Acheter un appartement à Budapest : les étapes

Qui peut acheter, et quand un permis est nécessaire

Les citoyens et les sociétés des États de l'UE, de l'EEE (Norvège, Islande, Liechtenstein) et de la Suisse achètent un appartement sans autorisation préalable. Sont également dispensés les doubles nationaux dont l'une des nationalités est hongroise ou européenne, les réfugiés, l'acquisition par succession et certains citoyens britanniques qui résidaient déjà en Hongrie avant la fin de la période de transition du Brexit ^[1].

Tous les autres acheteurs, quel que soit leur statut de résident, ont besoin d'un permis d'acquisition. Pour un bien situé à Budapest, la demande est adressée au Budapest Főváros Kormányhivatala (Bureau gouvernemental de Budapest). La base légale est le décret gouvernemental 251/2014 ^[1][2].

• Frais : 65 000 HUF par bien. Un tarif réduit de 13 000 HUF s'applique à un cas précis : un étranger bénéficiant de la libre circulation ou d'un statut d'établi qui a demandé la nationalité hongroise et achète un logement ^[1].
• Délai légal : 45 jours. L'administration peut demander une seule fois les pièces manquantes ^[1][2].
• Pièces : formulaire officiel, copie certifiée du passeport, contrat ou avant-contrat (original ou copie certifiée), extrait du registre foncier de moins de 21 jours, procuration si un avocat agit pour l'acheteur, preuve du paiement des frais ^[1].
• Contrôles : l'office consulte la mairie d'arrondissement et vérifie l'absence d'interdiction d'entrée ou de mandat d'arrêt. Le permis est refusé si l'achat porte atteinte à l'intérêt public ou à celui de la commune. Un recours devant le tribunal administratif est possible dans les 30 jours ^[1].

En pratique, le contrat est signé sous condition d'obtention du permis, et l'inscription au registre foncier n'intervient qu'ensuite.

L'offre et le foglaló (arrhes)

L'achat commence généralement par une offre écrite, parfois accompagnée d'une somme de réservation. Les conditions de cette réservation sont purement contractuelles : il faut lire qui la conserve en cas d'échec et à quelles conditions.

L'engagement ferme intervient à la signature du contrat de vente (ou d'un avant-contrat), avec le versement du foglaló. Il représente souvent environ 10 % du prix, mais ce montant n'est fixé par aucune loi ^[4][3]. Ses effets découlent du Code civil hongrois (Ptk.) ^[4] :

• si la vente échoue par la faute de l'acheteur, le vendeur conserve le foglaló ;
• si elle échoue par la faute du vendeur, celui-ci rembourse le double ;
• si aucune des parties n'est responsable, ou si les deux le sont, il est simplement restitué ;
• un tribunal peut réduire un foglaló jugé excessif.

Le contrat doit désigner expressément la somme comme foglaló. À défaut, elle est traitée comme un előleg (simple acompte), en principe remboursable ^[4]. Point de vigilance pour un acheteur qui emprunte : un refus de prêt peut être considéré comme imputable à l'acheteur, sauf si le contrat prévoit une clause contraire, que le vendeur doit accepter ^[4].

L'avocat et la vérification du titre (tulajdoni lap)

En Hongrie, le contrat de vente immobilière doit être rédigé ou contresigné par un avocat (ügyvédi ellenjegyzés), ou établi par acte notarié, pour pouvoir être inscrit au registre foncier ^[3]. Depuis le 15 janvier 2025, le registre foncier fonctionne sous forme électronique (E-ING) et l'avocat qui contresigne transmet les pièces par voie électronique ^[5][3]. L'acheteur peut mandater son propre avocat ; le coût est traité dans la ressource sur les frais.

Avant de signer, l'avocat vérifie le tulajdoni lap (extrait du registre foncier). Il comporte trois parties : la description du bien (I), les propriétaires (II) et les droits et charges (III) : hypothèques, usufruit, interdictions d'aliéner, saisies, mentions en cours. Une copie électronique certifiée coûte 4 800 HUF et une copie papier certifiée 10 000 HUF ^[11].

Autres points à contrôler :

• l'acte constitutif de la copropriété (alapító okirat) et le règlement intérieur ;
• une attestation du syndic (közös képviselő) sur l'absence d'arriérés de charges ;
• l'absence de dettes envers les fournisseurs d'énergie et d'eau ;
• le certificat de performance énergétique, que le vendeur doit présenter au plus tard à la signature et remettre au plus tard à la remise des clés ^[10] ;
• la conformité des travaux éventuellement réalisés dans l'appartement ou l'immeuble.

Le contrat de vente et le paiement

Le contrat identifie les parties et le bien par son numéro cadastral (helyrajzi szám), fixe le prix, l'échéancier de paiement, le foglaló, la date de remise du bien et, pour un acheteur hors UE, la condition du permis. Il contient aussi l'autorisation d'inscription du vendeur (bejegyzési engedély), sans laquelle la propriété ne peut pas être transférée.

Le solde est généralement réglé par virement, souvent via un compte séquestre de l'avocat (ügyvédi letét) ^[3]. Une pratique courante consiste à faire conserver l'autorisation d'inscription par l'avocat jusqu'au paiement complet, ce qui protège les deux parties. En cas de prêt, la banque verse les fonds au vendeur selon ses propres conditions, une fois l'hypothèque et ses garanties en place ; l'inscription de l'hypothèque coûte 20 000 HUF ^[11].

La signature électronique ou l'authentification via le service public (AVDH) sert désormais à signer les pièces du dossier foncier ^[5]. Un acheteur absent peut agir par procuration ; l'office gouvernemental exige que celle-ci couvre expressément la procédure de permis lorsqu'elle est nécessaire ^[1].

Registre foncier (földhivatal) et droits de mutation

L'avocat dépose la demande d'inscription par voie électronique. L'horodatage du dépôt fixe le rang de la demande, et la mention provisoire (széljegy) apparaît sur l'extrait ^[3]. Le délai légal de décision est de 60 jours ; en pratique, l'inscription prend souvent deux à trois mois ^[6]. Des estimations plus courtes circulent depuis le passage à l'électronique : certains dossiers simples peuvent être traités automatiquement ^[5], et un réseau de cabinets d'avocats évoque 3 à 30 jours ouvrés ^[3]. Les frais d'inscription de la propriété sont de 10 600 HUF par bien ^[11].

Avec le contrat, l'acheteur dépose le formulaire B400, qui déclare l'acquisition à la NAV (administration fiscale) et indique toute exonération demandée ^[7]. La NAV fixe la valeur vénale et adresse ensuite une décision ; le droit de mutation (vagyonszerzési illeték) est de 4 % de cette valeur, 2 % sur la part au-delà de 1 milliard HUF, avec un plafond de 200 millions HUF par bien ^[8]. Le paiement est dû dans les 30 jours suivant la réception de la décision ^[7].

Depuis le 1er janvier 2026, l'acheteur qui a vendu un autre logement dans les cinq ans précédant l'achat (ou le vend dans l'année qui suit) ne paie le droit que sur la différence de valeur ; il peut choisir quelle vente retenir ^[8]. Les montants et les autres réductions sont détaillés dans la ressource sur les frais.

Documents nécessaires

• Passeport ou carte d'identité valide ; une copie certifiée pour le dossier de permis ^[1].
• Numéro d'identification fiscale hongrois (adóazonosító jel), demandé à la NAV avec le formulaire T34 ^[9]. Il est en pratique demandé pour la procédure fiscale liée à l'achat ; mieux vaut que l'avocat lance la demande dès le début.
• Lakcímkártya (carte d'adresse) : elle est délivrée aux personnes qui déclarent une adresse en Hongrie. Les banques exigent une adresse hongroise pour un crédit immobilier ^[12] ; pour un achat comptant par un non-résident, son exigence est à vérifier avec l'avocat.
• Permis d'acquisition pour les acheteurs hors UE, EEE et Suisse ^[1].
• Pour une société étrangère : extrait du registre du commerce, justificatif des pouvoirs du signataire et traduction en hongrois par l'OFFI (Office national de traduction) ^[1].
• Procuration si l'acheteur n'agit pas lui-même ^[1].
• Moyens de signature électronique ou accès au service AVDH ^[5].

Remise des clés et transfert des contrats

La date de remise du bien est fixée par le contrat, le plus souvent au paiement complet du prix. Elle donne lieu à un procès-verbal de remise (birtokbaadási jegyzőkönyv), signé par les deux parties, qui consigne l'état de l'appartement, les clés remises et les relevés des compteurs. Le vendeur remet au plus tard à ce moment le certificat de performance énergétique ^[10].

Avec ces relevés, chaque contrat est transféré au nom de l'acheteur : électricité, gaz, eau, chauffage urbain le cas échéant, collecte des déchets. L'acheteur informe aussi le syndic de copropriété (közös képviselő) afin que les charges communes lui soient facturées à partir de la date convenue. Les fournisseurs fixent leurs propres délais et formulaires ; il est utile de les contacter avant la date de remise.

Pour la taxe locale sur la propriété et les déclarations fiscales locales, les règles dépendent de l'arrondissement : elles sont à vérifier auprès de la mairie concernée.

Questions fréquentes