Rendement locatif par arrondissement à Budapest

Ce que mesure le tableau

Le tableau ci-dessous compare, pour 12 arrondissements (I à XIV, hors IV et X, faute d’annonces de location suffisantes), le prix demandé au m² des logements à vendre et le loyer demandé des logements à louer. Les deux séries viennent de la même base d’annonces : les prix sont la médiane d’environ 27 500 annonces de vente actives, publiée en juin 2026 ^[1] ; les loyers proviennent des annonces de location de septembre 2026, après exclusion des chambres, des doublons et des prix aberrants ^[2].

Prix demandés ≠ prix de transaction. Une annonce indique ce que le vendeur espère obtenir, pas le prix signé chez le notaire ou l’avocat. Les écarts peuvent être nets. Au premier semestre 2026, un réseau d’agences relevait un prix moyen de vente effectif des appartements en brique de 1,66 million HUF/m² dans le V, 1,74 million dans le I et 1,63 million dans le XIII ^[9], alors que les médianes des annonces étaient de 1,99, 1,90 et 1,68 million HUF/m² ^[1]. Les méthodes diffèrent (moyenne de ventes conclues d’un côté, médiane de toutes les annonces de l’autre), mais l’ordre de grandeur montre qu’un rendement calculé sur un prix demandé sous-estime le rendement sur le prix réellement payé quand la négociation aboutit à une baisse.

De même, un loyer demandé n’est pas un loyer encaissé : le bail final peut être plus bas, et l’indice KSH–ingatlan.com ne mesure lui aussi que des loyers affichés ^[10].

Comment le rendement brut est calculé

Le rendement brut rapporte le loyer annuel au prix d’achat, avant toute charge et tout impôt :

Rendement brut = (loyer mensuel au m² × 12) ÷ prix au m²

Travailler au m² évite de comparer un studio loué à un grand appartement vendu. Exemple pour le VIII (Józsefváros) : 5 895 HUF/m² × 12 = 70 740 HUF par m² et par an ; 70 740 ÷ 1 328 081 = 5,3 % ^[1][2].

Pour un bien précis, la même formule s’applique avec les montants réels : loyer mensuel attendu × 12, divisé par le prix total. Un appartement de 50 m² acheté 70 millions HUF et loué 280 000 HUF par mois donne 3 360 000 ÷ 70 000 000 = 4,8 % brut (exemple arithmétique, pas une donnée de marché).

Deux précautions : le loyer au m² du tableau est une moyenne, alors que le prix au m² est une médiane ; et les logements loués sont souvent plus petits que ceux mis en vente, or les petits logements se louent plus cher au m². Le rendement calculé peut donc être légèrement surestimé par rapport à celui d’un grand appartement.

Lecture par arrondissement

Les loyers au m² varient peu d’un arrondissement central à l’autre (de 5 343 HUF dans le XIV à 6 175 HUF dans le I), alors que les prix au m² varient beaucoup plus (de 1,33 million HUF dans le VIII à 1,99 million dans le V) ^[1][2]. C’est donc surtout le prix d’achat qui fait le rendement :

• les arrondissements les plus chers (V, I, XII) affichent les rendements bruts les plus faibles, autour de 3,6 à 4,0 % ;
• II, XIII et XI se situent vers 4,1 à 4,3 % ;
• VI, VII, XIV, IX et III se situent entre 4,5 et 4,8 % ;
• le VIII arrive en tête des arrondissements du tableau avec 5,3 %.

Les chiffres d’une autre source vont dans le même sens. Début octobre 2026, ingatlan.com donnait une médiane des prix demandés de 1,99 million HUF/m² dans le V, 1,87 million dans le I et 1,75 million dans le XII, en baisse d’environ 2 % sur un an dans le V et le XII ^[3]. Pour les loyers, ingatlan.com relevait début mai 2026 des médianes de 280 000 HUF par mois dans le VI, 270 000 dans le XI, 260 000 dans le XIII, 250 000 dans le VIII et le III, 249 000 dans le IX et 242 500 dans le VII ^[5], et début octobre 2026 de 350 000 HUF dans le II et le V ^[4]. Ces médianes sont souvent inférieures à celles du tableau (299 000 HUF dans le XIII, par exemple) : le niveau exact dépend de la base d’annonces utilisée.

À l’échelle de la ville, la MNB estimait le rendement locatif à 4,4 % en septembre 2025, pour un appartement de 60 m² ^[6], et notait en mai 2026 que les investisseurs étaient devenus plus prudents en raison de rendements faibles et d’une surévaluation croissante ^[7].

Du rendement brut au rendement net

Le rendement net soustrait du loyer annuel tous les coûts supportés par le propriétaire, et rapporte le résultat au coût total d’acquisition (prix + frais d’achat + travaux éventuels) :

Rendement net = (loyer annuel encaissé − coûts annuels) ÷ coût total d’acquisition

Postes habituels qui font passer du brut au net :

1. Vacance locative : les semaines sans locataire entre deux baux, et les loyers impayés.
2. közös költség (charges de copropriété) : quand elles ne sont pas refacturées au locataire.
3. Entretien et réparations : remise en état entre deux locataires, remplacement des appareils et du mobilier.
4. Gestion : honoraires d’agence pour la recherche de locataire ou la gestion courante.
5. Assurance du logement.
6. Impôts locaux : certains arrondissements prélèvent une taxe locale : építményadó (taxe locale sur les bâtiments) ; le taux et les exonérations dépendent de l’arrondissement.
7. Impôt sur les revenus locatifs : le régime dépend du statut du propriétaire (particulier ou société, résident ou non) ; le taux applicable est à confirmer avec un conseiller fiscal.
8. Frais d’achat : droits de mutation, avocat et éventuels travaux augmentent le dénominateur et réduisent donc le rendement.

Un ordre de grandeur publié en juin 2026 par ingatlan.com : environ 4,5 % brut correspondent à environ 3 % net ^[8]. Ce chiffre est indicatif ; le net réel dépend de chaque bien et de chaque situation fiscale.

Limites des données et vérifications à faire

• Échantillons : certains arrondissements reposent sur 63 à 79 annonces de location (I, XII, XIV) ; une poignée de grands appartements peut déplacer la moyenne ^[2].
• Dates différentes : prix de juin 2026, loyers de septembre 2026. Le marché a peu bougé entre les deux à Budapest (prix demandés +2 % sur un an début octobre ^[3], loyer médian stable sur un an ^[4]), mais l’écart existe.
• Moyenne d’arrondissement : à l’intérieur d’un même arrondissement, l’écart entre rues, étages, état et exposition est souvent plus grand qu’entre deux arrondissements.
• Location de courte durée : le tableau porte sur la location longue durée. Les règles locales sur la location touristique changent selon l’arrondissement et doivent être vérifiées avant tout calcul de ce type.

Pour un bien précis : relever 5 à 10 annonces de location comparables (même rue ou quartier, surface et état proches), demander au vendeur le montant des charges de copropriété et de la taxe locale, et refaire le calcul brut puis net avec le prix négocié plutôt qu’avec le prix affiché.

Questions fréquentes