Ungarische Immobilienbesteuerung für Gebietsfremde

Mieteinkünfte aus Langzeitvermietung

Wer als Gebietsfremder eine Wohnung in Ungarn vermietet, ist mit diesen ungarischen Einkünften in Ungarn steuerpflichtig. Vor der ersten Zahlung wird eine ungarische Steuer-Identifikationsnummer (adóazonosító jel) benötigt.

Die Regeln für Privatpersonen im Jahr 2026:

• Steuersatz: 15 % Einkommensteuer (személyi jövedelemadó, szja) ^[6][7].
• Keine Sozialbeitragssteuer: Die szociális hozzájárulási adó (Sozialbeitragssteuer) fällt bei langfristiger Wohnraumvermietung nicht an ^[6].
• 10 % Kostenpauschale (költséghányad): Besteuert werden 90 % der Miete, ohne Belege für Ausgaben ^[6][7].
• Tatsächliche Kosten (tételes költségelszámolás): Abzug belegter Ausgaben, zum Beispiel Renovierung, Reparaturen, vom Vermieter getragene Nebenkosten, Ausstattung unter 200.000 HUF und Gebäudeabschreibung ^[6].

Die Wahl hängt von der Höhe der Ausgaben ab: Die Pauschale lohnt sich, wenn die tatsächlichen Kosten unter 10 % der Miete liegen.

Fristen: Vierteljährliche Vorauszahlungen sind bis zum 12. des Folgemonats nach jedem Quartal fällig, die Jahreseinkünfte gehören in die Steuererklärung im Mai ^[6]. Die Wohnraumvermietung durch Privatpersonen ist umsatzsteuerfrei ^[6].

Kurzzeitvermietung und Kurtaxe

Touristische Vermietung gilt steuerlich nicht als Vermietung, sondern als Beherbergungsleistung (szálláshely-szolgáltatás). Sie erfordert eine Anmeldung beim Gemeindenotar (jegyző), eine Registrierung im NTAK-System und eine Steuernummer ^[6].

Einkommensteuer:

• Pauschalsteuer je Zimmer (tételes átalányadó): seit 1. Januar 2025 in Budapest 150.000 HUF pro Zimmer und Jahr, in anderen Gemeinden 38.400 HUF ^[8]. Sie steht nur Privatpersonen offen, die höchstens drei eigene oder per Nießbrauch gehaltene Objekte betreiben ^[8].
• Andere Betreiber werden nach der 10-%-Pauschale oder nach tatsächlichen Kosten besteuert ^[6].
• Umsatzsteuer: Beherbergung ist umsatzsteuerpflichtig, eine Kleinunternehmerbefreiung (alanyi adómentesség) kann 2026 bis 20 Mio. HUF Umsatz gewählt werden ^[6].

Einschränkungen in Budapest:

• Vom 1. Januar 2025 bis 31. Dezember 2026 können in Budapest keine neuen Privatunterkünfte registriert werden; bestehende dürfen weiterbetrieben werden ^[12].
• Der VI. Bezirk (Terézváros) verbietet die Kurzzeitvermietung seit 1. Januar 2026 ^[6].
• Ab 2027 können die Bezirke eigene Regeln festlegen; der I. Bezirk hat seine Einwohner vom 31. August bis 30. September 2026 befragt ^[12].

Kurtaxe (idegenforgalmi adó): Jeder Bezirk legt sie fest, innerhalb der gesetzlichen Obergrenze von 4 % des Übernachtungspreises oder eines inflationsindexierten Betrags pro Person und Nacht ^[9]. Beispiele: Der XII. Bezirk erhebt 4 % des Übernachtungspreises ^[11]; der II. Bezirk seit 1. Januar 2026 800 HUF pro Person und Nacht, Gäste unter 18 Jahren sind befreit ^[10]. Der Betreiber zieht die Steuer ein und führt sie bis zum 15. des Folgemonats ab ^[10].

Veräußerungsgewinne beim Wiederverkauf

Private Verkäufer zahlen 15 % Einkommensteuer auf den Gewinn ^[1][2]. Der Gewinn ergibt sich aus dem Verkaufspreis abzüglich belegter Kosten, danach wird die Haltedauer-Ermäßigung angewendet ^[1].

Abzugsfähige Kosten (mit Rechnungen oder Verträgen) ^[1]:

• der Kaufpreis;
• Erwerbsnebenkosten, zum Beispiel Erwerbsabgabe und Anwaltshonorar;
• wertsteigernde Investitionen;
• Verkaufskosten, zum Beispiel Inserate und Honorare.

Haltedauer: Sie wird in Kalenderjahren gezählt. Als Erwerbsjahr gilt grundsätzlich das Jahr, in dem der Vertrag beim Grundbuchamt eingereicht wurde ^[2]. Steuerpflichtig sind im Erwerbsjahr und im Folgejahr 100 % des Gewinns, danach 90 %, 60 % und 30 %; ab dem 5. Jahr ist der Verkauf steuerfrei ^[2]. Die Tabelle unten fasst diese Staffel zusammen.

Erklärung: Der Gewinn gehört in die Steuererklärung des Jahres, in dem der Kaufvertrag beim Grundbuchamt eingereicht wurde; Abgabe und Zahlung bis 20. Mai des Folgejahres ^[2]. Ist der Verkauf steuerfrei oder entsteht kein Gewinn, ist keine Erklärung nötig ^[2].

Diese Regeln gelten auch für Gebietsfremde: Das DBA Frankreich–Ungarn belässt Ungarn das Besteuerungsrecht für Gewinne aus in Ungarn gelegenen Immobilien ^[13].

Vom Käufer gezahlte Erwerbsabgabe (vagyonszerzési illeték)

Der Käufer zahlt die vagyonszerzési illeték (Erwerbsabgabe) auf den Marktwert der Immobilie, der in der Regel dem Vertragspreis entspricht ^[1][3].

Satz und Deckel: 4 % bis 1 Mrd. HUF, 2 % auf den darüber liegenden Teil, höchstens 200 Mio. HUF je Immobilie ^[3]. Für eine Wohnung zu 60 Mio. HUF beträgt die Abgabe also 2,4 Mio. HUF.

Verfahren: Das Formular B400 wird zusammen mit dem Vertrag beim Grundbuchamt eingereicht ^[1][3]. Die Steuerbehörde (NAV) erlässt danach einen Zahlungsbescheid; zu zahlen ist innerhalb von 30 Tagen nach Zugang ^[1].

Wichtigste Ermäßigungen und Befreiungen:

• Käufer unter 35 Jahren, erste Wohnung: 50 % Ermäßigung, wenn der Gesamtwert 15 Mio. HUF nicht übersteigt ^[3].
• Neubauwohnung: befreit bis 15 Mio. HUF, wenn der Wert 30 Mio. HUF nicht übersteigt; der Anteil zwischen 15 und 30 Mio. HUF wird mit 4 % belastet ^[3].
• Ersatz einer Wohnung: Hat der Käufer eine Wohnung verkauft, wird nur die Wertdifferenz belastet. Seit 1. Januar 2026 darf der Verkauf bis zu 5 Jahre vor dem Kauf liegen (zuvor 3 Jahre) oder bis zu 1 Jahr danach ^[4]. Die Ermäßigung muss im Formular B400 beantragt werden ^[4].
• Familie: Übertragungen zwischen Verwandten in gerader Linie und zwischen Ehegatten sind befreit ^[3].

Immobilienhändler: Eine Gesellschaft, die im Vorjahr mindestens 50 % ihres Nettoumsatzes aus Immobilienverkäufen erzielt hat, zahlt 3 %, wenn sie sich zum Weiterverkauf innerhalb von 2 Jahren an eine nicht verbundene Partei verpflichtet, oder 2 %, wenn sie sich zusätzlich zum tatsächlichen Vollzug des Weiterverkaufs verpflichtet ^[5]. Wird die Verpflichtung nicht erfüllt, ist ein Zuschlag in Höhe des doppelten Unterschieds zum 4-%-Satz fällig ^[5].

Lokale Steuern: Gebäudesteuer und Kommunalsteuer

Eine landesweite Grundsteuer gibt es in Ungarn nicht. In Budapest entscheidet jeder Bezirk per Verordnung, ob und in welcher Höhe er eine Gebäudesteuer (építményadó) oder eine Kommunalsteuer für Privatpersonen (magánszemélyek kommunális adója) erhebt. Das Gesetz über lokale Steuern legt die Obergrenzen fest: 1.100 HUF pro m² und Jahr für die Gebäudesteuer und 17.000 HUF pro Objekt und Jahr für die Kommunalsteuer, jeweils seit 2003 inflationsindexiert ^[9].

Beispiel II. Bezirk 2026 ^[10]:

• Gebäudesteuer: 2.900 HUF pro m² und Jahr (2025: 2.300 HUF).
• Wohnungen von Privatpersonen, die nicht gewerblich genutzt werden, sind von der Gebäudesteuer befreit und unterliegen stattdessen der Kommunalsteuer.
• Kommunalsteuer nach Fläche: 9.000 HUF bis 80 m², 16.000 HUF für 80–100 m², 25.000 HUF für 100–150 m², 35.000 HUF darüber.

Eine Wohnung im Eigentum einer Gesellschaft oder in gewerblicher Nutzung kann daher der vollen Gebäudesteuer unterliegen. Die Beträge unterscheiden sich stark zwischen den Bezirken; vor dem Kauf sollte die Steuerverordnung des betreffenden Bezirks geprüft werden.

Fälligkeit: Lokale Steuern werden in der Regel in zwei Raten gezahlt, am 15. März und am 15. September ^[15].

Doppelbesteuerungsabkommen Frankreich–Ungarn und Deutschland–Ungarn

Frankreich–Ungarn. Das am 28. April 1980 in Paris unterzeichnete Abkommen, geändert durch das Multilaterale Instrument (MLI) für Zeiträume ab 1. Januar 2022, verteilt die Besteuerungsrechte wie folgt ^[13]:

• Mieten (Artikel 6) und Gewinne aus Immobilien (Artikel 13): in Ungarn steuerpflichtig, wo die Immobilie liegt. Das Protokoll erweitert dies auf Anteile an Gesellschaften, deren Vermögen überwiegend aus Immobilien besteht.
• Entlastung in Frankreich (Artikel 24): Diese Einkünfte sind von der französischen Steuer befreit, Frankreich berücksichtigt sie aber bei der Ermittlung des Steuersatzes für die übrigen Einkünfte (Progressionsvorbehalt). Französische Ansässige erklären ungarische Mieten und Gewinne also, ohne darauf französische Einkommensteuer zu zahlen.
• Dividenden (Artikel 10): Die ungarische Steuer ist auf 15 % begrenzt (5 % für eine Gesellschaft mit mindestens 25 % Beteiligung); Frankreich besteuert den Bruttobetrag und rechnet die ungarische Steuer bis zur Höhe der französischen Steuer an.

Ob französische Sozialabgaben auf diese Einkünfte anfallen, ist gesondert mit einem Berater zu prüfen.

Deutschland–Ungarn. Das am 28. Februar 2011 unterzeichnete Abkommen (ungarisches Gesetz LXXXIV von 2011) gilt seit 2012 ^[14]. Es erlaubt dem Belegenheitsstaat, auch Gewinne aus Anteilen an Gesellschaften zu besteuern, deren Vermögen zu mehr als 50 % aus Immobilien besteht; die Quellensteuer auf Dividenden beträgt 5 % bei einer Beteiligung von mindestens 10 % und sonst 15 % ^[14]. Wie Deutschland die Doppelbesteuerung ungarischer Mieteinkünfte vermeidet, sollte mit einem Berater geklärt werden.

Häufige Fragen