200 millions HUF par bien [10][12]. Les loyers sont imposés à 15 % ; sans justificatifs, 10 % du loyer est déduit forfaitairement, soit 13,5 % du loyer brut [19]. Aucune contribution sociale (szocho) n'est due sur les revenus locatifs [11].
Tchéquie. La taxe d'acquisition immobilière a été supprimée en 2020 [14]. Le barème de l'impôt sur le revenu est de 15 %, puis 23 % au-delà de 1 762 812 CZK de revenu annuel (2026) ; les modalités pour les non-résidents sont à confirmer avec un conseiller [15].
Pologne. Achat dans l'ancien : taxe PCC de 2 % de la valeur de marché, perçue par le notaire. Le neuf acheté à un promoteur supporte la TVA (8 % jusqu'à 150 m²) et pas la PCC [16][17]. Loyers : forfait de 8,5 % jusqu'à 100 000 PLN, 12,5 % au-delà [17].
Autriche. Grunderwerbsteuer (droit de mutation) de 3,5 % et droit d'inscription au registre foncier de 1,1 % [18]. L'imposition des loyers des non-résidents relève du barème progressif ; taux à confirmer avec un conseiller.
Accès des acheteurs étrangers
En Hongrie, les citoyens de l'UE et de l'EEE achètent un logement sans autorisation. Les autres personnes physiques et morales étrangères ont besoin d'un permis de l'office gouvernemental (kormányhivatal) du lieu du bien. Délai légal de 45 jours, frais de 65 000 HUF, avis du maire sur l'intérêt local [13].
En Pologne, les acheteurs hors EEE ont besoin d'un permis du ministère de l'Intérieur pour un terrain ou une maison, mais pas pour un appartement [17]. Pour Prague et Vienne, nous n'avons pas pu vérifier les règles en vigueur auprès d'une source primaire : à confirmer avec un avocat local avant toute offre.
Tendances récentes et changements annoncés
En 2025, les prix du neuf ont augmenté de 10,9 % en Hongrie (11,1 % à Budapest), 7,8 % en Pologne, 7,6 % en Tchéquie et 2,9 % en Autriche, selon Deloitte [8]. Budapest part donc d'un prix au m² plus bas, mais avec une hausse récente plus forte.
À suivre en Hongrie : un projet de loi publié le 6 octobre 2026 prévoit un impôt sur la fortune nette au-delà de 1 milliard HUF à partir de la situation au 31 décembre 2026 ; pour les non-résidents, il viserait l'immobilier hongrois [20]. Ce n'est qu'un projet à ce stade. En Autriche, les règles de droit de mutation sur les cessions de parts de sociétés immobilières ont changé le 1er juillet 2025 [18].
Questions fréquentes
Pourquoi les prix diffèrent-ils autant d'une source à l'autre ?
Numbeo repose sur des déclarations d'internautes et vise le centre-ville [5] ; Global Property Guide utilise des annonces par type de logement [1] ; Deloitte mesure le neuf, souvent à l'échelle nationale [8]. Aucune ne donne des prix de transaction dans l'ancien.
Les revenus locatifs sont-ils soumis aux cotisations sociales en Hongrie ?
Non. La NAV liste les revenus de location immobilière parmi les revenus hors szocho (contribution sociale) en 2026 [11]. L'impôt sur le revenu de 15 % reste dû [19].
Le droit de mutation hongrois se calcule-t-il sur le prix du contrat ?
Sur la valeur vénale fixée par la NAV, qui peut différer du prix. Le paiement est dû 30 jours après réception de la décision de la NAV [10].
Sources
- Global Property Guide – Gross rental yields in Hungary (Q3 2026) — consulté le 26 octobre 2026
- Global Property Guide – Gross rental yields Czech Republic (Q2 2026) — consulté le 26 octobre 2026
- Global Property Guide – Gross rental yields in Poland (Q3 2026) — consulté le 26 octobre 2026
- Global Property Guide – Gross rental yields in Austria (2026) — consulté le 26 octobre 2026
- Numbeo – Property prices, Budapest vs Prague (updated 26 Oct 2026) — consulté le 26 octobre 2026
- Numbeo – Property prices, Budapest vs Warsaw (updated 26 Oct 2026) — consulté le 26 octobre 2026
- Numbeo – Property prices, Budapest vs Vienna (updated 26 Oct 2026) — consulté le 26 octobre 2026
- Deloitte – Property Index 2026, Overview of European Residential Markets (2025 data) — consulté le 26 octobre 2026
- Deloitte Austria – Property Index 2026 (Vienna figures) — consulté le 26 octobre 2026
- NAV – Az ingatlan-adásvétel adózási szabályai (14 Oct 2026) — consulté le 26 octobre 2026
- NAV – 49. információs füzet: A szociális hozzájárulási adó (16 Jan 2026) — consulté le 26 octobre 2026
- PwC Worldwide Tax Summaries – Hungary, Individual, Other taxes (reviewed 1 Jul 2026) — consulté le 26 octobre 2026
- Kormányhivatalok – Külföldiek ingatlanszerzése (23 Mar 2026) — consulté le 26 octobre 2026
- Grant Thornton Czech Republic – Real estate acquisition tax abolished (2020) — consulté le 26 octobre 2026
- PwC Worldwide Tax Summaries – Czech Republic, Individual (reviewed 27 Jul 2026) — consulté le 26 octobre 2026
- Ministry of Finance of Poland – Taxes of buying a property (PCC) — consulté le 26 octobre 2026
- Global Property Guide – Property investment in Poland: foreigner's guide (2025 edition) — consulté le 26 octobre 2026
- PwC Worldwide Tax Summaries – Austria, Corporate, Other taxes (reviewed 23 Jul 2026) — consulté le 26 octobre 2026
- Global Property Guide – Guide to property taxes in Hungary (Sep 2026) — consulté le 26 octobre 2026
- BDO Hungary – A magyarországi vagyonadó (draft bill, Oct 2026) — consulté le 26 octobre 2026