Immobilienkauf in Ungarn finanzieren

Drei Wege der Finanzierung

Ausländische Käufer haben in der Praxis drei Möglichkeiten: einen Immobilienkredit einer ungarischen Bank, besichert durch eine Hypothek auf die Wohnung; einen Kredit im Heimatland, meist mit anderen Sicherheiten; oder einen Barkauf, manchmal kombiniert mit einer der beiden Varianten.

Die Wahl hängt vor allem von drei Faktoren ab: Wohnsitz und Einkommen des Käufers (die eine ungarische Bank prüfen können muss), Währung von Einkommen und Ersparnissen sowie der verfügbaren Zeit. Eine Bankfinanzierung verlängert den Ablauf: Bewertung der Immobilie, Kreditangebot, Eintragung der Hypothek und schließlich Auszahlung an den Verkäufer.

Ungarischer Kredit: was Banken verlangen

Jede Bank hat eigene Richtlinien, die Grundvoraussetzungen für ausländische Kreditnehmer sind jedoch ^[7]:

• eine Aufenthalts- oder Niederlassungserlaubnis für Nicht-EU-Bürger; ohne sie wird der Antrag nicht geprüft;
• eine ständige Adresse in Ungarn;
• eine ungarische Steuer-Identifikationsnummer;
• ein von der Bank akzeptiertes Einkommen, dessen erforderliche Höhe vom Kredit, anderen Verpflichtungen und der persönlichen Lage abhängt.

Ein Nichtansässiger ohne Adresse und Einkommen in Ungarn erhält daher kaum einen klassischen ungarischen Immobilienkredit. Ob im Ausland erzieltes Einkommen anerkannt wird und in welcher Währung, entscheidet jede Bank selbst; das sollte vor einem Vertrag mit foglaló geklärt sein.

Ein Kredit verursacht zusätzliche Kosten: Bewertung, Eintragung der Hypothek im Grundbuch (20.000 HUF) sowie gegebenenfalls Notarurkunde und Bearbeitungsgebühren. Die Beträge stehen in der Ressource zu den Kosten.

MNB-Regeln: Beleihungsquote und Schuldendienstquote

Die Zentralbank (MNB) setzt jedem in Ungarn vergebenen Wohnungskredit zwei Obergrenzen ^[1].

Die Beleihungsquote (HFM) begrenzt den Kredit auf einen Anteil des Immobilienwerts:

• Forintkredit: 80 %; 90 % für Ersterwerber, also Personen, die keine Wohnung zu mindestens 50 % besitzen oder besessen haben;
• Eurokredit: 50 %;
• Kredit in einer anderen Währung: 35 %.

Die 90-%-Grenze gilt seit dem 1. Januar 2024. Die Altersgrenze entfiel am 1. September 2025, und seit dem 1. Dezember 2025 wird der Ersterwerberstatus ausschließlich anhand der Grundbuchdaten geprüft ^[1][2]. Jeder Mitkreditnehmer muss die Bedingung erfüllen.

Die Schuldendienstquote (JTM) begrenzt den Anteil des monatlichen Nettoeinkommens, der für Raten verwendet werden darf. Bei Forintkrediten ab 5 Jahren Laufzeit hängt sie vom Einkommen und von der Zinsbindung ab (siehe Tabelle). Die Einkommensschwelle stieg am 1. Januar 2026 von 600.000 auf 800.000 HUF ^[1][2]. Für Fremdwährungskredite gelten niedrigere Grenzen: Für Laufzeiten unter 5 Jahren nennt die MNB-Tabelle 25 % oder 30 % für Eurokredite je nach Einkommen, gegenüber 50 % oder 60 % für Forintkredite; für längere Fremdwährungskredite heißt es nur, dass niedrigere Grenzen gelten ^[1]. Kleinkredite unter 550.000 HUF sind ausgenommen ^[1].

Diese Regeln gelten für ungarische Banken; eine ausländische Bank wendet die Vorschriften ihres Landes an.

Zinsen 2026 und das Programm Otthon Start

Der MNB-Leitzins beträgt 5,50 %. Er wurde im August 2026 um 0,25 Punkte gesenkt und am 20. Oktober 2026 beibehalten ^[4]. Laut MNB lag der Durchschnittszins marktüblicher Wohnungskredite im 2. Quartal 2026 unverändert bei 6,4 % ^[3]. Der durchschnittliche Zins aller neuen Kreditnehmer sank mit dem Start des geförderten Programms Otthon Start auf 3,6 % ^[3]. Welcher Zins einem Kreditnehmer angeboten wird, hängt von Bank, Zinsbindung, nachgewiesenem Einkommen und Kreditbetrag ab.

Otthon Start ist ein Kredit mit festem Zins von 3 %, eingeführt im September 2025 ^[8]. Im August 2026 entfielen auf ihn 68,5 % des neu vergebenen Wohnungskreditvolumens ^[10]. Die wichtigsten Bedingungen ^[8][9]:

• Kreditnehmer: ungarische Staatsbürger, Freizügigkeitsberechtigte mit mehr als drei Monaten Aufenthalt in Ungarn sowie Inhaber eines Daueraufenthaltsrechts;
• kein Wohneigentum in bebautem Gebiet in den letzten 10 Jahren (mit Ausnahmen);
• mindestens 2 Jahre durchgehende ungarische Sozialversicherung;
• Kredit höchstens 50 Millionen HUF; Wohnung im Wert von höchstens 100 Millionen HUF und zu höchstens 1,5 Millionen HUF pro m²;
• Eigenkapital mindestens 10 %, Banken können mehr verlangen.

EU-Bürger, die in Ungarn leben und arbeiten, können also berechtigt sein; nichtansässige Investoren nicht.

Kredit im Heimatland und Barkauf

Kredit im Heimatland. Eine französische, deutsche oder britische Bank nimmt selten eine Hypothek auf eine Immobilie in Ungarn. Üblich sind ein Kredit mit Sicherheiten im Heimatland, etwa einer Immobilie oder einem Depot, oder ein Privatkredit. Die Bedingungen (Zins, Laufzeit, Sicherheiten, mögliche steuerliche Absetzbarkeit) richten sich nach dem Recht dieses Landes und der jeweiligen Bank. Vorteil: Man bleibt in der Währung des eigenen Einkommens; Nachteil: andere Vermögenswerte werden als Sicherheit gebunden.

Barkauf. In Ungarn der einfachste Weg: keine Bankbewertung, keine Hypothekeneintragung, kürzerer Ablauf. Das Geld wird meist auf das Anderkonto des Anwalts überwiesen und gemäß Vertrag freigegeben. Anwälte und Banken müssen die Geldwäschevorschriften anwenden; der Käufer muss die Herkunft der Mittel belegen können (Kontoauszüge, Kaufvertrag über eine andere Immobilie usw.). Wer die Unterlagen früh vorbereitet, vermeidet Verzögerungen bei der Unterzeichnung.

Ein Barkauf kann später refinanziert werden; dann gelten dieselben Bedingungen für ungarische Kredite (Wohnsitz, Einkommen, MNB-Grenzen).

Das Währungsrisiko Euro/Forint

Der Forint schwankt frei gegenüber dem Euro. Laut EZB lag der Referenzkurs am 23. Oktober 2026 bei 366,73 HUF je Euro ^[5]. Zwischen dem 16. Juni 2026 (349,53) und dem 2. Oktober 2026 (369,18) veränderte er sich in weniger als vier Monaten um rund 5,6 % ^[5][6].

Für Käufer mit Ersparnissen in Euro hat das direkte Folgen. Eine Wohnung für 100 Millionen HUF kostete zum Kurs vom 16. Juni rund 286.100 Euro, zum Kurs vom 2. Oktober rund 270.900 Euro: ein Unterschied von etwa 15.200 Euro bei gleichem Forintpreis.

Zu bedenken:

• Zwischen Unterzeichnung und Zahlung können Wochen vergehen. Der Käufer kann die Mittel schon bei Unterzeichnung umtauschen oder ein Devisentermingeschäft seiner Bank nutzen.
• Forintkredit bei Einkommen in Euro: Die Raten sind in Forint fest, ihr Wert in Euro schwankt mit dem Kurs.
• Eurokredit einer ungarischen Bank: Für Kreditnehmer mit Euro-Einkommen entfällt das Währungsrisiko, doch die MNB-Grenzen sind strenger (höchstens 50 % des Werts) ^[1].
• Beim Weiterverkauf wird der Preis in Forint erzielt; das Ergebnis in Euro hängt zusätzlich zur Marktentwicklung vom dann geltenden Kurs ab.

Häufige Fragen