Wohnungskauf in Budapest Schritt für Schritt

Wer kaufen darf und wann eine Genehmigung nötig ist

Bürger und Unternehmen aus EU-Staaten, dem EWR (Norwegen, Island, Liechtenstein) und der Schweiz kaufen eine Wohnung ohne vorherige Genehmigung. Ebenfalls befreit sind Doppelstaatler mit ungarischer oder einer EU-Staatsangehörigkeit, anerkannte Flüchtlinge, der Erwerb durch Erbschaft sowie bestimmte britische Staatsangehörige, die schon vor dem Ende der Brexit-Übergangsphase in Ungarn lebten ^[1].

Alle anderen Käufer benötigen unabhängig von ihrem Aufenthaltsstatus eine Erwerbsgenehmigung. Für Immobilien in Budapest ist der Antrag beim Budapest Főváros Kormányhivatala (Regierungsamt der Hauptstadt Budapest) zu stellen. Rechtsgrundlage ist die Regierungsverordnung 251/2014 ^[1][2].

• Gebühr: 65.000 HUF pro Immobilie. Eine ermäßigte Gebühr von 13.000 HUF gilt in einem besonderen Fall: für Ausländer mit Freizügigkeits- oder Niederlassungsstatus, die die ungarische Staatsbürgerschaft beantragt haben und eine Wohnung kaufen ^[1].
• Gesetzliche Frist: 45 Tage. Das Amt kann fehlende Unterlagen einmal nachfordern ^[1][2].
• Unterlagen: amtliches Formular, beglaubigte Passkopie, Vertrag oder Vorvertrag (Original oder beglaubigte Kopie), Grundbuchauszug, nicht älter als 21 Tage, Vollmacht, falls ein Anwalt handelt, sowie Nachweis der Gebührenzahlung ^[1].
• Prüfung: Das Amt holt eine Stellungnahme des Bezirks ein und prüft Einreiseverbote und Haftbefehle. Die Genehmigung wird versagt, wenn der Erwerb öffentliche oder kommunale Interessen verletzt. Gegen die Entscheidung kann innerhalb von 30 Tagen Klage beim Verwaltungsgericht erhoben werden ^[1].

In der Praxis wird der Vertrag unter der Bedingung der Genehmigung unterzeichnet; die Grundbucheintragung erfolgt erst danach.

Angebot und foglaló (Draufgabe)

Ein Kauf beginnt meist mit einem schriftlichen Angebot, manchmal mit einer Reservierungszahlung. Deren Bedingungen sind rein vertraglich: Es ist zu prüfen, wer das Geld bei einem Scheitern behält und unter welchen Voraussetzungen.

Verbindlich wird es mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags (oder eines Vorvertrags) und der Zahlung des foglaló. Er beträgt oft rund 10 % des Preises, gesetzlich festgelegt ist die Höhe jedoch nicht ^[4][3]. Seine Wirkung ergibt sich aus dem ungarischen Zivilgesetzbuch (Ptk.) ^[4]:

• scheitert der Kauf durch Verschulden des Käufers, behält der Verkäufer den foglaló;
• scheitert er durch Verschulden des Verkäufers, zahlt dieser den doppelten Betrag zurück;
• ist keine oder sind beide Seiten verantwortlich, wird er zurückgezahlt;
• ein Gericht kann einen überhöhten foglaló herabsetzen.

Der Vertrag muss die Zahlung ausdrücklich als foglaló bezeichnen. Andernfalls gilt sie als előleg (Anzahlung), die grundsätzlich zurückzuzahlen ist ^[4]. Wichtig für Käufer mit Finanzierung: Eine Kreditablehnung kann dem Käufer zugerechnet werden, sofern der Vertrag nichts anderes regelt; einer solchen Klausel muss der Verkäufer zustimmen ^[4].

Anwalt und Prüfung des Grundbuchauszugs (tulajdoni lap)

In Ungarn muss ein Immobilienkaufvertrag von einem Anwalt erstellt oder gegengezeichnet (ügyvédi ellenjegyzés) oder notariell beurkundet werden, damit er ins Grundbuch eingetragen werden kann ^[3]. Seit dem 15. Januar 2025 wird das Grundbuch elektronisch geführt (E-ING); der gegenzeichnende Anwalt reicht die Unterlagen elektronisch ein ^[5][3]. Der Käufer kann einen eigenen Anwalt beauftragen; die Kosten behandelt die Ressource zu den Kaufnebenkosten.

Vor der Unterzeichnung prüft der Anwalt den tulajdoni lap (Grundbuchauszug). Er besteht aus drei Teilen: Beschreibung der Immobilie (I), Eigentümer (II) sowie Rechte und Lasten (III): Hypotheken, Nießbrauch, Veräußerungsverbote, Pfändungen und laufende Anträge. Eine beglaubigte elektronische Kopie kostet 4.800 HUF, eine beglaubigte Papierkopie 10.000 HUF ^[11].

Weitere Prüfpunkte:

• Gründungsurkunde der Eigentümergemeinschaft (alapító okirat) und Hausordnung;
• Bestätigung des Verwalters (közös képviselő), dass keine Hausgeldrückstände bestehen;
• keine Schulden bei Energie- und Wasserversorgern;
• der Energieausweis, den der Verkäufer spätestens bei Vertragsunterzeichnung vorlegen und spätestens bei der Übergabe aushändigen muss ^[10];
• ob Umbauten in der Wohnung oder im Gebäude ordnungsgemäß genehmigt wurden.

Kaufvertrag und Zahlung

Der Vertrag bezeichnet die Parteien und die Immobilie mit ihrer Flurstücksnummer (helyrajzi szám) und regelt Preis, Zahlungsplan, foglaló, Übergabetermin sowie für Nicht-EU-Käufer die Genehmigungsbedingung. Er enthält außerdem die Eintragungsbewilligung des Verkäufers (bejegyzési engedély), ohne die das Eigentum nicht übergehen kann.

Der Restkaufpreis wird meist per Überweisung gezahlt, häufig über ein Anwaltsanderkonto (ügyvédi letét) ^[3]. Üblich ist, dass der Anwalt die Eintragungsbewilligung bis zur vollständigen Zahlung verwahrt; das schützt beide Seiten. Bei einer Finanzierung zahlt die Bank nach ihren eigenen Bedingungen an den Verkäufer, sobald Hypothek und Sicherheiten bestellt sind; die Eintragung der Hypothek kostet 20.000 HUF ^[11].

Grundbuchunterlagen werden inzwischen mit elektronischer Signatur oder über den staatlichen Dienst AVDH unterzeichnet ^[5]. Wer nicht anwesend sein kann, handelt über eine Vollmacht; ist eine Genehmigung nötig, muss die Vollmacht das Genehmigungsverfahren ausdrücklich umfassen ^[1].

Grundbuchamt (földhivatal) und Erwerbsteuer

Der Anwalt reicht den Eintragungsantrag elektronisch ein. Der Zeitstempel bestimmt den Rang, und auf dem Grundbuchauszug erscheint ein vorläufiger Vermerk (széljegy) ^[3]. Die gesetzliche Entscheidungsfrist beträgt 60 Tage; in der Praxis dauert die Eintragung oft zwei bis drei Monate ^[6]. Seit der Umstellung auf elektronische Bearbeitung werden kürzere Zeiten genannt: Einfache Fälle können automatisch entschieden werden ^[5], ein Anwaltsnetzwerk schätzt 3 bis 30 Arbeitstage ^[3]. Die Gebühr für die Eigentumseintragung beträgt 10.600 HUF pro Immobilie ^[11].

Zusammen mit dem Vertrag reicht der Käufer das Formular B400 ein, das den Erwerb der NAV (Steuerbehörde) meldet und beantragte Befreiungen angibt ^[7]. Die NAV stellt den Verkehrswert fest und erlässt später einen Bescheid. Die Erwerbsteuer (vagyonszerzési illeték) beträgt 4 % dieses Werts, 2 % auf den Teil über 1 Milliarde HUF, höchstens 200 Millionen HUF pro Immobilie ^[8]. Zahlbar ist sie innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt des Bescheids ^[7].

Seit dem 1. Januar 2026 zahlt ein Käufer, der in den fünf Jahren vor dem Kauf eine andere Wohnung verkauft hat (oder im Jahr danach verkauft), nur auf die Wertdifferenz; er kann wählen, welcher Verkauf zählt ^[8]. Beträge und weitere Ermäßigungen enthält die Ressource zu den Kosten.

Erforderliche Unterlagen

• Gültiger Reisepass oder Personalausweis; für den Genehmigungsantrag eine beglaubigte Kopie ^[1].
• Ungarische Steuer-Identifikationsnummer (adóazonosító jel), bei der NAV mit Formular T34 zu beantragen ^[9]. In der Praxis wird sie im steuerlichen Verfahren zum Kauf verlangt; der Anwalt sollte den Antrag frühzeitig stellen.
• Lakcímkártya (Adresskarte): wird Personen ausgestellt, die in Ungarn eine Adresse anmelden. Banken verlangen für einen Immobilienkredit eine ungarische Adresse ^[12]; ob sie bei einem Barkauf durch einen Nichtansässigen nötig ist, sollte mit dem Anwalt geklärt werden.
• Erwerbsgenehmigung für Käufer außerhalb von EU, EWR und Schweiz ^[1].
• Für ausländische Gesellschaften: Handelsregisterauszug, Vertretungsnachweis und ungarische Übersetzung durch das OFFI (Landesamt für Übersetzungen) ^[1].
• Vollmacht, wenn der Käufer nicht selbst handelt ^[1].
• Elektronische Signatur oder Zugang zum AVDH-Dienst ^[5].

Übergabe und Versorgungsverträge

Der Übergabetermin wird im Vertrag festgelegt, meist bei vollständiger Zahlung des Kaufpreises. Darüber wird ein von beiden Parteien unterzeichnetes Übergabeprotokoll (birtokbaadási jegyzőkönyv) erstellt, das den Zustand der Wohnung, die übergebenen Schlüssel und die Zählerstände festhält. Spätestens jetzt übergibt der Verkäufer den Energieausweis ^[10].

Anhand der Zählerstände werden die Verträge auf den Käufer umgeschrieben: Strom, Gas, Wasser, gegebenenfalls Fernwärme und Müllabfuhr. Der Käufer informiert außerdem den Verwalter (közös képviselő), damit das Hausgeld ab dem vereinbarten Datum ihm in Rechnung gestellt wird. Die Versorger haben eigene Fristen und Formulare; eine Kontaktaufnahme vor dem Übergabetermin ist sinnvoll.

Die Regeln zur kommunalen Grundsteuer und zur örtlichen Steueranmeldung hängen vom Bezirk ab und sind beim zuständigen Bezirksamt zu erfragen.

Häufige Fragen