Mietrendite nach Bezirk in Budapest

Was die Tabelle misst

Die folgende Tabelle vergleicht für 12 Bezirke (I bis XIV, ohne IV und X, für die zu wenige Mietinserate vorliegen) den Angebotspreis pro m² von Wohnungen zum Verkauf mit der Angebotsmiete von Mietwohnungen. Beide Reihen stammen aus derselben Inseratsdatenbank: Die Preise sind der Median von rund 27.500 aktiven Verkaufsinseraten, veröffentlicht im Juni 2026 ^[1]; die Mieten stammen aus Mietinseraten vom September 2026, nach Ausschluss von Zimmervermietungen, Dubletten und unrealistischen Preisen ^[2].

Angebotspreise sind keine Transaktionspreise. Ein Inserat zeigt, was der Verkäufer erzielen möchte, nicht den im Vertrag vereinbarten Preis. Der Unterschied kann deutlich sein. Im ersten Halbjahr 2026 verzeichnete ein Maklernetz für Ziegelbauwohnungen einen durchschnittlich erzielten Preis von 1,66 Mio. HUF/m² im V., 1,74 Mio. im I. und 1,63 Mio. im XIII. Bezirk ^[9], während die Inseratsmediane bei 1,99, 1,90 und 1,68 Mio. HUF/m² lagen ^[1]. Die Methoden unterscheiden sich (Durchschnitt abgeschlossener Verkäufe einerseits, Median aller Inserate andererseits), doch die Größenordnung zeigt: Eine auf den Angebotspreis berechnete Rendite unterschätzt die Rendite auf den tatsächlich gezahlten Preis, wenn die Verhandlung den Preis senkt.

Ebenso ist eine Angebotsmiete keine vereinnahmte Miete: Der endgültige Mietvertrag kann niedriger ausfallen, und auch der KSH–ingatlan.com-Mietindex misst nur inserierte Mieten ^[10].

Wie die Bruttorendite berechnet wird

Die Bruttorendite setzt die Jahresmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis, vor allen Kosten und Steuern:

Bruttorendite = (Monatsmiete pro m² × 12) ÷ Preis pro m²

Die Rechnung pro m² vermeidet den Vergleich eines kleinen Mietstudios mit einer großen Verkaufswohnung. Beispiel für den VIII. Bezirk (Józsefváros): 5.895 HUF/m² × 12 = 70.740 HUF pro m² und Jahr; 70.740 ÷ 1.328.081 = 5,3 % ^[1][2].

Für ein konkretes Objekt gilt dieselbe Formel mit den tatsächlichen Beträgen: erwartete Monatsmiete × 12, geteilt durch den Gesamtpreis. Eine 50-m²-Wohnung, gekauft für 70 Mio. HUF und vermietet für 280.000 HUF im Monat, ergibt 3.360.000 ÷ 70.000.000 = 4,8 % brutto (Rechenbeispiel, keine Marktangabe).

Zwei Einschränkungen: Die Miete pro m² in der Tabelle ist ein Durchschnitt, der Preis pro m² ein Median; außerdem sind Mietwohnungen oft kleiner als Verkaufswohnungen, und kleine Wohnungen erzielen höhere Mieten pro m². Die berechnete Rendite kann daher für eine große Wohnung leicht überschätzt sein.

Die Bezirke im Vergleich

Die Mieten pro m² unterscheiden sich zwischen den zentralen Bezirken wenig (von 5.343 HUF im XIV. bis 6.175 HUF im I.), die Preise pro m² dagegen deutlich (von 1,33 Mio. HUF im VIII. bis 1,99 Mio. im V.) ^[1][2]. Die Rendite wird daher vor allem vom Kaufpreis bestimmt:

• die teuersten Bezirke (V, I, XII) haben die niedrigsten Bruttorenditen, etwa 3,6 bis 4,0 %;
• II, XIII und XI liegen bei etwa 4,1 bis 4,3 %;
• VI, VII, XIV, IX und III liegen zwischen 4,5 und 4,8 %;
• der VIII. Bezirk liegt mit 5,3 % an der Spitze der Bezirke in der Tabelle.

Zahlen aus einer anderen Quelle weisen in dieselbe Richtung. Anfang Oktober 2026 nannte ingatlan.com einen medianen Angebotspreis von 1,99 Mio. HUF/m² im V., 1,87 Mio. im I. und 1,75 Mio. im XII. Bezirk, im V. und XII. rund 2 % weniger als ein Jahr zuvor ^[3]. Bei den Mieten meldete ingatlan.com Anfang Mai 2026 Mediane von 280.000 HUF pro Monat im VI., 270.000 im XI., 260.000 im XIII., 250.000 im VIII. und III., 249.000 im IX. und 242.500 im VII. Bezirk ^[5] sowie Anfang Oktober 2026 von 350.000 HUF im II. und V. ^[4]. Diese Mediane liegen oft unter denen der Tabelle (zum Beispiel 299.000 HUF im XIII.): Das genaue Niveau hängt von der verwendeten Inseratsdatenbank ab.

Für die ganze Stadt schätzte die MNB die Mietrendite im September 2025 auf 4,4 % für eine 60-m²-Wohnung ^[6] und stellte im Mai 2026 fest, dass Investoren wegen niedriger Renditen und zunehmender Überbewertung vorsichtiger geworden sind ^[7].

Von der Brutto- zur Nettorendite

Die Nettorendite zieht alle vom Eigentümer getragenen Kosten von der Jahresmiete ab und setzt das Ergebnis ins Verhältnis zu den gesamten Anschaffungskosten (Preis + Kaufnebenkosten + eventuelle Renovierung):

Nettorendite = (vereinnahmte Jahresmiete − jährliche Kosten) ÷ gesamte Anschaffungskosten

Übliche Posten zwischen brutto und netto:

1. Leerstand: Wochen ohne Mieter zwischen zwei Verträgen sowie Mietausfälle.
2. közös költség (Hausgeld): wenn es nicht auf den Mieter umgelegt wird.
3. Instandhaltung und Reparaturen: Auffrischung zwischen Mietern, Ersatz von Geräten und Möbeln.
4. Verwaltung: Maklerhonorar für die Mietersuche oder laufende Verwaltung.
5. Versicherung der Wohnung.
6. Lokale Steuern: Einige Bezirke erheben eine Gebäudesteuer (építményadó (kommunale Gebäudesteuer)); Satz und Befreiungen hängen vom Bezirk ab.
7. Steuer auf Mieteinnahmen: Die Regelung hängt vom Status des Eigentümers ab (Privatperson oder Gesellschaft, ansässig oder nicht); der anwendbare Satz ist mit einem Steuerberater zu klären.
8. Kaufnebenkosten: Grunderwerbsabgabe, Anwalt und eventuelle Renovierung erhöhen den Nenner und senken damit die Rendite.

Eine von ingatlan.com im Juni 2026 veröffentlichte Größenordnung: rund 4,5 % brutto entsprechen rund 3 % netto ^[8]. Das ist ein Richtwert; die tatsächliche Nettorendite hängt vom einzelnen Objekt und der steuerlichen Situation ab.

Grenzen der Daten und was zu prüfen ist

• Stichproben: Einige Bezirke beruhen auf 63 bis 79 Mietinseraten (I, XII, XIV); wenige große Wohnungen können den Durchschnitt verschieben ^[2].
• Unterschiedliche Zeitpunkte: Preise vom Juni 2026, Mieten vom September 2026. In Budapest hat sich dazwischen wenig bewegt (Angebotspreise Anfang Oktober +2 % zum Vorjahr ^[3], Medianmiete gegenüber dem Vorjahr unverändert ^[4]), der Abstand besteht aber.
• Bezirksdurchschnitt: Innerhalb eines Bezirks ist die Spanne zwischen Straßen, Etagen, Zustand und Ausrichtung oft größer als zwischen zwei Bezirken.
• Kurzzeitvermietung: Die Tabelle betrifft Langzeitvermietung. Lokale Regeln zur Kurzzeitvermietung unterscheiden sich je Bezirk und müssen vor einer solchen Rechnung geprüft werden.

Für eine konkrete Wohnung: 5 bis 10 vergleichbare Mietinserate sammeln (gleiche Straße oder Viertel, ähnliche Größe und Zustand), beim Verkäufer Hausgeld und lokale Steuer erfragen und die Brutto- und Nettorechnung mit dem verhandelten statt dem inserierten Preis wiederholen.

Häufige Fragen