Rövid távú lakáskiadás Budapesten: a 2026-ban érvényes szabályok

Mi számít rövid távú kiadásnak, és a két nyilvántartásba vétel

A magyar jog szerint a lakás turistáknak, rövid időre történő kiadása nem bérlet, hanem szálláshely-szolgáltatás. Az így hasznosított lakást jellemzően magánszálláshelyként veszik nyilvántartásba; ez a forma magánszemélyeknek és egyéni vállalkozóknak nyitott, legfeljebb 8 szobával és 16 ágyhellyel ^[14]. A részletes feltételeket a 239/2009. (X. 20.) Korm. rendelet tartalmazza ^[1].

Az első vendég fogadása előtt a szolgáltatónak általában ^[14][1]:

1. Adószámot kell kérnie a NAV-tól.
2. Regisztrálnia kell a Nemzeti Turisztikai Adatszolgáltató Központban (NTAK), és NTAK-kompatibilis szoftvert kell használnia.
3. Minősíttetnie kell a szálláshelyet a minősítő szervezettel.
4. Be kell jelentenie a tevékenységet a jegyzőnél, aki nyilvántartásba veszi a szálláshelyet. Az V. kerületben például a kérelemhez csatolni kell a településképi eljárásban hozott döntést, a minősítési tanúsítványt, az NTAK-regisztráció és a szoftver igazolását, az alaprajzot, valamint adott esetben a tulajdonostársak hozzájárulását; az eljárás illetékmentes, a nyilvántartásba vétel 15 nap ^[1].

Működés közben a szolgáltató naponta adatot küld az NTAK-ba, a vendégek okmányadatait a VIZA rendszerben rögzíti, minden hirdetésben feltünteti a nyilvántartási számot, és 3 évente megújítja a minősítést ^[14]. A jegyzői nyilvántartásba vétel nélkül vendég nem fogadható ^[14].

A budapesti moratórium: helyzet 2026. október 26-án

A kereskedelemről szóló 2005. évi CLXIV. törvény 11/H. §-a alapján 2026. december 31-ig Budapest területén nem vehető nyilvántartásba új magánszálláshely és egyéb szálláshely ^[1]. A moratórium 2025. január 1. óta érvényes; csak a 2024. december 31-ig benyújtott minősítési kérelmek képeztek kivételt, és a 2024. december 31-ig nyilvántartásba vett szálláshelyeknél a szolgáltató személyének változása is korlátozott ^[1]. A már nyilvántartott szálláshelyek tovább működhetnek.

1. október 26-án a moratórium továbbra is 2026. december 31-én jár le. 2026 szeptemberében és októberében négy szállásadói érdekképviselet kérte a kormánytól, hogy hosszabbítsa meg 2027. december 31-ig, és vonja vissza a kerületek jogát a kiadható napok számának korlátozására; 2026. október 14-ig hosszabbításról nem született döntés ^[6]. Több kerület saját szabályokat készített elő 2027. január 1-jei hatállyal, a moratórium lejártára (lásd a táblázatot) ^[7][8].

2020 óta a törvény lehetővé teszi, hogy a kerületek rendeletben határozzák meg, évente hány napig (0 és 365 között) használható egy lakás rövid távú szálláshelyként ^[9]. Aki új rövid távú kiadást tervez Budapesten, érdemes 2026 decemberében, majd 2027 januárjában újra ellenőriznie a helyzetet.

VI. kerület (Terézváros): teljes tilalom 2026. január 1. óta

Terézváros 2024. szeptember 2. és 15. között helyi véleménynyilvánító szavazást tartott. A részvétel 20,52% volt (6083 lakos), a szavazók 54%-a támogatta a tilalmat (3265 igen, 2818 nem) ^[3]. A szavazás nem volt kötelező erejű, de a képviselő-testület ezt követően 2026. január 1-jei hatállyal évi 0 napban határozta meg a rövid távú kiadás idejét ^[3]. A rendeletet a Kúria elé vitték, amely 2025. november 11-én jogszerűnek ítélte ^[4].

A tilalom a magánszálláshelyekre és az egyéb szálláshelyekre vonatkozik, a 2026 előtt nyilvántartásba vettekre is; szállodák, panziók és közösségi szálláshelyek továbbra is működhetnek ^[5][7]. Az önkormányzat, a rendőrség és a NAV közösen ellenőriz: 2026 májusáig több mint 600 helyszíni ellenőrzés és 57 eljárás volt, a bírság 200 ezer és 2 millió forint között van ^[5]. 2026 októberében a tilalom ellen alkotmányjogi panaszok és bírósági eljárások voltak folyamatban ^[6].

A VI. kerületben leggyakrabban említett alternatíva a hosszú távú és a középtávú (30–90 napos) kiadás ^[14]; a középtávú kiadás jogi minősítését érdemes jogásszal egyeztetni.

A többi kerület és a társasház hozzájárulása

A szabályok kerületenként eltérnek, és 2027. január 1-jén változnak; az alábbi táblázat a 2026. október 26-án hatályos vagy már elfogadott szabályokat foglalja össze. Ahol nincs ismert tilalom, ott is meg kell felelni a kerületi építési szabályzatnak, a településképi előírásoknak és a társasház szabályainak ^[7].

A ház ugyanannyit számít, mint a kerület. A társasház szervezeti-működési szabályzata (SZMSZ) korlátozhatja vagy megtilthatja a lakások rövid távú hasznosítását, amit a Kúria gyakorlata elfogad ^[14]. A társasházi törvény alapján, ha az SZMSZ így rendelkezik, a rövid távú kiadás a közgyűlés előzetes jóváhagyásához köthető; ez a szabály nem visszamenőleges, és az SZMSZ az így használt lakásokra magasabb közös költséget is megállapíthat ^[9]. A VII. kerületben 2027. január 1-jétől érvényes társasházi hozzájárulás szükséges, a már nyilvántartott, hozzájárulással nem rendelkező szálláshelyeknek ezt 2026. december 31-ig kell benyújtaniuk ^[7].

Rövid távú kiadásra szánt lakás vásárlása előtt érdemes elolvasni az alapító okiratot és az SZMSZ-t, elkérni a közös képviselőtől a legutóbbi közgyűlési határozatokat, és ellenőrizni a kerületi szabályokat.

Idegenforgalmi adó és turizmusfejlesztési hozzájárulás

Az idegenforgalmi adó (IFA) helyi adó, mértékét a kerület határozza meg. Az a vendég fizeti, aki nem állandó lakosa a kerületnek, minden megkezdett vendégéjszaka után; a szállásadó beszedi, havonta bevallja, és a tárgyhót követő hónap 15. napjáig befizeti ^[15][16]. Az V. és a VIII. kerületben a mérték a szállásdíj 4%-a (az V. kerületben a bruttó szállásdíjé) ^[15][16]. Más kerületekben az árak kialakítása előtt érdemes a kerületi adóhatóságnál ellenőrizni a mértéket. Minden vendégnek számlát vagy nyugtát kell adni, platformos foglalásnál is, és ezen az IFA-t külön sorban kell feltüntetni ^[14].

Ehhez jön a turizmusfejlesztési hozzájárulás (TFH), amely az áfa nélküli ellenérték 4%-a, és alanyi áfamentes szállásadót is terhel; 2026-ban a 26TFEJLH nyomtatványon kell bevallani a NAV-nak ^[12].

Adózási lehetőségek magánszemélyként

2026-ban a szálláshely-szolgáltató magánszemélynek három fő lehetősége van:

• Tételes átalányadó: szobánként évi 150 000 Ft azokon a településeken, ahol két évvel korábban 2 milliónál több vendégéjszaka volt, máshol 38 400 Ft; 2026-ban csak Budapest szerepel a magasabb tételű listán ^[11]. Az a magánszemély választhatja, aki nem egyéni vállalkozó, legfeljebb három ilyen ingatlan tulajdonosa vagy haszonélvezője, és ugyanazt a vendéget évente legfeljebb 90 napig szállásolja el; negyedévente, a negyedévet követő hónap 12. napjáig kell megfizetni, és töredékévre is legalább egy szoba után fizetendő ^[12]. Szocho nem terheli ^[13].
• Tételes költségelszámolás: a bevétel és az igazolt kiadások, valamint az értékcsökkenés különbözete után 15% szja és 13% szociális hozzájárulási adó (szocho) ^[13].
• 10% költséghányad: a bevétel 90%-a után 15% szja, valamint szocho ^[13].

Az egyéni vállalkozóra további adózási módok vonatkoznak; ezek feltételeit könyvelővel érdemes egyeztetni.

Áfa: a szálláshely-szolgáltatás 5%-os áfakulcs alá esik, de a szállásadó alanyi adómentességet választhat, ha éves bevétele 2026-ban 20 millió forint alatt marad; ekkor a beszerzések és a felújítás áfája nem vonható le ^[12][13]. Airbnb- vagy Booking-hirdetéshez közösségi adószám kell, és a platform jutaléka után alanyi mentesség mellett is havi áfabevallási kötelezettség keletkezhet ^[13]. A 2025-ös szja-bevallás határideje 2026. május 20. volt ^[13].

Mitől függ a valódi jövedelmezőség

A hirdetett éjszakai ár többet mutat, mint ami a tulajdonosnál marad. A fő levonások:

• Platformdíj: az Airbnb megosztott díjas modelljében a szállásadó kb. 3%-ot fizet; az egységes, csak a szállásadót terhelő díj, amelyre az Airbnb minden lakáskiadót átállít, és amely ingatlankezelő szoftvert használóknál kötelező, jellemzően 15,5% (14–16%) ^[17].
• Adók és járulékok: IFA (az említett kerületekben 4%), TFH (a nettó ár 4%-a), jövedelemadó (szobánkénti tételes átalányadó, vagy 15% plusz szocho), alanyi mentesség nélkül 5% áfa ^{[11][12][13][15]}.
• Működési költségek: takarítás és mosatás minden vendég után, fogyóeszközök, energia, internet, közös költség, biztosítás, NTAK-szoftver és a minősítés 3 évenkénti megújítása ^[14].
• Kezelés: külföldön élő tulajdonosnak általában helyi kezelőre van szüksége a vendégfogadáshoz, takarításhoz és kapcsolattartáshoz; a díjat gyakran a bevétel százalékában adják meg, és ez eltérő, ezért írásos ajánlatokat érdemes összevetni.
• Kihasználatlanság és szabályozási kockázat: üres éjszakák, a moratórium esetleges lejárta 2026. december 31-én, valamint kerületi szabályok, amelyek a meglévő szálláshelyeket is érinthetik, mint a VI. kerületben ^[5][6].

Érdemes a nettó eredményt összevetni ugyanannak a lakásnak a hosszú távú kiadásával, amelyhez nem kell turisztikai nyilvántartásba vétel.

Gyakori kérdések