Eine ungarische Kft für Immobilieninvestitionen gründen

Die Kft: Rechtsform, Kapital und Organe

Die korlátolt felelősségű társaság (Kft, Gesellschaft mit beschränkter Haftung) ist in Ungarn die gebräuchlichste Gesellschaftsform für Immobilienbesitz. Die Gesellschafter haften nur bis zur Höhe ihrer Einlage, und eine einzelne natürliche oder juristische Person, ansässig oder nicht, kann sie gründen ^[1].

Kapital: mindestens 3 Mio. HUF Stammkapital (törzstőke) und mindestens 100.000 HUF je Gesellschafter (törzsbetét) ^[1]. Zum Vergleich: Eine nicht börsennotierte Aktiengesellschaft (Zrt) erfordert 5 Mio. HUF, eine börsennotierte (Nyrt) 20 Mio. HUF ^[1].

Organe: Die Gesellschafterversammlung ist das oberste Organ; die Geschäftsführung obliegt einem oder mehreren Geschäftsführern (ügyvezető). Ein dreiköpfiger Aufsichtsrat ist in kleinen Gesellschaften freiwillig ^[1]. Der Jahresabschluss wird von der Gesellschafterversammlung festgestellt und beim Handelsregister eingereicht ^[2].

Gründungsschritte

Die Eintragung erfolgt elektronisch beim Registergericht (cégbíróság), zwingend über einen Anwalt oder Notar. Die üblichen Schritte:

1. Firmenname und Unternehmensgegenstand festlegen (zum Beispiel Vermietung sowie Kauf und Verkauf eigener Immobilien).
2. Sitz in Ungarn bestimmen: eigene Adresse oder Sitzdienstleister.
3. Gründungsurkunde vom Anwalt erstellen und gegenzeichnen lassen (alapító okirat bei einem Gesellschafter, társasági szerződés bei mehreren).
4. Geschäftsführer bestellen; ein gebietsfremder Geschäftsführer muss in der Regel eine ungarische Zustellanschrift angeben.
5. Eintragungsantrag einreichen; die Steuernummer wird im Verfahren vergeben.
6. Bankkonto eröffnen und das Kapital laut Gründungsurkunde einzahlen.
7. Buchhalter beauftragen und gegebenenfalls für Umsatzsteuer und lokale Gewerbesteuer registrieren.

Kosten: Anwaltshonorar, Eintragungsgebühren, Sitzdienstleistung und laufende Buchhaltung. Diese Beträge ließen sich für 2026 nicht in einer aktuellen amtlichen Quelle bestätigen; vor dem Start Angebote von Anwalt und Buchhalter einholen.

Steuern der Gesellschaft

Körperschaftsteuer (társasági adó): 9 % des steuerpflichtigen Gewinns ^[3]. Betriebsausgaben, einschließlich Abschreibung der Immobilien und Darlehenszinsen, sind grundsätzlich in bestimmten Grenzen abziehbar ^[3]. Liegt der Gewinn unter 2 % des bereinigten Umsatzes, zahlt die Gesellschaft entweder Steuer auf diese Mindestbemessungsgrundlage oder reicht eine Erklärung ein, die zu einer Prüfung führen kann; das erste Geschäftsjahr ist ausgenommen ^[3]. Die Erklärung ist bei kalenderjahrgleichem Geschäftsjahr am 31. Mai fällig, mit vierteljährlichen Vorauszahlungen ^[8].

Lokale Gewerbesteuer (helyi iparűzési adó): höchstens 2 % einer Bemessungsgrundlage aus Nettoumsatz abzüglich unter anderem Wareneinsatz, Fremdleistungen und Material ^[3][9]. Bei einer Gesellschaft, die Wohnungen kauft und weiterverkauft, fällt der Einkaufspreis der verkauften Wohnung unter diesen Abzug. In Budapest darf nur die Hauptstadt diese Steuer erheben ^[9]. Kleinunternehmen mit bis zu 25 Mio. HUF Jahreseinnahmen können eine vereinfachte Regelung nach Einnahmestufen wählen, mit mindestens 50.000 HUF im Jahr ^[3].

Gebäudesteuer: Die Befreiung für Wohnungen gilt nur für nicht gewerblich genutzte Wohnungen von Privatpersonen. Im II. Bezirk wird eine Wohnung im Gesellschaftseigentum daher 2026 mit 2.900 HUF pro m² und Jahr besteuert ^[12].

Erwerbsabgabe beim Kauf: in der Regel 4 % ^[7]. Eine Gesellschaft, die im Vorjahr mindestens 50 % ihres Umsatzes aus Immobilienverkäufen erzielt hat, zahlt 3 % oder 2 %, wenn sie sich zum Weiterverkauf innerhalb von 2 Jahren verpflichtet; eine neue Gesellschaft kann erklären, dass sie diese Bedingung im ersten Jahr erfüllen wird ^[11].

Gewinnausschüttung: Dividenden für Ansässige und Gebietsfremde

Gesellschafter als in Ungarn ansässige natürliche Person: Die Dividende unterliegt 15 % Einkommensteuer ^[5] und 13 % Sozialbeitragssteuer (szociális hozzájárulási adó). Diese fällt nur bis zu einer Bemessungsgrundlage vom 24-Fachen des Mindestlohns an, 2026 also 7.747.200 HUF (monatlicher Mindestlohn 322.800 HUF), vermindert um andere bereits belastete Einkünfte ^[4].

Rechenbeispiel mit diesen Sätzen: Von 100 Gewinn zahlt die Gesellschaft 9 Steuer; von den ausgeschütteten 91 bleiben nach 15 % Einkommensteuer und, unterhalb des Deckels, 13 % Sozialbeitragssteuer etwa 65,5 beim Gesellschafter, also eine Gesamtbelastung von rund 34,5 %. Oberhalb des Deckels sinkt sie auf rund 22,7 %.

Gesellschafter als gebietsfremde natürliche Person: Eine Dividende aus ungarischer Quelle unterliegt weiterhin der ungarischen Steuer von 15 % ^[5]. Nach dem DBA Frankreich–Ungarn darf Ungarn höchstens 15 % erheben (5 % für eine Gesellschaft mit mindestens 25 % Beteiligung), Frankreich rechnet die Steuer bis zur Höhe der französischen Steuer auf diese Dividende an ^[10]. Das DBA Deutschland–Ungarn sieht 15 % vor, oder 5 % bei einer Beteiligung von mindestens 10 % ^[15]. Ob ein Gebietsfremder die 13 % Sozialbeitragssteuer schuldet, hängt von seiner Sozialversicherungszugehörigkeit ab; das ist mit einem Berater zu klären.

Gesellschafter als ausländische Gesellschaft: Ungarn erhebt keine Quellensteuer auf Dividenden an Gesellschaften ^[6].

Worauf zu achten ist: Geschäfte zwischen Gesellschaft und Gesellschaftern (Verkauf einer Wohnung an den Gesellschafter, unentgeltliche Nutzung) müssen zu Marktpreisen erfolgen; sonst kann die Steuerbehörde die Differenz als verdeckte Ausschüttung behandeln ^[14].

Umsatzsteuer, Buchhaltung und Abschlussprüfung

Umsatzsteuer: Der Regelsatz beträgt 27 % ^[7]. Der Verkauf eines Bestandsgebäudes und die Vermietung von Immobilien sind grundsätzlich steuerfrei, mit Optionsmöglichkeit ^[7]. Eine Immobilie, deren Nutzung oder Zahl der Einheiten sich ändert, gilt als neu; ihr Verkauf ist steuerpflichtig, wenn er innerhalb von zwei Jahren nach der behördlichen Bescheinigung erfolgt ^[7]. Für Neubauwohnungen gilt ein Satz von 5 %: Nach geltendem Recht erfasst er Vorhaben, deren Baugenehmigung bis 31. Dezember 2026 bestandskräftig wird, und der Kaufpreis kann bis 31. Dezember 2030 mit 5 % bezahlt werden ^[16]. Am 20. Oktober 2026 kündigte der Finanzminister an, den Satz von 5 % unbefristet beizubehalten; da dies noch nicht gesetzlich umgesetzt war, sind die Regeln zum Zeitpunkt des Geschäfts zu prüfen ^[17]. Ist der Weiterverkauf steuerfrei, ist die Umsatzsteuer auf Renovierungsarbeiten in der Regel nicht abziehbar und wird zum Kostenfaktor. Eine Kleinunternehmerbefreiung (alanyi adómentesség) ist 2026 bis 20 Mio. HUF Umsatz möglich ^[13].

Buchhaltung: Eine Kft führt doppelte Buchführung, erstellt einen Jahresabschluss, den die Gesellschafterversammlung feststellt, und reicht ihn beim Handelsregister ein ^[2]. In der Praxis ist ab dem ersten Jahr ein Buchhalter nötig.

Abschlussprüfung: Ein Abschlussprüfer ist oberhalb bestimmter Schwellen erforderlich, die der Chambers-Leitfaden 2026 mit durchschnittlich 600 Mio. HUF Nettoumsatz und durchschnittlich 50 Beschäftigten in den zwei vorangegangenen Geschäftsjahren angibt ^[2]. Die genauen Voraussetzungen sind mit dem Buchhalter zu bestätigen.

Kft oder Privatbesitz

Die Wahl hängt vor allem von der Strategie ab: häufiger An- und Verkauf, Langzeitvermietung oder Halten einer einzelnen Immobilie.

Eine Kft kann sinnvoll sein:

• bei wiederholtem Kauf, Renovierung und Weiterverkauf, wo eine Privatperson kurzfristige Gewinne ohne Ermäßigung versteuern würde ^[2];
• wenn Gewinne in neue Immobilien reinvestiert werden: Solange nichts ausgeschüttet wird, fallen nur 9 % Steuer an ^[3];
• um die ermäßigte Erwerbsabgabe von 3 % oder 2 % für Immobilienhandelsgesellschaften zu nutzen ^[11];
• um tatsächliche Kosten, Abschreibung und Zinsen abzuziehen ^[3].

Privatbesitz ist oft einfacher:

• bei einer Immobilie, die mindestens 5 Jahre gehalten wird und deren Verkauf dann steuerfrei ist ^[2];
• bei Langzeitvermietung, besteuert mit 15 % auf 90 % der Miete bei Pauschale und ohne Sozialbeitragssteuer ^[6].

Grenzen und Kosten einer Kft: jährliche Pflicht zu Buchführung und Erklärungen, lokale Gewerbesteuer ^[9], volle Gebäudesteuer auf eigene Wohnungen ^[12], Mindeststeuerregel ^[3], Dividendenbesteuerung bei Entnahme der Mittel ^[4][5] und die Pflicht zu Marktpreisen gegenüber Gesellschaftern ^[14]. Gebietsfremde benötigen zudem einen Sitz in Ungarn und müssen die Struktur mit dem Steuerrecht ihres Wohnsitzstaats abstimmen ^[10].

Häufige Fragen