Bérleti hozam kerületenként Budapesten

Mit mutat a táblázat

Az alábbi táblázat 12 kerületben (I–XIV., a IV. és X. kerület nélkül, mert ott kevés a kiadó hirdetés) veti össze az eladó lakások m²-enkénti kínálati árát és a kiadó lakások kínálati lakbérét. Mindkét adatsor ugyanabból a hirdetési adatbázisból származik: az árak mintegy 27 500 aktív eladó hirdetés mediánját jelentik, 2026. júniusi közlés szerint ^[1]; a lakbérek a 2026. szeptemberi kiadó hirdetésekből származnak, a szobakiadások, az ismétlődő hirdetések és az irreális árak kiszűrése után ^[2].

A kínálati ár nem adásvételi ár. A hirdetés azt mutatja, mennyit szeretne kapni az eladó, nem a szerződésben rögzített vételárat. A különbség jelentős lehet. 2026 első félévében egy ingatlanközvetítő hálózat a téglalakásoknál átlagosan 1,66 millió Ft/m² tényleges eladási árat mért az V., 1,74 milliót az I. és 1,63 milliót a XIII. kerületben ^[9], miközben a hirdetési mediánok 1,99, 1,90 és 1,68 millió Ft/m² voltak ^[1]. A módszerek eltérnek (lezárt eladások átlaga, illetve az összes hirdetés mediánja), de a nagyságrend jól mutatja: a kínálati árból számított hozam alábecsüli a ténylegesen kifizetett árra vetített hozamot, ha az alku lejjebb viszi az árat.

Ugyanígy a kínálati lakbér sem azonos a beszedett lakbérrel: a végleges bérleti szerződés alacsonyabb lehet, és a KSH–ingatlan.com lakbérindex is csak a meghirdetett lakbéreket méri ^[10].

Hogyan számoljuk a bruttó hozamot

A bruttó hozam az éves lakbért a vételárhoz viszonyítja, minden költség és adó előtt:

Bruttó hozam = (havi lakbér m²-enként × 12) ÷ m²-ár

A négyzetméteres számítás elkerüli, hogy egy kis kiadó garzont egy nagy eladó lakással hasonlítsunk össze. Példa a VIII. kerületre (Józsefváros): 5 895 Ft/m² × 12 = évi 70 740 Ft/m²; 70 740 ÷ 1 328 081 = 5,3% ^[1][2].

Egy konkrét lakásnál ugyanez a képlet a valós összegekkel: várható havi lakbér × 12, osztva a teljes vételárral. Egy 70 millió forintért vett, havi 280 ezer forintért kiadott 50 m²-es lakás esetén 3 360 000 ÷ 70 000 000 = 4,8% bruttó (számpélda, nem piaci adat).

Két fenntartás: a táblázatban a m²-enkénti lakbér átlag, a m²-ár viszont medián; emellett a kiadó lakások gyakran kisebbek az eladóknál, és a kis lakások m²-re vetítve drágábban adhatók ki. Nagy lakásnál ezért a számított hozam kissé túlbecsült lehet.

Mit mutatnak a kerületi adatok

A m²-enkénti lakbérek a belső kerületek között kevéssé térnek el (a XIV. kerületi 5 343 Ft-tól az I. kerületi 6 175 Ft-ig), a m²-árak viszont sokkal jobban (a VIII. kerületi 1,33 millió Ft-tól az V. kerületi 1,99 millióig) ^[1][2]. A hozamot tehát elsősorban a vételár határozza meg:

• a legdrágább kerületekben (V., I., XII.) a legalacsonyabb a bruttó hozam, nagyjából 3,6–4,0%;
• a II., XIII. és XI. kerület 4,1–4,3% körül van;
• a VI., VII., XIV., IX. és III. kerület 4,5–4,8% között van;
• a táblázat kerületei közül a VIII. kerület a legmagasabb, 5,3%-kal.

Egy másik forrás adatai ugyanezt az irányt mutatják. Az ingatlan.com szerint 2026. október elején a medián kínálati ár az V. kerületben 1,99 millió, az I.-ben 1,87 millió, a XII.-ben 1,75 millió Ft/m² volt, az V. és a XII. kerületben nagyjából 2%-kal kevesebb, mint egy évvel korábban ^[3]. A lakbéreknél az ingatlan.com 2026. május elején havi 280 ezer Ft-os mediánt mért a VI., 270 ezret a XI., 260 ezret a XIII., 250 ezret a VIII. és a III., 249 ezret a IX. és 242 500 Ft-ot a VII. kerületben ^[5], 2026. október elején pedig 350 ezer Ft-ot a II. és az V. kerületben ^[4]. Ezek a mediánok gyakran alacsonyabbak a táblázatban szereplőknél (a XIII. kerületben például 299 ezer Ft): a pontos szint attól függ, melyik hirdetési adatbázisból számolunk.

Városi szinten az MNB 2025 szeptemberére 4,4%-os lakásbérbeadási hozamot becsült egy 60 m²-es lakásra ^[6], 2026 májusában pedig azt írta, hogy az alacsony hozamok és a növekvő túlértékeltség miatt a befektetők óvatosabbak lettek ^[7].

A bruttó hozamtól a nettóig

A nettó hozam az éves lakbérből levonja a tulajdonost terhelő összes költséget, és az eredményt a teljes beszerzési költséghez (vételár + vásárlási költségek + esetleges felújítás) viszonyítja:

Nettó hozam = (beszedett éves lakbér − éves költségek) ÷ teljes beszerzési költség

A bruttót nettóvá csökkentő szokásos tételek:

1. Üresjárat: a két bérlő közötti hetek és a ki nem fizetett lakbér.
2. Közös költség: ha nem a bérlő fizeti.
3. Karbantartás és javítás: felfrissítés bérlőváltáskor, gépek és bútorok cseréje.
4. Kezelés: ingatlanközvetítői díj a bérlőkeresésért vagy a folyamatos ügyintézésért.
5. A lakás biztosítása.
6. Helyi adók: egyes kerületek építményadót vetnek ki; a mérték és a mentességek kerületenként eltérnek.
7. A bérbeadásból származó jövedelem adója: a szabályok a tulajdonos helyzetétől függnek (magánszemély vagy cég, belföldi vagy külföldi illetőségű); az alkalmazandó mértéket adótanácsadóval érdemes egyeztetni.
8. Vásárlási költségek: a vagyonszerzési illeték, az ügyvédi díj és az esetleges felújítás növeli a nevezőt, így csökkenti a hozamot.

Az ingatlan.com 2026. júniusi nagyságrendi becslése szerint a nagyjából 4,5%-os bruttó hozam körülbelül 3%-os nettónak felel meg ^[8]. Ez tájékoztató jellegű; a tényleges nettó hozam lakásonként és adózási helyzetenként eltér.

Az adatok korlátai és mit érdemes ellenőrizni

• Mintaméret: egyes kerületekben 63–79 kiadó hirdetés áll az adatok mögött (I., XII., XIV.); néhány nagy lakás is elmozdíthatja az átlagot ^[2].
• Eltérő időpontok: az árak 2026. júniusiak, a lakbérek 2026. szeptemberiek. Budapesten a kettő között kevés változás történt (a kínálati árak október elején 2%-kal haladták meg az egy évvel korábbit ^[3], a medián lakbér egy év alatt nem változott ^[4]), de az eltérés létezik.
• Kerületi átlag: egy kerületen belül az utcák, emeletek, műszaki állapot és tájolás közötti különbség gyakran nagyobb, mint két kerület között.
• Rövid távú kiadás: a táblázat a hosszú távú bérbeadásra vonatkozik. A rövid távú lakáskiadás helyi szabályai kerületenként eltérnek, ezeket minden ilyen számítás előtt ellenőrizni kell.

Egy konkrét lakásnál: gyűjtsön 5–10 hasonló kiadó hirdetést (azonos utca vagy környék, hasonló méret és állapot), kérdezze meg az eladótól a közös költséget és a helyi adót, majd számolja újra a bruttó és a nettó hozamot a meghirdetett helyett az alkudott árral.

Gyakori kérdések