Általános tájékoztatás a feltüntetett dátum szerinti állapotban. Nem minősül adó- vagy jogi tanácsadásnak: a szabályok változnak és az Ön helyzetétől függnek. Esetét ellenőriztesse magyar ügyvéddel vagy könyvelővel.
A lényeg
- Belvárosi m²-ár (Numbeo, 2026. október): Budapesten kb. 5000 €, Bécsben kb. 12 400 € [5][7].
- Átlagos bruttó bérleti hozam (Global Property Guide, 2026): Budapest 4,84%, Prága 3,54%, Varsó 6,65% [1][2][3].
- Vételi illeték/adó: Magyarország 4%, Csehország 2020 óta nincs, Lengyelország 2% használt lakásnál, Ausztria 3,5% + 1,1% [10][14][16][18].
- Új lakások ára 2025-ben (Deloitte): Magyarország +10,9% (Budapest +11,1%), Csehország +7,6%, Lengyelország +7,8%, Ausztria +2,9% [8].
- EU/EGT-n kívüli vevőknek Magyarországon kormányhivatali engedély kell: 45 nap, 65 000 Ft [13].
Hogyan olvassa ezt az összehasonlítást
Az adatok háromféle forrásból származnak, és nem ugyanazt mérik:
- Global Property Guide: kínálati árak és kínálati bérleti díjak lakástípusonként, negyedévente frissítve (Budapest és Varsó 2026 III. negyedév, Prága 2026 II. negyedév; az osztrák oldal nincs pontosan datálva) [1][2][3][4].
- Numbeo: felhasználók által bejelentett adatok, kis mintán (Budapestre 12 hónap alatt 59 adatközlő). A Numbeo négyzetlábban adja meg az árakat; ezeket négyzetméterre és euróra számoltuk át, kerekítve. Nagyságrendként kezelendők, nem tranzakciós referenciaként [5][6][7].
- Deloitte Property Index 2026: az új lakások 2025-ös átlagárai, főként országos szinten, 2026 októberében publikálva [8].
Egyik forrás sem ad tényleges eladási árat a belvárosi használt lakásokra. A hozamok bruttók: a közös költség, az üresjárat, a karbantartás és az adók nincsenek levonva. A Global Property Guide szerint a nettó hozam jellemzően 1,5–2 százalékponttal alacsonyabb [1].
| Budapest | Prága | Varsó | Bécs | |
|---|---|---|---|---|
| Négyzetméterár, belváros (Numbeo, 2026. okt., négyzetlábról átszámítva) | ≈ 5000 € [5] | ≈ 8300 € [5] | ≈ 5300 € [6] | ≈ 12 400 € [7] |
| Új lakás átlagos m²-ára, 2025 (Deloitte, országos) | 3438 € [8] | 5412 € [8] | 3008 € [8] | 5199 €; Bécs 6711 € [8][9] |
| Havi bérleti díj, egyhálószobás lakás (Global Property Guide) | 770 € (2026 III. n.év) [1] | 985 € (2026 II. n.év) [2] | 810 € (2026 III. n.év) [3] | 1200 € (2026) [4] |
| Bruttó hozam, városi átlag (Global Property Guide) | 4,84% (2026 III. n.év) [1] | 3,54% (2026 II. n.év) [2] | 6,65% (2026 III. n.év) [3] | 4,84% (2026) [4] |
| Bruttó hozam, belváros (Numbeo, 2026. okt.) | 3,36% [5] | 2,85% [5] | 4,30% [6] | 2,17% [7] |
| Vásárlási illeték/adó | 4% (1 Mrd Ft felett 2%, felső határ 200 M Ft) [10][12] | 2020 óta nincs [14] | PCC 2% használt lakásnál; új lakás: áfa 8% 150 m²-ig [16][17] | 3,5% + 1,1% telekkönyvi díj [18] |
| Bérleti jövedelem adója, nem rezidensek | 15% a bevétel 90%-a vagy a nettó jövedelem után; nincs szocho [11][19] | 15% / 23% évi 1 762 812 CZK felett (2026); nem rezidensekre egyeztetendő [15] | Átalányadó 8,5% 100 000 PLN-ig, felette 12,5% [17] | Progresszív adótábla; tanácsadóval egyeztetendő |
| Korlátozások külföldi vevőkre | EU/EGT-n kívül: engedély, 45 nap, 65 000 Ft [13] | Helyi ügyvéddel egyeztetendő | EGT-n kívül: engedély telekre/házra, lakásra nem [17] | Helyi ügyvéddel egyeztetendő |
| Új lakások árának változása, 2025 (Deloitte, országos) | +10,9% (Budapest +11,1%) [8] | +7,6% [8] | +7,8% [8] | +2,9% [8] |
Árak: a belépő szint
A belvárosban a Numbeo szerint a négyzetméterár Budapesten kb. 5000 €, Varsóban 5300 €, Prágában 8300 €, Bécsben 12 400 € (2026. október 26-i adat) [5][6][7]. Új lakásokra a Deloitte 2025-ös országos átlagai: Magyarország 3438 €/m², Lengyelország 3008 €, Csehország 5412 €, Ausztria 5199 €, Bécs 6711 €/m² [8][9].
Lakásonként a Global Property Guide egy egyhálószobás lakás medián kínálati árát Budapesten 218 000 €-ra, Varsóban 172 400 €-ra, Prágában 356 800 €-ra, Bécsben 325 000 €-ra teszi [1][2][3][4]. A források közötti eltérések miatt mindig helyi, utcaszintű összehasonlító adatokra van szükség.
Bérleti díjak és bruttó hozamok
Egyhálószobás lakás havi kínálati bérleti díja (Global Property Guide): Budapest 770 €, Varsó 810 €, Prága 985 €, Bécs 1200 € [1][2][3][4]. A város átlagos bruttó hozama: Budapest 4,84%, Varsó 6,65% (ezt a nagyobb lakások húzzák felfelé), Prága 3,54%, Bécs 4,84% [1][2][3][4].
A belvárosra a Numbeo alacsonyabb értékeket mutat: Budapest 3,36%, Varsó 4,30%, Prága 2,85%, Bécs 2,17% [5][6][7]. Minél magasabb a négyzetméterár, annál alacsonyabb a bruttó hozam – ez látszik Bécsben és Prágában. Valós számításhoz a nem áthárítható költségekkel csökkentett bérleti díjból, óvatos üresjárati feltevésből és a helyi adózásból induljon ki.
Adók vásárláskor és a bérleti jövedelemre
Magyarország. A vevő a NAV által megállapított forgalmi érték 4%-át fizeti vagyonszerzési illetékként, 1 milliárd Ft felett 2%-ot, ingatlanonként legfeljebb 200 millió Ft-ot [10][12]. A bérleti jövedelem adója 15%; számlák nélkül a bevétel 10%-a költségként levonható, így az adó a bruttó bérleti díj 13,5%-a [19]. A bérbeadásból származó jövedelem után nem kell szociális hozzájárulási adót (szocho) fizetni [11].
Csehország. Az ingatlanszerzési adót 2020-ban eltörölték [14]. A személyi jövedelemadó 15%, évi 1 762 812 CZK jövedelem felett 23% (2026); a nem rezidensekre való alkalmazást tanácsadóval kell egyeztetni [15].
Lengyelország. Használt lakás vásárlásakor 2% PCC-adó a piaci érték után, amelyet a közjegyző szed be. A fejlesztőtől vett új lakást áfa terheli (150 m²-ig 8%), PCC nincs [16][17]. Bérleti jövedelem: átalányadó 100 000 PLN-ig 8,5%, felette 12,5% [17].
Ausztria. 3,5% Grunderwerbsteuer (vagyonszerzési adó) és 1,1% telekkönyvi bejegyzési díj [18]. A nem rezidensek bérleti jövedelmére a progresszív adótábla vonatkozik; a mértéket tanácsadóval kell egyeztetni.
Külföldi vevők hozzáférése
Magyarországon az EU- és EGT-állampolgárok engedély nélkül vehetnek lakást. A többi külföldi magánszemélynek és jogi személynek az ingatlan fekvése szerinti kormányhivatal engedélye kell. Az ügyintézési határidő 45 nap, a díj 65 000 Ft, a polgármester nyilatkozik a helyi önkormányzati érdekről [13].
Lengyelországban az EGT-n kívüli vevőknek telekhez vagy házhoz a belügyminisztérium engedélye kell, lakáshoz nem [17]. Prága és Bécs esetében a hatályos szabályokat nem tudtuk elsődleges forrásból ellenőrizni: ajánlattétel előtt helyi ügyvéddel egyeztesse.
Friss trendek és bejelentett változások
A Deloitte szerint 2025-ben az új lakások ára Magyarországon 10,9%-kal (Budapesten 11,1%-kal), Lengyelországban 7,8%-kal, Csehországban 7,6%-kal, Ausztriában 2,9%-kal nőtt [8]. Budapest tehát alacsonyabb négyzetméterárról indul, de az utóbbi időben gyorsabban drágult.
Magyarországon figyelendő: a 2026. október 6-án közzétett törvénytervezet 1 milliárd Ft feletti nettó vagyonra vetne ki adót a 2026. december 31-i állapot alapján; nem rezidenseknél a magyarországi ingatlanokra terjedne ki [20]. Ez egyelőre csak tervezet. Ausztriában az ingatlantársaságok részesedésátruházására vonatkozó vagyonszerzési adószabályok 2025. július 1-jén változtak [18].
Gyakori kérdések
Miért térnek el ennyire az árak forrásonként?
A Numbeo felhasználói bejelentéseken alapul, és a belvárosra vonatkozik [5]; a Global Property Guide lakástípusonkénti hirdetéseket használ [1]; a Deloitte az új lakásokat méri, sokszor országos szinten [8]. Egyik sem ad használt lakásokra tényleges eladási árat.
Kell szochót fizetni a bérleti jövedelem után Magyarországon?
Nem. A NAV 2026-ban az ingatlan bérbeadásából származó jövedelmet a szochofizetési kötelezettség alá nem eső jövedelmek között sorolja fel [11]. A 15%-os szja ettől még fizetendő [19].
A szerződéses vételár után kell illetéket fizetni?
A NAV által megállapított forgalmi érték után, amely eltérhet a vételártól. Az illetéket a határozat kézbesítésétől számított 30 napon belül kell megfizetni [10].
Források
- Global Property Guide – Gross rental yields in Hungary (Q3 2026) — megtekintve: 2026. október 26.
- Global Property Guide – Gross rental yields Czech Republic (Q2 2026) — megtekintve: 2026. október 26.
- Global Property Guide – Gross rental yields in Poland (Q3 2026) — megtekintve: 2026. október 26.
- Global Property Guide – Gross rental yields in Austria (2026) — megtekintve: 2026. október 26.
- Numbeo – Property prices, Budapest vs Prague (updated 26 Oct 2026) — megtekintve: 2026. október 26.
- Numbeo – Property prices, Budapest vs Warsaw (updated 26 Oct 2026) — megtekintve: 2026. október 26.
- Numbeo – Property prices, Budapest vs Vienna (updated 26 Oct 2026) — megtekintve: 2026. október 26.
- Deloitte – Property Index 2026, Overview of European Residential Markets (2025 data) — megtekintve: 2026. október 26.
- Deloitte Austria – Property Index 2026 (Vienna figures) — megtekintve: 2026. október 26.
- NAV – Az ingatlan-adásvétel adózási szabályai (14 Oct 2026) — megtekintve: 2026. október 26.
- NAV – 49. információs füzet: A szociális hozzájárulási adó (16 Jan 2026) — megtekintve: 2026. október 26.
- PwC Worldwide Tax Summaries – Hungary, Individual, Other taxes (reviewed 1 Jul 2026) — megtekintve: 2026. október 26.
- Kormányhivatalok – Külföldiek ingatlanszerzése (23 Mar 2026) — megtekintve: 2026. október 26.
- Grant Thornton Czech Republic – Real estate acquisition tax abolished (2020) — megtekintve: 2026. október 26.
- PwC Worldwide Tax Summaries – Czech Republic, Individual (reviewed 27 Jul 2026) — megtekintve: 2026. október 26.
- Ministry of Finance of Poland – Taxes of buying a property (PCC) — megtekintve: 2026. október 26.
- Global Property Guide – Property investment in Poland: foreigner's guide (2025 edition) — megtekintve: 2026. október 26.
- PwC Worldwide Tax Summaries – Austria, Corporate, Other taxes (reviewed 23 Jul 2026) — megtekintve: 2026. október 26.
- Global Property Guide – Guide to property taxes in Hungary (Sep 2026) — megtekintve: 2026. október 26.
- BDO Hungary – A magyarországi vagyonadó (draft bill, Oct 2026) — megtekintve: 2026. október 26.