Kft alapítása ingatlanbefektetéshez

A kft: forma, tőke és szervezet

A korlátolt felelősségű társaság (kft) Magyarországon a leggyakoribb társasági forma ingatlanok tartására. A tagok csak a vagyoni hozzájárulásuk erejéig felelnek, és egyetlen – természetes vagy jogi, belföldi vagy külföldi – személy is alapíthatja ^[1].

Tőke: legalább 3 millió Ft törzstőke, tagonként legalább 100 000 Ft törzsbetét ^[1]. Összehasonlításként: a zártkörű részvénytársaság (zrt) 5 millió, a nyilvánosan működő (nyrt) 20 millió Ft alaptőkét igényel ^[1].

Szervek: a legfőbb szerv a taggyűlés; az ügyvezetést egy vagy több ügyvezető látja el. Kisebb társaságoknál háromtagú felügyelőbizottság létrehozása nem kötelező ^[1]. A beszámolót a taggyűlés fogadja el, és azt a cégnyilvántartásba kell letétbe helyezni ^[2].

Az alapítás lépései

A cégbejegyzés elektronikusan, a cégbíróságnál történik, kötelező jogi képviselettel (ügyvéd vagy közjegyző). A szokásos lépések:

1. A cégnév és a tevékenységi körök kiválasztása (például saját tulajdonú ingatlan bérbeadása, adásvétele).
2. Magyarországi székhely kijelölése: saját cím vagy székhelyszolgáltatás.
3. Az alapító okirat (egyszemélyes kft) vagy a társasági szerződés (több tag) elkészíttetése és ügyvédi ellenjegyzése.
4. Az ügyvezető kijelölése; külföldi ügyvezetőnek általában magyarországi kézbesítési címet kell megadnia.
5. A bejegyzési kérelem benyújtása; az adószámot az eljárás során kapja meg a társaság.
6. Bankszámlanyitás és a törzstőke befizetése az alapító okirat szerint.
7. Könyvelő megbízása, szükség esetén áfa- és iparűzésiadó-bejelentkezés.

Költségek: ügyvédi díj, cégbejegyzési díjak, székhelyszolgáltatás és havi könyvelés. Ezeket az összegeket 2026-ra nem sikerült naprakész hivatalos forrásból megerősíteni; az indulás előtt érdemes ügyvédtől és könyvelőtől ajánlatot kérni.

A társaság adói

Társasági adó: a pozitív adóalap 9%-a ^[3]. A vállalkozási tevékenységgel összefüggő ráfordítások – köztük az ingatlanok értékcsökkenése és a hitelkamat – bizonyos korlátok között általában levonhatók ^[3]. Ha a nyereség nem éri el a korrigált bevétel 2%-át, a társaság vagy e jövedelem-minimum után adózik, vagy nyilatkozatot tesz, amely adóellenőrzést vonhat maga után; az első adóév kivétel ^[3]. A bevallás naptári éves üzleti évnél május 31-ig esedékes, negyedéves előlegfizetéssel ^[8].

Helyi iparűzési adó: legfeljebb az adóalap 2%-a; az adóalap a nettó árbevétel, csökkentve többek között az eladott áruk beszerzési értékével, az alvállalkozói teljesítésekkel és az anyagköltséggel ^[3][9]. Ingatlanforgalmazásnál az értékesített lakás beszerzési ára ebbe a levonásba tartozik. Budapesten kizárólag a fővárosi önkormányzat vetheti ki ezt az adót ^[9]. Az évi 25 millió Ft bevételt meg nem haladó kisvállalkozók bevételi sávokon alapuló egyszerűsített adózást választhatnak, évi legalább 50 000 Ft adóval ^[3].

Építményadó: a lakásokra vonatkozó mentesség csak a magánszemélyek nem vállalkozási célú lakására terjed ki. A II. kerületben ezért a társaság tulajdonában lévő lakás után 2026-ban évi 2900 Ft/m² fizetendő ^[12].

Vagyonszerzési illeték vásárláskor: főszabály szerint 4% ^[7]. Az a társaság, amelynek előző évi árbevétele legalább 50%-ban ingatlanértékesítésből származott, 3%-ot vagy 2%-ot fizet, ha vállalja a 2 éven belüli továbbértékesítést; új társaság nyilatkozhat úgy, hogy az első adóévében teljesíti ezt a feltételt ^[11].

A nyereség kivétele: osztalék belföldi és külföldi tagoknak

Belföldi illetőségű magánszemély tag: az osztalékot 15% szja ^[5] és 13% szociális hozzájárulási adó terheli. A szocho csak a minimálbér 24-szereséig fizetendő, ami 2026-ban 7 747 200 Ft (havi minimálbér 322 800 Ft), csökkentve az egyéb, már szochóköteles jövedelmekkel ^[4].

Szemléltetés e kulcsokkal: 100 egység nyereség után a társaság 9 egység adót fizet; a kifizetett 91 egységből 15% szja és – a felső határ alatt – 13% szocho után körülbelül 65,5 marad a tagnál, ez nagyjából 34,5%-os összteher. A felső határ felett a teher körülbelül 22,7%-ra csökken.

Nem belföldi illetőségű magánszemély tag: a magyar forrású osztalékot továbbra is 15% magyar adó terheli ^[5]. A francia–magyar egyezmény szerint a magyar adó nem haladhatja meg a 15%-ot (legalább 25%-os részesedéssel rendelkező társaságnál 5%), Franciaország pedig az osztalékra eső francia adó összegéig beszámítást ad ^[10]. A német–magyar egyezmény 15%-ot, legalább 10%-os részesedésnél 5%-ot ír elő ^[15]. Az, hogy a külföldi tagot terheli-e a 13%-os szocho, a társadalombiztosítási hovatartozásától függ; ezt tanácsadóval kell tisztázni.

Külföldi társaság tag: a társaságoknak fizetett osztalékot Magyarországon nem terheli forrásadó ^[6].

Figyelendő: a társaság és tagjai közötti ügyleteknek (lakás eladása a tagnak, ingyenes használat) piaci áron kell történniük; ellenkező esetben az adóhatóság a különbözetet rejtett jövedelemkivonásnak minősítheti ^[14].

Áfa, számvitel és könyvvizsgálat

Áfa: az általános kulcs 27% ^[7]. A meglévő épület értékesítése és az ingatlan bérbeadása főszabály szerint mentes, adókötelessé tétel választható ^[7]. A rendeltetésében vagy rendeltetési egységeinek számában megváltozó ingatlan újnak minősül, értékesítése adóköteles, ha a hatósági igazolást követő két éven belül történik ^[7]. Az új lakásokra 5%-os kulcs vonatkozik: a hatályos szabályok szerint azokra a beruházásokra, amelyek építési engedélye legkésőbb 2026. december 31-ig véglegessé válik, és a vételár 2030. december 31-ig fizethető meg 5%-os áfával ^[16]. 2026. október 20-án a pénzügyminiszter bejelentette, hogy az 5%-os kulcs határozatlan ideig megmarad; mivel ezt még nem iktatták jogszabályba, az ügylet idején ellenőrizni kell a szabályokat ^[17]. Ha a továbbértékesítés áfamentes, a felújítási munkák áfája általában nem vonható le, így költséggé válik. 2026-ban 20 millió Ft árbevételig alanyi adómentesség választható ^[13].

Számvitel: a kft kettős könyvvitelt vezet, éves beszámolót készít, amelyet a taggyűlés fogad el, és azt a cégnyilvántartásba letétbe helyezi ^[2]. A gyakorlatban ez az első évtől könyvelőt igényel.

Könyvvizsgálat: bizonyos értékhatárok felett könyvvizsgáló szükséges; a Chambers 2026-os kiadványa ezeket az előző két üzleti év átlagában 600 millió Ft nettó árbevételben és átlagosan 50 főben adja meg ^[2]. A pontos feltételeket a könyvelővel kell egyeztetni.

Kft vagy magánszemélyként való tulajdonlás

A választás elsősorban a stratégiától függ: gyakori adásvétel, hosszú távú bérbeadás vagy egyetlen ingatlan tartása.

A kft akkor lehet indokolt:

• ismétlődő vásárlás–felújítás–eladás esetén, ahol magánszemélyként a rövid tartási idejű nyereség csökkentés nélkül adózna ^[2];
• ha a nyereséget új ingatlanokba forgatják vissza: amíg nincs osztalékfizetés, csak a 9%-os adó terheli ^[3];
• az ingatlanforgalmazó társaságoknak járó 3%-os vagy 2%-os illetékmérték igénybevételéhez ^[11];
• a tényleges költségek, az értékcsökkenés és a kamatok levonásához ^[3].

A magánszemélyként való tulajdonlás gyakran egyszerűbb:

• legalább 5 évig tartott ingatlannál, amelynek eladása ekkor adómentes ^[2];
• hosszú távú bérbeadásnál, ahol 10%-os költséghányaddal a bérleti díj 90%-a után 15% szja fizetendő, szocho nélkül ^[6].

A kft korlátai és költségei: évente kötelező könyvelés és bevallások, helyi iparűzési adó ^[9], a tulajdonában lévő lakások után teljes építményadó ^[12], a jövedelem-minimum szabálya ^[3], az osztalék adója a pénz kivételekor ^[4][5], valamint a tagokkal való piaci áras elszámolás kötelezettsége ^[14]. Külföldi tag esetén ehhez jön a magyarországi székhely és a lakóhely szerinti ország adószabályaival való összehangolás ^[10].

Gyakori kérdések