Kurzzeitvermietung in Budapest: die 2026 geltenden Regeln

Was eine Kurzzeitvermietung rechtlich ist, und die zwei Registrierungen

Nach ungarischem Recht ist die Vermietung einer Wohnung an Touristen für kurze Aufenthalte kein Mietverhältnis, sondern eine Beherbergungsleistung, die szálláshely-szolgáltatás. Eine so genutzte Wohnung wird in der Regel als magánszálláshely (Privatunterkunft) registriert; dieser Status steht Privatpersonen und Einzelunternehmern offen und ist auf 8 Zimmer und 16 Betten begrenzt ^[14]. Die Einzelheiten regelt die Regierungsverordnung 239/2009 (X. 20.) ^[1].

Vor dem ersten Gast muss der Betreiber in der Regel ^[14][1]:

1. Bei der NAV (Nemzeti Adó- és Vámhivatal, Steuerbehörde) eine Steuernummer beantragen.
2. Sich im NTAK (Nemzeti Turisztikai Adatszolgáltató Központ, nationale Tourismus-Datenzentrale) registrieren und eine NTAK-kompatible Software nutzen.
3. Die Unterkunft von der Klassifizierungsstelle einstufen lassen.
4. Die Meldung beim Jegyző (Verwaltungsnotar, Leiter des Bezirksamts) einreichen, der die Unterkunft registriert. Im V. Bezirk umfasst die Akte zum Beispiel den Ortsbildbescheid (településképi eljárás), das Klassifizierungszertifikat, den Nachweis der NTAK-Registrierung und der Software, Grundrisse sowie gegebenenfalls die Zustimmung der Miteigentümer; das Verfahren ist gebührenfrei, die Registrierung erfolgt binnen 15 Tagen ^[1].

Im laufenden Betrieb meldet der Betreiber täglich die Gästedaten an das NTAK, erfasst die Ausweisdaten der Gäste im VIZA-System, nennt die Registrierungsnummer in jeder Anzeige und erneuert die Klassifizierung alle 3 Jahre ^[14]. Gäste ohne Registrierung durch den Jegyző aufzunehmen, ist nicht zulässig ^[14].

Das Budapester Moratorium: Stand 26. Oktober 2026

Nach § 11/H des Gesetzes CLXIV von 2005 über den Handel kann bis 31. Dezember 2026 in ganz Budapest keine neue magánszálláshely oder egyéb szálláshely (sonstige Unterkunft) registriert werden ^[1]. Das Moratorium gilt seit 1. Januar 2025; ausgenommen waren nur Klassifizierungsanträge, die bis 31. Dezember 2024 gestellt wurden, und auch ein Betreiberwechsel bei bis dahin registrierten Einheiten ist eingeschränkt ^[1]. Bereits registrierte Unterkünfte dürfen weiter betrieben werden.

Am 26. Oktober 2026 soll das Moratorium weiterhin am 31. Dezember 2026 enden. Im September und Oktober 2026 forderten vier Verbände von Unterkunftsanbietern die Regierung auf, es bis 31. Dezember 2027 zu verlängern und den Bezirken die Befugnis zur Begrenzung der Vermietungstage zu entziehen; bis 14. Oktober 2026 war keine Verlängerung beschlossen ^[6]. Mehrere Bezirke haben eigene Regeln vorbereitet, die am 1. Januar 2027, nach Ablauf des Moratoriums, in Kraft treten sollen (siehe Tabelle) ^[7][8].

Seit 2020 dürfen die Bezirke per Verordnung festlegen, an wie vielen Tagen im Jahr, zwischen 0 und 365, eine Wohnung zur Kurzzeitbeherbergung genutzt werden darf ^[9]. Wer in Budapest eine neue Kurzzeitvermietung plant, sollte die Lage im Dezember 2026 und erneut im Januar 2027 prüfen.

VI. Bezirk (Terézváros): vollständiges Verbot seit 1. Januar 2026

Terézváros hielt vom 2. bis 15. September 2024 eine lokale konsultative Abstimmung ab. Die Beteiligung lag bei 20,52 % (6.083 Einwohner), 54 % stimmten für ein Verbot (3.265 Ja, 2.818 Nein) ^[3]. Die Abstimmung war nicht bindend, doch der Gemeinderat setzte die zulässigen Tage für Kurzzeitvermietung anschließend mit Wirkung zum 1. Januar 2026 auf null ^[3]. Die Kúria (Oberster Gerichtshof) erklärte die Verordnung am 11. November 2025 für rechtmäßig ^[4].

Das Verbot erfasst magánszálláshely und egyéb szálláshely, auch vor 2026 registrierte Einheiten; Hotels, Pensionen und Gemeinschaftsunterkünfte dürfen weiter betrieben werden ^[5][7]. Bezirk, Polizei und NAV kontrollieren gemeinsam: Bis Mai 2026 gab es mehr als 600 Vor-Ort-Kontrollen und 57 Verfahren, mit Bußgeldern von 200.000 bis 2 Millionen HUF ^[5]. Im Oktober 2026 waren Verfassungsbeschwerden und Gerichtsverfahren gegen das Verbot noch anhängig ^[6].

Im VI. Bezirk werden als Alternativen vor allem die Langzeitvermietung und die mittelfristige Vermietung (30 bis 90 Tage) genannt ^[14]; wie eine mittelfristige Vermietung rechtlich einzuordnen ist, sollte mit einem Juristen geklärt werden.

Andere Bezirke und die Zustimmung des Hauses

Die Regeln unterscheiden sich je nach Bezirk und ändern sich zum 1. Januar 2027; die Tabelle unten fasst zusammen, was am 26. Oktober 2026 galt oder beschlossen war. Auch wo kein Verbot bekannt ist, muss die Wohnung die Bauordnung des Bezirks, die Ortsbildregeln und die Regeln der Eigentümergemeinschaft einhalten ^[7].

Das Haus ist ebenso wichtig wie der Bezirk. Die SZMSZ (szervezeti-működési szabályzat, Organisations- und Betriebsordnung der Eigentümergemeinschaft) kann die Kurzzeitnutzung der Wohnungen einschränken oder untersagen, was die Rechtsprechung der Kúria anerkennt ^[14]. Nach dem Gesetz über Eigentumswohnungen kann die Kurzzeitvermietung, wenn die SZMSZ dies vorsieht, an die vorherige Zustimmung der Eigentümerversammlung gebunden werden; eine solche Regel wirkt nicht rückwirkend, und die SZMSZ kann für solche Einheiten höhere Hausgeldbeiträge festlegen ^[9]. Im VII. Bezirk ist ab 1. Januar 2027 eine gültige Zustimmung der Eigentümergemeinschaft erforderlich; registrierte Einheiten ohne Zustimmung müssen diese bis 31. Dezember 2026 vorlegen ^[7].

Vor dem Kauf zur Kurzzeitvermietung: alapító okirat (Gründungsurkunde) und SZMSZ lesen, beim közös képviselő (Hausverwalter) die jüngsten Beschlüsse der Eigentümerversammlung anfordern und die Bezirksregeln prüfen.

Kurtaxe und Tourismusförderbeitrag

Die idegenforgalmi adó (IFA, Kurtaxe) ist eine lokale Steuer, die jeder Bezirk festlegt. Gäste ohne ständigen Wohnsitz im Bezirk zahlen sie für jede angefangene Nacht; der Gastgeber zieht sie ein, gibt eine monatliche Erklärung ab und führt sie bis zum 15. des Folgemonats ab ^[15][16]. Im V. und VIII. Bezirk beträgt der Satz 4 % des Übernachtungspreises (V. Bezirk: des Bruttopreises) ^[15][16]. Für andere Bezirke sollte der Satz vor der Preisgestaltung beim Steueramt des Bezirks erfragt werden. Jeder Gast muss eine Rechnung oder Quittung erhalten, auch bei Buchungen über Plattformen, mit der Kurtaxe als eigener Position ^[14].

Hinzu kommt die turizmusfejlesztési hozzájárulás (TFH, Tourismusförderbeitrag) von 4 % des Preises ohne MwSt., die auch von mehrwertsteuerbefreiten Gastgebern geschuldet wird; für 2026 wird sie bei der NAV mit dem Formular 26TFEJLH erklärt ^[12].

Steueroptionen für Privatpersonen

2026 hat eine Privatperson, die eine Unterkunft betreibt, drei Hauptoptionen:

• Tételes átalányadó (Feststeuer pro Zimmer): 150.000 HUF pro Gästezimmer und Jahr in Gemeinden mit mehr als 2 Millionen Übernachtungen zwei Jahre zuvor, sonst 38.400 HUF; 2026 steht nur Budapest auf der Liste mit dem höheren Satz ^[11]. Die Option steht Personen offen, die keine Einzelunternehmer sind, höchstens drei solche Objekte besitzen oder nießbrauchen und denselben Gast höchstens 90 Tage im Jahr beherbergen; gezahlt wird vierteljährlich bis zum 12. des Folgemonats, und mindestens ein Zimmer ist auch für ein angebrochenes Jahr fällig ^[12]. Sozialabgaben fallen zusätzlich nicht an ^[13].
• Tatsächliche Kosten: 15 % Einkommensteuer auf die Einnahmen abzüglich belegter Ausgaben und Abschreibungen, zuzüglich 13 % szocho (Sozialbeitragssteuer) ^[13].
• Pauschale von 10 % Kosten: 90 % der Einnahmen werden mit 15 % besteuert, zuzüglich szocho ^[13].

Für Einzelunternehmer (egyéni vállalkozó) gibt es weitere Regelungen, deren Parameter mit einem Steuerberater zu prüfen sind.

MwSt.: Beherbergung unterliegt 5 % MwSt., der Gastgeber kann aber die Kleinunternehmerbefreiung (alanyi adómentesség) wählen, wenn der Jahresumsatz 2026 unter 20 Millionen HUF bleibt; dann ist kein Vorsteuerabzug auf Einkäufe und Renovierung möglich ^[12][13]. Für Anzeigen auf Airbnb oder Booking ist eine EU-USt-IdNr. nötig, und die MwSt. auf die Plattformprovision kann auch bei Befreiung monatlich zu erklären sein ^[13]. Die Einkommensteuererklärung für 2025 war am 20. Mai 2026 fällig ^[13].

Was die tatsächliche Rentabilität bestimmt

Der ausgeschriebene Übernachtungspreis überzeichnet, was dem Eigentümer bleibt. Die wichtigsten Abzüge:

• Plattformgebühren: Bei Airbnb zahlt der Gastgeber im Modell der geteilten Gebühr etwa 3 %; die Einheitsgebühr für Gastgeber, auf die Airbnb alle Gastgeber von Wohnungen umstellt und die bei Nutzung einer Verwaltungssoftware gilt, beträgt meist 15,5 % (14 % bis 16 %) ^[17].
• Steuern und Abgaben: Kurtaxe (4 % in den genannten Bezirken), TFH (4 % des Nettopreises), Einkommensteuer (Festbetrag pro Zimmer oder 15 % plus szocho) und ohne Befreiung 5 % MwSt. ^{[11][12][13][15]}.
• Betriebskosten: Reinigung und Wäsche nach jedem Aufenthalt, Verbrauchsmaterial, Energie, Internet, Hausgeld, Versicherung, NTAK-Software und Erneuerung der Klassifizierung alle 3 Jahre ^[14].
• Verwaltung: Wer im Ausland lebt, braucht meist einen Verwalter vor Ort für Check-in, Reinigung und Gästekontakt; die Honorare werden oft als Anteil am Umsatz angegeben und schwanken, daher schriftliche Angebote vergleichen.
• Leerstand und Regulierungsrisiko: unvermietete Nächte, ein mögliches Ende des Moratoriums am 31. Dezember 2026 und Bezirksregeln, die auch bestehende Einheiten treffen können, wie im VI. Bezirk ^[5][6].

Es lohnt sich, das Nettoergebnis mit einer Langzeitvermietung derselben Wohnung zu vergleichen, für die keine touristische Registrierung nötig ist.

Häufige Fragen