Créer une Kft hongroise pour investir dans l'immobilier

La Kft : forme, capital et gouvernance

La korlátolt felelősségű társaság (Kft, société à responsabilité limitée) est la forme de société la plus utilisée en Hongrie pour détenir de l'immobilier. Les associés ne répondent des dettes qu'à hauteur de leur apport, et une seule personne, physique ou morale, résidente ou non, peut la créer ^[1].

Capital : au moins 3 millions HUF de capital social (törzstőke), et au moins 100 000 HUF par associé (törzsbetét) ^[1]. À titre de comparaison, une société anonyme fermée (Zrt) exige 5 millions HUF et une société cotée (Nyrt) 20 millions HUF ^[1].

Organes : l'assemblée des associés est l'organe suprême ; la gestion est confiée à un ou plusieurs gérants (ügyvezető). Un conseil de surveillance de trois membres est facultatif dans les petites structures ^[1]. Les comptes annuels sont approuvés par l'assemblée et déposés au registre du commerce ^[2].

Étapes de création

L'immatriculation se fait par voie électronique auprès du tribunal chargé du registre du commerce (cégbíróság), obligatoirement par l'intermédiaire d'un avocat ou d'un notaire. Les étapes habituelles :

1. Choisir la dénomination et l'objet social (par exemple location et achat-vente de biens propres).
2. Fixer le siège social en Hongrie : adresse propre ou service de domiciliation.
3. Faire rédiger et contresigner par l'avocat l'acte constitutif (alapító okirat pour un associé unique, társasági szerződés pour plusieurs).
4. Désigner le gérant ; un gérant non résident doit en général fournir une adresse de notification en Hongrie.
5. Déposer la demande d'immatriculation ; le numéro fiscal est attribué au cours de la procédure.
6. Ouvrir un compte bancaire et verser le capital selon l'acte constitutif.
7. Choisir un expert-comptable et, le cas échéant, s'enregistrer à la TVA et à la taxe professionnelle locale.

Coûts : honoraires d'avocat, droits d'immatriculation, domiciliation et comptabilité mensuelle. Ces montants n'ont pas pu être confirmés dans une source officielle à jour pour 2026 ; il faut demander un devis à un avocat et à un comptable avant de se lancer.

Impôts payés par la société

Impôt sur les sociétés (társasági adó) : 9 % du bénéfice imposable ^[3]. Les charges liées à l'activité, dont l'amortissement des biens et les intérêts d'emprunt, sont en principe déductibles dans certaines limites ^[3]. Si le bénéfice est inférieur à 2 % du chiffre d'affaires ajusté, la société paie l'impôt sur cette base minimale ou dépose une déclaration pouvant entraîner un contrôle ; la première année d'activité est exclue ^[3]. La déclaration est due le 31 mai pour un exercice civil, avec des acomptes trimestriels ^[8].

Taxe professionnelle locale (helyi iparűzési adó) : au plus 2 % d'une base égale au chiffre d'affaires net diminué notamment du coût d'achat des marchandises vendues, de la sous-traitance et des matières ^[3][9]. Pour un marchand de biens, le prix d'achat de l'appartement revendu entre dans cette déduction. À Budapest, seule la municipalité de la capitale peut lever cette taxe ^[9]. Les petites entreprises dont le revenu annuel ne dépasse pas 25 millions HUF peuvent opter pour un régime simplifié par tranches de revenu, avec un minimum de 50 000 HUF par an ^[3].

Taxe sur les constructions : l'exonération des logements ne vise que ceux des particuliers non utilisés à des fins professionnelles. Dans le IIe arrondissement, un appartement détenu par une société est ainsi taxé à 2 900 HUF par m² et par an en 2026 ^[12].

Droits de mutation à l'achat : 4 % en règle générale ^[7]. Une société dont au moins 50 % du chiffre d'affaires de l'année précédente provient de ventes immobilières paie 3 % ou 2 % si elle s'engage à revendre dans les 2 ans ; une société nouvelle peut déclarer qu'elle remplira cette condition dès sa première année ^[11].

Distribuer les bénéfices : dividendes résidents et non-résidents

Associé personne physique résidente en Hongrie : le dividende supporte 15 % d'impôt sur le revenu ^[5] et 13 % de contribution sociale (szociális hozzájárulási adó). Cette contribution ne s'applique que jusqu'à une base de 24 fois le salaire minimum, soit 7 747 200 HUF en 2026 (salaire minimum mensuel de 322 800 HUF), diminuée des autres revenus déjà soumis à cette contribution ^[4].

Illustration avec ces taux : sur 100 de bénéfice, la société paie 9 d'impôt ; sur les 91 distribués, 15 % d'impôt et, sous le plafond, 13 % de contribution laissent environ 65,5 à l'associé, soit une charge totale d'environ 34,5 %. Au-dessus du plafond, la charge tombe à environ 22,7 %.

Associé personne physique non résidente : le dividende de source hongroise reste soumis à l'impôt hongrois de 15 % ^[5]. Avec la convention France–Hongrie, la Hongrie ne peut pas dépasser 15 % (5 % pour une société détenant au moins 25 %), et la France accorde un crédit d'impôt plafonné à l'impôt français dû sur ce dividende ^[10]. La convention Allemagne–Hongrie prévoit 15 %, ou 5 % pour une participation d'au moins 10 % ^[15]. L'assujettissement d'un non-résident à la contribution sociale de 13 % dépend de son affiliation à la sécurité sociale ; il faut le vérifier avec un conseiller.

Associé société étrangère : la Hongrie ne prélève pas de retenue à la source sur les dividendes versés à des sociétés ^[6].

Points de vigilance : les opérations entre la société et ses associés (vente d'un appartement à l'associé, mise à disposition gratuite) doivent se faire au prix du marché ; à défaut, l'administration peut requalifier l'écart en distribution occulte ^[14].

TVA, comptabilité et audit

TVA : le taux normal est de 27 % ^[7]. La vente d'un bâtiment existant et la location immobilière sont en principe exonérées, avec une option pour la taxation ^[7]. Un bien qui change de fonction ou de nombre de lots est traité comme neuf, et sa vente est taxable si elle intervient dans les deux ans suivant le certificat officiel ^[7]. Un taux de 5 % s'applique aux logements neufs : en l'état du droit, il vise les projets dont le permis de construire devient définitif au plus tard le 31 décembre 2026, et le prix peut être payé au taux de 5 % jusqu'au 31 décembre 2030 ^[16]. Le 20 octobre 2026, le ministre des Finances a annoncé le maintien du taux de 5 % sans limite de durée ; la mesure n'étant pas encore adoptée, il faut vérifier les règles au moment de l'opération ^[17]. Lorsque la revente est exonérée, la TVA payée sur les travaux de rénovation n'est en principe pas récupérable et devient un coût. Une franchise de TVA (alanyi adómentesség) est possible jusqu'à 20 millions HUF de chiffre d'affaires en 2026 ^[13].

Comptabilité : une Kft tient une comptabilité en partie double, établit des comptes annuels approuvés par l'assemblée et les dépose au registre du commerce ^[2]. En pratique, cela suppose un expert-comptable dès la première année.

Audit : un commissaire aux comptes est requis au-delà de certains seuils, que le guide Chambers 2026 situe à un chiffre d'affaires net moyen de 600 millions HUF et 50 salariés en moyenne sur les deux exercices précédents ^[2]. Les conditions exactes sont à confirmer avec le comptable.

Kft ou détention en nom propre

Le choix dépend surtout de la stratégie : achat-revente fréquent, location de longue durée ou détention d'un seul bien.

Une Kft peut se justifier :

• pour une activité répétée d'achat, rénovation et revente, où le particulier serait imposé sur des gains de courte durée sans réduction ^[2] ;
• lorsque les bénéfices sont réinvestis dans de nouveaux biens : seul l'impôt de 9 % s'applique tant que rien n'est distribué ^[3] ;
• pour accéder aux droits de mutation réduits de 3 % ou 2 % réservés aux sociétés de marchand de biens ^[11] ;
• pour déduire les charges réelles, l'amortissement et les intérêts ^[3].

La détention en nom propre reste souvent plus simple :

• pour un bien conservé au moins 5 ans, dont la revente est alors exonérée ^[2] ;
• pour une location de longue durée, imposée à 15 % sur 90 % du loyer avec le forfait, sans contribution sociale ^[6].

Limites et coûts d'une Kft : comptabilité et déclarations obligatoires chaque année, taxe professionnelle locale ^[9], taxe sur les constructions au tarif plein sur les logements détenus ^[12], règle de l'impôt minimum ^[3], fiscalité des dividendes lors de la sortie des fonds ^[4][5], et obligation de traiter à prix de marché avec les associés ^[14]. Pour un non-résident s'ajoutent un siège en Hongrie et l'articulation avec la fiscalité de son pays de résidence ^[10].

Questions fréquentes