Allgemeine Information, Stand am angegebenen Datum. Keine Steuer- oder Rechtsberatung: Regeln ändern sich und hängen von Ihrer Situation ab. Lassen Sie Ihren Fall von einem ungarischen Anwalt oder Steuerberater prüfen.
Das Wichtigste
- Innenstadtpreis pro m² (Numbeo, Okt. 2026): rund 5.000 € in Budapest gegenüber 12.400 € in Wien [5][7].
- Durchschnittliche Bruttomietrendite (Global Property Guide, 2026): 4,84 % in Budapest, 3,54 % in Prag, 6,65 % in Warschau [1][2][3].
- Erwerbsteuern: 4 % in Ungarn, keine in Tschechien seit 2020, 2 % auf Bestandswohnungen in Polen, 3,5 % + 1,1 % in Österreich [10][14][16][18].
- Neubaupreise 2025 (Deloitte): +10,9 % in Ungarn (+11,1 % in Budapest), +7,6 % in Tschechien, +7,8 % in Polen, +2,9 % in Österreich [8].
- Käufer außerhalb EU/EWR benötigen in Ungarn eine Genehmigung des kormányhivatal (Regierungsamt): 45 Tage, 65.000 HUF [13].
Wie dieser Vergleich zu lesen ist
Die Zahlen stammen aus drei Arten von Quellen, die nicht dasselbe messen:
- Global Property Guide: Angebotspreise und Angebotsmieten nach Wohnungstyp, vierteljährlich aktualisiert (Budapest und Warschau Q3 2026, Prag Q2 2026; die Seite zu Österreich ist nicht genau datiert) [1][2][3][4].
- Numbeo: von Nutzern gemeldete Daten mit kleiner Stichprobe (59 Beiträge für Budapest in 12 Monaten). Numbeo zeigt Preise pro Quadratfuß; wir haben sie in Quadratmeter und Euro umgerechnet und gerundet. Nur als Größenordnung verwenden, nicht als Transaktionswert [5][6][7].
- Deloitte Property Index 2026: durchschnittliche Neubaupreise 2025, überwiegend auf Landesebene, veröffentlicht im Oktober 2026 [8].
Keine dieser Quellen liefert Transaktionspreise für Bestandswohnungen in der Innenstadt. Die Renditen sind brutto, also vor Nebenkosten, Leerstand, Instandhaltung und Steuern. Laut Global Property Guide liegt die Nettorendite meist 1,5 bis 2 Prozentpunkte niedriger [1].
| Budapest | Prag | Warschau | Wien | |
|---|---|---|---|---|
| Preis pro m², Innenstadt (Numbeo, Okt. 2026, aus Quadratfuß umgerechnet) | ≈ 5.000 € [5] | ≈ 8.300 € [5] | ≈ 5.300 € [6] | ≈ 12.400 € [7] |
| Durchschnittlicher Neubaupreis pro m², 2025 (Deloitte, national) | 3.438 € [8] | 5.412 € [8] | 3.008 € [8] | 5.199 €; Wien 6.711 € [8][9] |
| Monatsmiete, Zweizimmerwohnung (Global Property Guide) | 770 € (Q3 2026) [1] | 985 € (Q2 2026) [2] | 810 € (Q3 2026) [3] | 1.200 € (2026) [4] |
| Bruttorendite, Stadtdurchschnitt (Global Property Guide) | 4,84 % (Q3 2026) [1] | 3,54 % (Q2 2026) [2] | 6,65 % (Q3 2026) [3] | 4,84 % (2026) [4] |
| Bruttorendite, Innenstadt (Numbeo, Okt. 2026) | 3,36 % [5] | 2,85 % [5] | 4,30 % [6] | 2,17 % [7] |
| Steuern beim Kauf | 4 % (2 % über 1 Mrd. HUF, Deckel 200 Mio. HUF) [10][12] | Keine seit 2020 [14] | PCC 2 % im Bestand; Neubau: MwSt. 8 % bis 150 m² [16][17] | 3,5 % + 1,1 % Grundbuchgebühr [18] |
| Steuer auf Mieteinnahmen, Gebietsfremde | 15 % auf 90 % der Miete oder auf den Nettobetrag; kein szocho [11][19] | 15 % / 23 % über 1.762.812 CZK (2026); für Gebietsfremde zu klären [15] | Pauschal 8,5 % bis 100.000 PLN, darüber 12,5 % [17] | Progressiver Tarif; mit Berater klären |
| Beschränkungen für Ausländer | Außerhalb EU/EWR: Genehmigung, 45 Tage, 65.000 HUF [13] | Mit örtlichem Anwalt klären | Außerhalb EWR: Genehmigung für Grundstück/Haus, nicht für Wohnung [17] | Mit örtlichem Anwalt klären |
| Veränderung der Neubaupreise 2025 (Deloitte, national) | +10,9 % (Budapest +11,1 %) [8] | +7,6 % [8] | +7,8 % [8] | +2,9 % [8] |
Preise: die Einstiegshürde
In der Innenstadt liegt der Quadratmeterpreis laut Numbeo bei rund 5.000 € in Budapest, 5.300 € in Warschau, 8.300 € in Prag und 12.400 € in Wien (Stand 26. Oktober 2026) [5][6][7]. Für Neubauten nennt Deloitte nationale Durchschnittswerte 2025 von 3.438 €/m² in Ungarn, 3.008 € in Polen, 5.412 € in Tschechien und 5.199 € in Österreich sowie 6.711 €/m² für Wien [8][9].
Pro Wohnung zeigt Global Property Guide für eine Zweizimmerwohnung (ein Schlafzimmer) einen mittleren Angebotspreis von 218.000 € in Budapest, 172.400 € in Warschau, 356.800 € in Prag und 325.000 € in Wien [1][2][3][4]. Die Abweichungen zwischen den Quellen zeigen, dass man immer lokale Vergleichsobjekte braucht, Straße für Straße.
Mieten und Bruttorenditen
Monatliche Angebotsmiete für eine Zweizimmerwohnung (Global Property Guide): 770 € in Budapest, 810 € in Warschau, 985 € in Prag, 1.200 € in Wien [1][2][3][4]. Durchschnittliche Bruttorendite der Stadt: 4,84 % in Budapest, 6,65 % in Warschau (durch große Wohnungen nach oben gezogen), 3,54 % in Prag und 4,84 % in Wien [1][2][3][4].
In der Innenstadt zeigt Numbeo niedrigere Werte: 3,36 % in Budapest, 4,30 % in Warschau, 2,85 % in Prag und 2,17 % in Wien [5][6][7]. Je höher der Kaufpreis pro m², desto niedriger die Bruttorendite, wie in Wien und Prag. Für eine echte Rechnung gehen Sie von der Miete abzüglich nicht umlegbarer Kosten, einer vorsichtigen Leerstandsannahme und der lokalen Steuer aus.
Steuern beim Kauf und auf Mieteinnahmen
Ungarn. Der Käufer zahlt die vagyonszerzési illeték (Grunderwerbsabgabe) von 4 % des von der NAV (Steuerbehörde) festgesetzten Verkehrswerts, 2 % über 1 Mrd. HUF, gedeckelt bei 200 Mio. HUF je Immobilie [10][12]. Mieten werden mit 15 % besteuert; ohne Belege werden pauschal 10 % abgezogen, effektiv 13,5 % der Bruttomiete [19]. Auf Mieteinnahmen fällt kein Sozialbeitrag (szocho) an [11].
Tschechien. Die Grunderwerbsteuer wurde 2020 abgeschafft [14]. Die Einkommensteuer beträgt 15 %, über 1.762.812 CZK Jahreseinkommen 23 % (2026); die Anwendung auf Gebietsfremde ist mit einem Berater zu klären [15].
Polen. Kauf im Bestand: PCC-Steuer von 2 % des Marktwerts, vom Notar erhoben. Neubau vom Bauträger unterliegt der Mehrwertsteuer (8 % bis 150 m²), nicht der PCC [16][17]. Mieten: Pauschalsteuer von 8,5 % bis 100.000 PLN, darüber 12,5 % [17].
Österreich. Grunderwerbsteuer von 3,5 % plus 1,1 % Eintragungsgebühr ins Grundbuch [18]. Mieteinnahmen von Gebietsfremden unterliegen dem progressiven Tarif; Sätze mit einem Berater klären.
Zugang für ausländische Käufer
In Ungarn kaufen EU- und EWR-Bürger eine Wohnung ohne Genehmigung. Andere ausländische Personen und Gesellschaften brauchen eine Genehmigung des kormányhivatal (Regierungsamt) am Ort der Immobilie. Gesetzliche Frist 45 Tage, Gebühr 65.000 HUF, der Bürgermeister äußert sich zum örtlichen Interesse [13].
In Polen benötigen Käufer außerhalb des EWR eine Genehmigung des Innenministeriums für Grundstücke oder Häuser, nicht aber für eine Wohnung [17]. Für Prag und Wien konnten wir die geltenden Regeln nicht anhand einer Primärquelle prüfen: vor einem Angebot mit einem örtlichen Anwalt klären.
Aktuelle Entwicklung und angekündigte Änderungen
2025 stiegen die Neubaupreise laut Deloitte um 10,9 % in Ungarn (11,1 % in Budapest), 7,8 % in Polen, 7,6 % in Tschechien und 2,9 % in Österreich [8]. Budapest startet also von einem niedrigeren Quadratmeterpreis, mit stärkerem Anstieg zuletzt.
Zu beobachten in Ungarn: Ein am 6. Oktober 2026 veröffentlichter Gesetzentwurf sieht eine Steuer auf Nettovermögen über 1 Mrd. HUF vor, bezogen auf den Stand vom 31. Dezember 2026; für Gebietsfremde würde sie ungarische Immobilien erfassen [20]. Es handelt sich bisher nur um einen Entwurf. In Österreich haben sich die Regeln zur Grunderwerbsteuer bei Anteilsübertragungen an Immobiliengesellschaften am 1. Juli 2025 geändert [18].
Häufige Fragen
Warum weichen die Preise zwischen den Quellen so stark ab?
Numbeo beruht auf Nutzermeldungen und zielt auf die Innenstadt [5]; Global Property Guide nutzt Inserate nach Wohnungstyp [1]; Deloitte misst Neubauten, oft auf Landesebene [8]. Keine liefert Transaktionspreise für Bestandswohnungen.
Unterliegen Mieteinnahmen in Ungarn Sozialabgaben?
Nein. Die NAV führt Einkünfte aus Immobilienvermietung 2026 unter den Einkünften ohne szocho (Sozialbeitrag) [11]. Die Einkommensteuer von 15 % bleibt fällig [19].
Wird die ungarische Grunderwerbsabgabe auf den Vertragspreis berechnet?
Auf den von der NAV festgesetzten Verkehrswert, der vom Preis abweichen kann. Zahlbar 30 Tage nach Zustellung des NAV-Bescheids [10].
Quellen
- Global Property Guide – Gross rental yields in Hungary (Q3 2026) — abgerufen am 26. Oktober 2026
- Global Property Guide – Gross rental yields Czech Republic (Q2 2026) — abgerufen am 26. Oktober 2026
- Global Property Guide – Gross rental yields in Poland (Q3 2026) — abgerufen am 26. Oktober 2026
- Global Property Guide – Gross rental yields in Austria (2026) — abgerufen am 26. Oktober 2026
- Numbeo – Property prices, Budapest vs Prague (updated 26 Oct 2026) — abgerufen am 26. Oktober 2026
- Numbeo – Property prices, Budapest vs Warsaw (updated 26 Oct 2026) — abgerufen am 26. Oktober 2026
- Numbeo – Property prices, Budapest vs Vienna (updated 26 Oct 2026) — abgerufen am 26. Oktober 2026
- Deloitte – Property Index 2026, Overview of European Residential Markets (2025 data) — abgerufen am 26. Oktober 2026
- Deloitte Austria – Property Index 2026 (Vienna figures) — abgerufen am 26. Oktober 2026
- NAV – Az ingatlan-adásvétel adózási szabályai (14 Oct 2026) — abgerufen am 26. Oktober 2026
- NAV – 49. információs füzet: A szociális hozzájárulási adó (16 Jan 2026) — abgerufen am 26. Oktober 2026
- PwC Worldwide Tax Summaries – Hungary, Individual, Other taxes (reviewed 1 Jul 2026) — abgerufen am 26. Oktober 2026
- Kormányhivatalok – Külföldiek ingatlanszerzése (23 Mar 2026) — abgerufen am 26. Oktober 2026
- Grant Thornton Czech Republic – Real estate acquisition tax abolished (2020) — abgerufen am 26. Oktober 2026
- PwC Worldwide Tax Summaries – Czech Republic, Individual (reviewed 27 Jul 2026) — abgerufen am 26. Oktober 2026
- Ministry of Finance of Poland – Taxes of buying a property (PCC) — abgerufen am 26. Oktober 2026
- Global Property Guide – Property investment in Poland: foreigner's guide (2025 edition) — abgerufen am 26. Oktober 2026
- PwC Worldwide Tax Summaries – Austria, Corporate, Other taxes (reviewed 23 Jul 2026) — abgerufen am 26. Oktober 2026
- Global Property Guide – Guide to property taxes in Hungary (Sep 2026) — abgerufen am 26. Oktober 2026
- BDO Hungary – A magyarországi vagyonadó (draft bill, Oct 2026) — abgerufen am 26. Oktober 2026