Eine Budapester Immobilie aus dem Ausland verwalten

Vermietung über einen Makler oder einen Verwalter

Wer im Ausland lebt, kann die Langzeitvermietung auf zwei Arten abgeben. Ein Vermietungsmakler findet den Mieter: Er inseriert, organisiert Besichtigungen, prüft Bewerber, bereitet Mietvertrag und Übergabe vor und zieht sich dann zurück. Ein Verwalter (ingatlankezelő) tut dasselbe und betreut das Mietverhältnis anschließend Monat für Monat.

In Budapest 2025 und 2026 veröffentlichte Preislisten zeigen:

• Mietersuche: oft eine Monatsmiete, fällig bei Vertragsunterzeichnung ^[1][2][3];
• laufende Verwaltung: meist 8 % bis 15 % der Monatsmiete, teils pauschal 20.000 bis 40.000 HUF im Monat; prüfen, ob die Preise MwSt. enthalten ^[1][2][3][4];
• Instandhaltungsarbeiten werden oft gesondert berechnet ^[4].

Manche Verwalter berechnen die Gebühr nur für vermietete Monate ^[1]. Die Wahl hängt vor allem davon ab, wie erreichbar der Eigentümer ist: Ohne Ansprechpartner vor Ort bleiben bei reiner Maklerleistung Defekte, Zählerstände und der Kontakt zur Hausverwaltung offen.

Was ein Verwalter tut und was in den Auftrag gehört

Die üblichen Aufgaben eines Budapester Verwalters sind ^[1][2]:

• Mietpreisschätzung, Fotos, Inserate, Besichtigungen;
• Prüfung der finanziellen und beruflichen Lage der Bewerber;
• Mietvertrag, Übergabeprotokoll und Inventarliste erstellen, notarielle Urkunde organisieren;
• Miete einziehen, monatliche Abrechnung an den Eigentümer;
• Kontakt zum Mieter, kleinere und dringende Reparaturen organisieren, Kontrollbesuche.

Der Auftrag sollte schriftlich sein. Er legt fest, was der Verwalter im Namen des Eigentümers unterschreiben darf (Mietvertrag, Versorgerverträge, Stimmabgabe in der Eigentümerversammlung), bis zu welchem Betrag er ohne Zustimmung Reparaturen beauftragen darf, wie oft berichtet wird, wie die Kaution verwahrt wird und mit welcher Frist der Auftrag endet. Eine gesonderte, bei Bedarf beglaubigte Vollmacht erleichtert den Umgang mit Versorgern und Hausverwaltung.

Das Haus: közös képviselő, Hausgeld und Hausordnung

Die meisten Budapester Wohnungen gehören zu einem társasház (Eigentümergemeinschaft), geregelt im Gesetz CXXXIII von 2003 ^[5].

• Die alapító okirat (Gründungsurkunde) nennt die Sondereigentumseinheiten, den Miteigentumsanteil jedes Eigentümers und das Gemeinschaftseigentum; sie ist im Grundbuch eingetragen ^[5].
• Die SZMSZ (szervezeti-működési szabályzat, Organisations- und Betriebsordnung) regelt Organe, Kostenverteilung, Instandhaltungsrücklage und Aufgaben des Verwalters; sie wird mit einfacher Mehrheit der Miteigentumsanteile beschlossen ^[5].
• Der közös képviselő (gemeinsamer Vertreter, Hausverwalter) oder in größeren Häusern ein intézőbizottság (Verwaltungsbeirat) setzt Beschlüsse um, hält das Haus instand, zieht das Hausgeld ein und verfolgt Rückstände ^[5]. Wer dies gewerblich tut, braucht eine Qualifikation und Registrierung ^[5].
• Die közös költség (Hausgeld) wird nach Miteigentumsanteilen verteilt, sofern die SZMSZ nichts anderes bestimmt; sie regelt auch nicht gemessene Verbräuche ^[5].
• Die Eigentümerversammlung tagt mindestens einmal jährlich und beschließt Abrechnung und Wirtschaftsplan spätestens bis 31. Mai ^[5].

Das Hausgeld bleibt Schuld des Eigentümers, auch wenn der Mietvertrag es dem Mieter auferlegt. Erreicht der Rückstand mindestens drei Monatsbeiträge, kann die Versammlung eine Hypothek auf die Wohnung anordnen ^[5]. Praktisch: dem közös képviselő eine E-Mail-Adresse geben, einen Dauerauftrag einrichten, SZMSZ und Hausordnung für den Mieter anfordern und einer Person schriftliche Vollmacht für die Versammlungen erteilen.

Versorgung und Wohnungsversicherung

Strom und Gas für Haushalte liefern Unternehmen der staatlichen MVM-Gruppe; Wasser, Abwasser, Müll und gegebenenfalls Fernwärme rechnen die Budapester Versorger ab oder sie sind im Hausgeld enthalten. Haushaltsenergie wird bis zu einem durchschnittlichen Verbrauch zu einem regulierten Preis verkauft, darüber teurer; die aktuellen Schwellen beim Versorger prüfen. Vor der Vermietung:

• alle Zählerstände (Wasser, Gas, Strom) im Übergabeprotokoll festhalten ^[12];
• entscheiden, ob die Verträge auf den Eigentümer laufen und der Mieter die Rechnungen erstattet, oder ob sie auf den Mieter umgeschrieben werden; im ersten Fall haftet der Eigentümer für offene Rechnungen;
• steuerlich beachten: nach Zähler an den Mieter weiterberechnete Verbräuche sind kein Einkommen, pauschale Nebenkosten und vom Mieter gezahltes Hausgeld dagegen schon ^[9][12].

Die lakásbiztosítás (Wohnungsversicherung) kombiniert in der Regel Deckung für die Wohnung, für den Hausrat und eine Haftpflicht, etwa für einen Wasserschaden in der Wohnung darunter. Bei vermieteten Wohnungen prüfen, ob der Vertrag die Vermietung zulässt, ob die Hausratdeckung nur das Eigentum des Vermieters umfasst, ob die Haftpflicht Schäden bei Nachbarn einschließt und wie der Vertrag zur Gebäudeversicherung des Hauses passt, die der közös képviselő erläutern kann. Mieter können ihre eigenen Sachen gesondert versichern.

Mietvertrag, Kaution und Anmeldung des Mieters

Die Grundregeln für eine langfristig vermietete Privatwohnung:

1. Schriftform. Ein Wohnungsmietvertrag ist nur schriftlich wirksam ^[6]. Er nennt die Parteien, die Wohnung, Miete und Fälligkeit, die Aufteilung von Nebenkosten und Hausgeld, die Kaution, Laufzeit und Kündigung sowie Termin und Art der Übergabe ^[12].
2. Miete. Sie wird im Vertrag frei vereinbart und in der vereinbarten Höhe zum vereinbarten Termin gezahlt ^[6].
3. Kündigung. Einen unbefristeten Vertrag kann jede Partei bis zum 15. eines Monats zum letzten Tag des Folgemonats kündigen, sofern nichts anderes vereinbart ist; ein befristeter Vertrag ist ordentlich nur kündbar, wenn der Vertrag dies vorsieht ^[7].
4. Zahlungsverzug. Der Vermieter setzt zunächst schriftlich eine Zahlungsfrist; zahlt der Mieter nicht, kann er kündigen ^[7][12]. Schlösser austauschen, Versorgung abstellen oder selbst räumen ist rechtswidrig ^[12].
5. Kaution. Üblich sind zwei bis drei Monatsmieten ^[12][13]. Nach § 6:343 des Zivilgesetzbuchs (Ptk.) kann der Mieter eine überhöhte Sicherheit gerichtlich herabsetzen lassen; die Fachliteratur sieht eine Kaution über drei Monatsmieten als überhöht an ^[8]. Solange sie rückzahlbar ist, ist die Kaution kein steuerpflichtiges Einkommen ^[12].
6. Notarielle Urkunde. Eine közjegyzői okirat (notarielle Urkunde), in der sich der Mieter zum Auszug bei Vertragsende verpflichtet, ermöglicht die direkte Vollstreckung ohne langen Prozess ^[12].
7. Anmeldung des Mieters. Will der Mieter seine Adresse anmelden, unterschreibt der Eigentümer eine befogadó nyilatkozat (Aufnahmeerklärung) ^[13].

Mieteinkünfte erklären

Für Privatpersonen unterliegen Einkünfte aus langfristiger Wohnungsvermietung der ungarischen Einkommensteuer (szja) von 15 % ^[9]. Es gibt zwei Methoden zur Wahl ^[9][11]:

• 10 % Kostenpauschale: 90 % der Einnahmen sind steuerpflichtig, ohne Belege, aber ohne weitere Kosten;
• tatsächliche Kosten: Abzug belegter Ausgaben wie Instandhaltung und Renovierung, vom Eigentümer gezahltes Hausgeld und Abschreibung des Gebäudes.

Nach Angaben von Steuerberatern fällt auf diese Einkünfte keine Sozialbeitragssteuer (szocho) an ^[10]. Zu den Einnahmen zählen die Miete und vom Mieter erstattete Beträge wie Hausgeld, Beiträge zur Instandhaltungsrücklage oder die Gebäudeversicherung ^[9].

Termine:

• vierteljährliche Vorauszahlung bis zum 12. des Monats nach Quartalsende; ist der Mieter ein Unternehmen, behält es die Vorauszahlung ein und führt sie ab ^[9];
• Jahreserklärung: für Einkünfte 2025 war die Frist der 20. Mai 2026 ^[14].

Wohnungsvermietung ist von der MwSt. befreit: Eine Rechnung ist nicht nötig, ein Buchungsbeleg genügt, und Privatpersonen brauchen in der Regel nur ihre adóazonosító jel (Steuer-Identifikationsnummer) ^[9]. Wer nicht in Ungarn ansässig ist, sollte mit einem Berater klären, wie das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Ungarn und dem Wohnsitzstaat greift. Für Kurzzeitvermietung gelten andere Regeln; siehe die eigene Ressource dazu.

Häufige Fragen