Magyar ingatlanadózás nem rezidenseknek

Hosszú távú bérbeadás jövedelme

A Magyarországon fekvő lakást bérbe adó nem rezidens magánszemély ezt a magyar forrású jövedelmet Magyarországon adózza. Az első fizetési határidő előtt adóazonosító jelre van szükség.

A magánszemélyekre vonatkozó 2026-os szabályok:

• Adókulcs: 15% személyi jövedelemadó (szja) ^[6][7].
• Nincs szociális hozzájárulási adó: a hosszú távú lakásbérbeadás jövedelmét nem terheli szocho ^[6].
• 10%-os költséghányad: a bevétel 90%-a adóköteles, költségek igazolása nélkül ^[6][7].
• Tételes költségelszámolás: számlával igazolt kiadások vonhatók le, például felújítás, javítás, a bérbeadó által fizetett rezsi, 200 000 Ft alatti eszközök és az épület értékcsökkenése ^[6].

A módszer megválasztása a költségek szintjétől függ: a 10%-os költséghányad akkor előnyös, ha a tényleges költségek a bevétel 10%-a alatt maradnak.

Határidők: negyedévente adóelőleget kell fizetni a negyedévet követő hónap 12-éig, az éves jövedelmet a májusi szja-bevallásban kell szerepeltetni ^[6]. A magánszemély lakásbérbeadása áfamentes ^[6].

Rövid távú kiadás és idegenforgalmi adó

A turisztikai célú kiadás adójogilag nem bérbeadás, hanem szálláshely-szolgáltatás. Ehhez be kell jelenteni a tevékenységet a jegyzőnél, regisztrálni kell az NTAK-ban, és adószám szükséges ^[6].

Jövedelemadó:

• Tételes átalányadó: 2025. január 1-jétől Budapesten lakószobánként évi 150 000 Ft, a többi településen 38 400 Ft ^[8]. Csak az a magánszemély választhatja, aki legfeljebb három, saját tulajdonú vagy haszonélvezetű ingatlanban végzi a tevékenységet ^[8].
• A többi szolgáltató a 10%-os költséghányad vagy a tételes költségelszámolás szerint adózik ^[6].
• Áfa: a szálláshely-szolgáltatás áfaköteles, de 2026-ban 20 millió Ft árbevételig alanyi adómentesség választható ^[6].

Budapesti korlátozások:

• 2025. január 1. és 2026. december 31. között Budapesten nem vehető nyilvántartásba új magánszálláshely; a már nyilvántartott szálláshelyek működhetnek tovább ^[12].
• A VI. kerület (Terézváros) 2026. január 1-jétől megtiltotta a rövid távú lakáskiadást ^[6].
• 2027-től a kerületek saját szabályokat alkothatnak; az I. kerület 2026. augusztus 31. és szeptember 30. között véleménynyilvánító szavazást tartott ^[12].

Idegenforgalmi adó: mértékét a kerület állapítja meg, a törvényi felső határon belül, amely a szállásdíj 4%-a vagy egy inflációval indexált, személyenkénti és vendégéjszakánkénti összeg ^[9]. Példák: a XII. kerületben a szállásdíj 4%-a ^[11]; a II. kerületben 2026. január 1-jétől személyenként és vendégéjszakánként 800 Ft, a 18 év alattiak mentesek ^[10]. Az adót a szállásadó szedi be, és a tárgyhónapot követő hónap 15-éig fizeti meg ^[10].

Az ingatlan eladásából származó jövedelem

A magánszemély eladó a jövedelem után 15% szja-t fizet ^[1][2]. A jövedelem az eladási ár és az igazolt költségek különbözete, amelyet ezután a tartási idő szerinti csökkentés módosít ^[1].

Levonható költségek (számlával vagy szerződéssel igazolva) ^[1]:

• a megszerzésre fordított összeg;
• a szerzéssel kapcsolatos kiadások, például a vagyonszerzési illeték és az ügyvédi díj;
• az értéknövelő beruházások;
• az eladás költségei, például hirdetés és díjak.

Tartási idő: naptári években számít. A szerzés éve általában az az év, amikor a szerződést benyújtották az ingatlanügyi hatósághoz ^[2]. A jövedelem a szerzés évében és az azt követő évben 100%-ban adóköteles, majd 90%, 60% és 30%; az 5. évtől az eladás adómentes ^[2]. Az alábbi táblázat összefoglalja a sávokat.

Bevallás: a jövedelmet annak az évnek az szja-bevallásában kell szerepeltetni, amelyben az adásvételi szerződést benyújtották az ingatlanügyi hatósághoz; a bevallás és a befizetés határideje a következő év május 20. ^[2]. Adómentes vagy jövedelmet nem eredményező eladásnál nem kell bevallani ^[2].

Ezek a szabályok a nem rezidensekre is vonatkoznak: a francia–magyar egyezmény a Magyarországon fekvő ingatlan eladásából származó nyereség adóztatását Magyarországnak engedi ^[13].

A vevő által fizetett vagyonszerzési illeték

A vevő a vagyonszerzési illetéket az ingatlan forgalmi értéke után fizeti, amely általában megegyezik a szerződéses árral ^[1][3].

Mérték és felső határ: 1 milliárd Ft-ig 4%, az azt meghaladó részre 2%, ingatlanonként legfeljebb 200 millió Ft ^[3]. Egy 60 millió Ft-os lakásnál az illeték tehát 2,4 millió Ft.

Eljárás: a B400-as nyomtatványt a szerződéssel együtt az ingatlanügyi hatósághoz kell benyújtani ^[1][3]. A NAV ezt követően fizetési meghagyást bocsát ki; az illetéket a kézhezvételtől számított 30 napon belül kell megfizetni ^[1].

Fontosabb kedvezmények és mentességek:

• 35 év alatti első lakásvásárló: 50% kedvezmény, ha a lakás összértéke nem haladja meg a 15 millió Ft-ot ^[3].
• Új lakás: 15 millió Ft-ig mentes, ha az érték nem haladja meg a 30 millió Ft-ot; a 15–30 millió Ft közötti rész után 4% fizetendő ^[3].
• Cserét pótló vétel: ha a vevő lakást adott el, csak az értékkülönbözet után kell illetéket fizetni. 2026. január 1-jétől az eladás a vásárlást legfeljebb 5 évvel előzheti meg (korábban 3 év), vagy legfeljebb 1 évvel követheti ^[4]. A kedvezményt a B400-as nyomtatványon kell kérni ^[4].
• Család: az egyenes ági rokonok és a házastársak közötti átruházás mentes ^[3].

Ingatlanforgalmazók: az a gazdálkodó szervezet, amelynek előző évi nettó árbevétele legalább 50%-ban ingatlanértékesítésből származott, 3%-ot fizet, ha vállalja, hogy 2 éven belül nem kapcsolt félnek továbbértékesíti az ingatlant, illetve 2%-ot, ha azt is vállalja, hogy a továbbértékesítés ténylegesen teljesül ^[5]. Ha a vállalás nem teljesül, a 4%-os mértékhez képesti különbözet kétszeresét kell pótilletékként megfizetni ^[5].

Helyi adók: építményadó és kommunális adó

Magyarországon nincs országos ingatlanadó. Budapesten minden kerület rendeletben dönt arról, hogy bevezet-e építményadót vagy magánszemélyek kommunális adóját, és milyen mértékben. A helyi adókról szóló törvény határozza meg a felső határokat: az építményadónál évi 1100 Ft/m², a kommunális adónál ingatlanonként évi 17 000 Ft, mindkettő 2003 óta inflációval indexálva ^[9].

Példa: a II. kerület 2026-ban ^[10]:

• Építményadó: évi 2900 Ft/m² (2025-ben 2300 Ft).
• A magánszemélyek nem vállalkozási célú lakása mentes az építményadó alól, helyette kommunális adó terheli.
• Kommunális adó a hasznos alapterület szerint: 80 m²-ig 9000 Ft, 80–100 m² között 16 000 Ft, 100–150 m² között 25 000 Ft, felette 35 000 Ft.

A társaság tulajdonában lévő vagy vállalkozási célra használt lakásra tehát a teljes építményadó vonatkozhat. Az összegek kerületenként jelentősen eltérnek; vásárlás előtt érdemes az adott kerület adórendeletét megnézni.

Fizetés: a helyi adókat általában két részletben, március 15-éig és szeptember 15-éig kell megfizetni ^[15].

A francia–magyar és a német–magyar kettős adóztatási egyezmény

Franciaország–Magyarország. Az 1980. április 28-án Párizsban aláírt egyezmény, amelyet a 2022. január 1-jétől kezdődő időszakokra a többoldalú egyezmény (MLI) módosított, az adóztatási jogot így osztja meg ^[13]:

• Bérleti jövedelem (6. cikk) és ingatlan eladásából származó nyereség (13. cikk): Magyarországon adóztatható, ahol az ingatlan fekszik. A jegyzőkönyv ezt kiterjeszti a túlnyomórészt ingatlanvagyonnal rendelkező társaságok részesedéseire is.
• A kettős adóztatás megszüntetése francia oldalon (24. cikk): ezek a jövedelmek mentesek a francia adó alól, de Franciaország figyelembe veszi őket a többi jövedelemre alkalmazandó adókulcs kiszámításánál (progresszió fenntartása). A francia rezidens tehát bevallja a magyar bérleti jövedelmet és nyereséget, de francia jövedelemadót nem fizet utánuk.
• Osztalék (10. cikk): a magyar adó legfeljebb 15% (legalább 25%-os részesedéssel rendelkező társaságnál 5%); Franciaország a bruttó összeget adóztatja, és a megfelelő francia adó összegéig beszámítást ad.

Az, hogy a francia társadalombiztosítási hozzájárulások (prélèvements sociaux) terhelik-e ezeket a jövedelmeket, külön kérdés, amelyet tanácsadóval érdemes tisztázni.

Németország–Magyarország. A 2011. február 28-án aláírt egyezményt (2011. évi LXXXIV. törvény) 2012 óta alkalmazzák ^[14]. Az ingatlan fekvése szerinti állam azoknak a társaságoknak a részesedéseiből származó nyereséget is adóztathatja, amelyek eszközeinek több mint 50%-a ingatlan; az osztalék forrásadója legalább 10%-os részesedésnél 5%, egyéb esetben 15% ^[14]. Azt, hogy Németország milyen módszerrel kerüli el a magyar bérleti jövedelem kettős adóztatását, tanácsadóval kell egyeztetni.

Gyakori kérdések