Lakásvásárlás Budapesten lépésről lépésre

Ki vásárolhat, és mikor kell engedély

Az EU-tagállamok, az EGT (Norvégia, Izland, Liechtenstein) és Svájc állampolgárai és cégei előzetes engedély nélkül vásárolhatnak lakást. Mentesek továbbá a magyar vagy uniós állampolgársággal is rendelkező kettős állampolgárok, a menekültek, az öröklés útján történő szerzés, valamint egyes brit állampolgárok, akik a Brexit átmeneti időszakának vége előtt már Magyarországon éltek ^[1].

Minden más vevőnek – tartózkodási státusztól függetlenül – ingatlanszerzési engedély kell. Budapesti ingatlan esetén a kérelmet a Budapest Főváros Kormányhivatalához kell benyújtani. A jogalap a 251/2014. (X. 2.) Korm. rendelet ^[1][2].

• Díj: ingatlanonként 65 000 Ft igazgatási szolgáltatási díj. Kedvezményes, 13 000 Ft-os díj egy esetben jár: ha a szabad mozgás jogával vagy letelepedett jogállással rendelkező külföldi magyar állampolgárságot kérelmezett, és lakóingatlant vásárol ^[1].
• Ügyintézési határidő: 45 nap. A hivatal egyszer hívhat fel hiánypótlásra ^[1][2].
• Iratok: hivatalos kérelemnyomtatvány, az útlevél hiteles másolata, a szerződés vagy előszerződés (eredeti vagy hiteles másolat), 21 napnál nem régebbi tulajdoni lap, meghatalmazás, ha ügyvéd jár el, és a díj befizetésének igazolása ^[1].
• Vizsgálat: a hivatal kikéri a kerületi önkormányzat nyilatkozatát, és ellenőrzi a beutazási tilalmat és az elfogatóparancsot. Az engedélyt megtagadják, ha a szerzés közérdeket vagy önkormányzati érdeket sért. A döntés ellen 30 napon belül közigazgatási per indítható ^[1].

A gyakorlatban a szerződést az engedély megadásának feltételével írják alá, a földhivatali bejegyzés csak ezt követően történik.

Az ajánlat és a foglaló

A vásárlás többnyire írásos vételi ajánlattal indul, esetenként foglalási díjjal. Ennek feltételei kizárólag a megállapodástól függenek: érdemes elolvasni, ki tartja meg az összeget, ha az ügylet meghiúsul, és milyen feltételekkel.

A kötelező erejű vállalás az adásvételi szerződés (vagy előszerződés) aláírásával és a foglaló átadásával jön létre. A foglaló gyakran a vételár mintegy 10%-a, de összegét jogszabály nem rögzíti ^[4][3]. Joghatásait a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) határozza meg ^[4]:

• ha a szerződés a vevő hibájából hiúsul meg, a foglaló az eladónál marad;
• ha az eladó hibájából, az eladó a kétszeresét fizeti vissza;
• ha egyik fél sem felelős, vagy mindkettő az, a foglalót vissza kell adni;
• a túlzott foglalót a bíróság mérsékelheti.

A szerződésben kifejezetten foglalóként kell megjelölni az összeget, ellenkező esetben előlegnek minősül, amely főszabály szerint visszajár ^[4]. Hitelből vásárlóknak fontos: a hitelkérelem elutasítása a vevő felelősségi körébe eshet, hacsak a szerződés másként nem rendelkezik – ehhez az eladó hozzájárulása kell ^[4].

Az ügyvéd és a tulajdoni lap ellenőrzése

Magyarországon az ingatlan-adásvételi szerződést ügyvédnek kell elkészítenie vagy ellenjegyeznie, illetve közjegyzői okiratba kell foglalni ahhoz, hogy a földhivatal bejegyezze ^[3]. 2025. január 15-től az ingatlan-nyilvántartás elektronikusan működik (E-ING), az ellenjegyző ügyvéd elektronikusan nyújtja be az iratokat ^[5][3]. A vevő saját ügyvédet is megbízhat; a költségeket a költségekről szóló anyag tárgyalja.

Aláírás előtt az ügyvéd ellenőrzi a tulajdoni lapot. Ennek három része van: az ingatlan leírása (I. rész), a tulajdonosok (II. rész), valamint a jogok és terhek (III. rész): jelzálogjog, haszonélvezet, elidegenítési tilalom, végrehajtási jog és a folyamatban lévő beadványok. A hiteles elektronikus tulajdoni lap 4 800 Ft, a hiteles papír alapú 10 000 Ft ^[11].

További ellenőrzendő pontok:

• a társasház alapító okirata és házirendje;
• a közös képviselő igazolása arról, hogy nincs közösköltség-tartozás;
• közműtartozás hiánya;
• az energetikai tanúsítvány, amelyet az eladónak legkésőbb a szerződéskötéskor be kell mutatnia, és legkésőbb a birtokbaadáskor át kell adnia ^[10];
• a lakásban vagy az épületben végzett átalakítások szabályossága.

Az adásvételi szerződés és a fizetés

A szerződés azonosítja a feleket és az ingatlant a helyrajzi számmal, rögzíti a vételárat, a fizetési ütemezést, a foglalót, a birtokbaadás időpontját, nem uniós vevő esetén pedig az engedélyre vonatkozó feltételt. Tartalmazza az eladó bejegyzési engedélyét is, amely nélkül a tulajdonjog nem száll át.

A vételárhátralékot többnyire átutalással fizetik, gyakran ügyvédi letéten keresztül ^[3]. Bevett megoldás, hogy az ügyvéd a teljes vételár megfizetéséig letétben tartja a bejegyzési engedélyt, ami mindkét felet védi. Hitel esetén a bank a saját feltételei szerint folyósít az eladónak, a jelzálogjog és a biztosítékok rendezését követően; a jelzálogjog bejegyzésének díja 20 000 Ft ^[11].

A földhivatali iratokat ma már elektronikus aláírással vagy az állami AVDH szolgáltatással hitelesítik ^[5]. Aki nem tud személyesen jelen lenni, meghatalmazott útján járhat el; ha engedély szükséges, a kormányhivatal elvárja, hogy a meghatalmazás kifejezetten kiterjedjen az engedélyezési eljárásra is ^[1].

Földhivatal és vagyonszerzési illeték

Az ügyvéd elektronikusan nyújtja be a bejegyzési kérelmet. A beérkezés időpontja határozza meg a rangsort, és a tulajdoni lapon megjelenik a széljegy ^[3]. A törvényes ügyintézési határidő 60 nap; a gyakorlatban a bejegyzés gyakran két-három hónapig tart ^[6]. Az elektronikus ügyintézés óta rövidebb időket is említenek: egyes egyszerű ügyekben automatikus döntés születhet ^[5], egy ügyvédi hálózat pedig 3–30 munkanapot becsül ^[3]. A tulajdonjog bejegyzésének díja ingatlanonként 10 600 Ft ^[11].

A szerződéssel együtt a vevő benyújtja a B400-as nyomtatványt, amely bejelenti a szerzést a NAV-nak, és megjelöli az igényelt mentességet vagy kedvezményt ^[7]. A NAV megállapítja a forgalmi értéket, majd határozatot küld. A vagyonszerzési illeték ennek 4%-a, az 1 milliárd forint feletti részre 2%, ingatlanonként legfeljebb 200 millió Ft ^[8]. A határozat kézhezvételétől számított 30 napon belül kell megfizetni ^[7].

1. január 1-jétől az a vevő, aki a vásárlást megelőző öt évben eladott egy másik lakást (vagy a vásárlást követő egy éven belül elad), csak az értékkülönbözet után fizet illetéket, és maga választhatja meg, melyik eladást veszi figyelembe ^[8]. Az összegeket és a további kedvezményeket a költségekről szóló anyag részletezi.

Szükséges iratok

• Érvényes útlevél vagy személyi igazolvány; az engedélyezési eljáráshoz hiteles másolat ^[1].
• Adóazonosító jel, amelyet a NAV-tól a T34-es nyomtatványon kell igényelni ^[9]. A gyakorlatban a vásárláshoz kapcsolódó adóeljárásban kérik, ezért érdemes, ha az ügyvéd már az elején elindítja az igénylést.
• Lakcímkártya: a Magyarországon lakcímet bejelentő személyek kapják. A bankok lakáshitelhez magyarországi lakcímet kérnek ^[12]; hogy készpénzes vásárlásnál nem rezidens vevőnek szükséges-e, azt az ügyvéddel érdemes tisztázni.
• Ingatlanszerzési engedély az EU-n, az EGT-n és Svájcon kívüli vevőknek ^[1].
• Külföldi cég esetén: cégkivonat, aláírási jogosultság igazolása és az OFFI (Országos Fordító és Fordításhitelesítő Iroda) hiteles magyar fordítása ^[1].
• Meghatalmazás, ha a vevő nem személyesen jár el ^[1].
• Elektronikus aláírás vagy hozzáférés az AVDH szolgáltatáshoz ^[5].

Birtokbaadás és közművek átírása

A birtokbaadás időpontját a szerződés rögzíti, többnyire a teljes vételár megfizetéséhez kötve. Erről mindkét fél által aláírt birtokbaadási jegyzőkönyv készül, amely rögzíti a lakás állapotát, az átadott kulcsokat és a mérőórák állását. Az eladó legkésőbb ekkor átadja az energetikai tanúsítványt ^[10].

A mérőóra-állások alapján minden szerződést a vevő nevére kell átírni: villany, gáz, víz, adott esetben távfűtés és hulladékszállítás. A vevő a közös képviselőt is értesíti, hogy a közös költséget a megállapodott naptól neki számlázzák. A szolgáltatók saját határidőket és nyomtatványokat alkalmaznak, ezért érdemes a birtokbaadás előtt felvenni velük a kapcsolatot.

A helyi építményadóra és a helyi adóbejelentésre vonatkozó szabályok kerületenként eltérnek, ezeket az illetékes önkormányzatnál kell ellenőrizni.

Gyakori kérdések