Fiscalité immobilière hongroise pour les non-résidents

Revenus locatifs de longue durée

Un non-résident qui loue un appartement situé en Hongrie est imposable en Hongrie sur ce revenu de source hongroise. Il lui faut un numéro fiscal hongrois (adóazonosító jel) avant la première échéance.

Les règles applicables à un particulier en 2026 :

• Taux : 15 % d'impôt sur le revenu des personnes physiques (személyi jövedelemadó, szja) ^[6][7].
• Pas de contribution sociale : la szociális hozzájárulási adó (contribution sociale) ne s'applique pas aux loyers d'habitation de longue durée ^[6].
• Abattement forfaitaire de 10 % (költséghányad) : 90 % du loyer est imposé, sans justificatifs de dépenses ^[6][7].
• Frais réels (tételes költségelszámolás) : déduction des dépenses facturées, par exemple travaux, réparations, charges payées par le bailleur, équipements de moins de 200 000 HUF et amortissement du bâtiment ^[6].

Le choix entre forfait et frais réels se fait selon le niveau des dépenses : le forfait convient quand les frais réels restent inférieurs à 10 % des loyers.

Calendrier : des acomptes trimestriels sont dus au plus tard le 12 du mois suivant chaque trimestre, et le revenu annuel figure dans la déclaration de revenus de mai ^[6]. La location d'habitation par un particulier est exonérée de TVA ^[6].

Location courte durée et taxe de séjour

La location touristique n'est pas une location au sens fiscal mais un service d'hébergement (szálláshely-szolgáltatás). Elle suppose une déclaration auprès du notaire municipal (jegyző), un enregistrement dans le système NTAK et un numéro fiscal ^[6].

Impôt sur le revenu :

• Impôt forfaitaire par chambre (tételes átalányadó) : depuis le 1er janvier 2025, 150 000 HUF par chambre et par an à Budapest, 38 400 HUF dans les autres communes ^[8]. Il est réservé aux particuliers qui exploitent au plus trois biens dont ils sont propriétaires ou usufruitiers ^[8].
• Les autres exploitants sont imposés sur la base du forfait de 10 % ou des frais réels ^[6].
• TVA : l'hébergement est soumis à la TVA, mais une franchise (alanyi adómentesség) peut être choisie jusqu'à 20 millions HUF de chiffre d'affaires en 2026 ^[6].

Restrictions à Budapest :

• Aucun nouvel hébergement privé ne peut être enregistré à Budapest du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2026 ; les hébergements déjà enregistrés peuvent continuer ^[12].
• Le VIe arrondissement (Terézváros) interdit la location courte durée depuis le 1er janvier 2026 ^[6].
• Les arrondissements peuvent fixer leurs propres règles à partir de 2027 ; le Ier arrondissement a consulté ses habitants du 31 août au 30 septembre 2026 ^[12].

Taxe de séjour (idegenforgalmi adó) : chaque arrondissement en fixe le montant, dans la limite légale de 4 % du prix de la nuitée ou d'un montant par nuit et par personne, indexé sur l'inflation ^[9]. Exemples : le XIIe arrondissement applique 4 % du prix de l'hébergement ^[11] ; le IIe applique 800 HUF par personne et par nuit depuis le 1er janvier 2026, les moins de 18 ans étant exonérés ^[10]. L'exploitant collecte la taxe et la reverse au plus tard le 15 du mois suivant ^[10].

Plus-value à la revente

Le vendeur particulier paie 15 % d'impôt sur le revenu sur le gain de cession ^[1][2]. Le gain se calcule ainsi : prix de vente moins les coûts justifiés, puis application de la réduction liée à la durée de détention ^[1].

Coûts déductibles (sur factures ou contrats) ^[1] :

• le prix d'acquisition ;
• les frais d'acquisition, par exemple les droits de mutation et les honoraires d'avocat ;
• les travaux qui augmentent la valeur du bien ;
• les frais de vente, par exemple annonces et honoraires.

Durée de détention : elle se compte en années civiles. L'année d'acquisition est en principe celle du dépôt du contrat au registre foncier ^[2]. Le gain imposable est de 100 % l'année d'acquisition et l'année suivante, puis 90 %, 60 % et 30 % ; à partir de la 5e année, la vente est exonérée ^[2]. Le tableau ci-dessous résume ce barème.

Déclaration : le revenu figure dans la déclaration de l'année de dépôt du contrat de vente au registre foncier, à remettre et payer au plus tard le 20 mai de l'année suivante ^[2]. Aucune déclaration n'est nécessaire si la vente est exonérée ou ne dégage pas de gain ^[2].

Ces règles s'appliquent aussi aux non-résidents : la convention France–Hongrie laisse à la Hongrie le droit d'imposer les gains sur un bien situé en Hongrie ^[13].

Droits de mutation payés par l'acheteur (vagyonszerzési illeték)

L'acheteur paie le vagyonszerzési illeték (droit de mutation) sur la valeur de marché du bien, qui correspond en général au prix du contrat ^[1][3].

Taux et plafond : 4 % jusqu'à 1 milliard HUF, 2 % sur la part au-delà, avec un plafond de 200 millions HUF par bien ^[3]. Pour un appartement de 60 millions HUF, le droit est donc de 2,4 millions HUF.

Procédure : le formulaire B400 est déposé avec le contrat au registre foncier ^[1][3]. L'administration fiscale (NAV) émet ensuite un avis de paiement ; le droit est payable dans les 30 jours suivant sa réception ^[1].

Réductions et exonérations principales :

• Acheteur de moins de 35 ans, premier logement : réduction de 50 % si la valeur totale ne dépasse pas 15 millions HUF ^[3].
• Logement neuf : exonération jusqu'à 15 millions HUF lorsque la valeur ne dépasse pas 30 millions HUF ; la tranche de 15 à 30 millions est taxée à 4 % ^[3].
• Remplacement de la résidence : si l'acheteur a vendu un logement, seule la différence de valeur est taxée. Depuis le 1er janvier 2026, la vente peut avoir eu lieu jusqu'à 5 ans avant l'achat (3 ans auparavant), ou jusqu'à 1 an après ^[4]. La réduction doit être demandée sur le formulaire B400 ^[4].
• Famille : les transferts entre parents en ligne directe et entre époux sont exonérés ^[3].

Marchands de biens : une société dont au moins 50 % du chiffre d'affaires de l'année précédente provient de ventes immobilières peut payer 3 % si elle s'engage à revendre dans les 2 ans à une partie non liée, ou 2 % si elle s'engage en plus à ce que la revente soit effectivement exécutée ^[5]. Si l'engagement n'est pas tenu, un droit supplémentaire égal à deux fois l'écart avec le taux de 4 % est dû ^[5].

Taxes locales : taxe sur les constructions et taxe communale

Il n'existe pas de taxe foncière nationale en Hongrie. À Budapest, chaque arrondissement décide par arrêté s'il lève une taxe sur les constructions (építményadó) ou une taxe communale des particuliers (magánszemélyek kommunális adója), et à quel niveau. La loi sur les impôts locaux fixe les plafonds : 1 100 HUF par m² et par an pour la taxe sur les constructions, 17 000 HUF par bien et par an pour la taxe communale, ces montants étant indexés sur l'inflation depuis 2003 ^[9].

Exemple du IIe arrondissement en 2026 ^[10] :

• Taxe sur les constructions : 2 900 HUF par m² et par an (2 300 HUF en 2025).
• Les logements des particuliers non utilisés à des fins professionnelles sont exonérés de cette taxe et relèvent de la taxe communale.
• Taxe communale selon la surface : 9 000 HUF jusqu'à 80 m², 16 000 HUF de 80 à 100 m², 25 000 HUF de 100 à 150 m², 35 000 HUF au-delà.

Un logement détenu par une société ou utilisé pour une activité peut donc être soumis à la taxe sur les constructions au tarif plein. Les montants varient fortement d'un arrondissement à l'autre ; avant l'achat, il faut consulter l'arrêté fiscal de l'arrondissement concerné.

Calendrier : les impôts locaux sont généralement payés en deux échéances, le 15 mars et le 15 septembre ^[15].

Conventions fiscales France–Hongrie et Allemagne–Hongrie

France–Hongrie. La convention signée à Paris le 28 avril 1980, modifiée par la convention multilatérale (IML) pour les périodes à partir du 1er janvier 2022, répartit le droit d'imposer ainsi ^[13] :

• Loyers (article 6) et plus-values immobilières (article 13) : imposables en Hongrie, où se trouve le bien. Le protocole étend cette règle aux parts de sociétés à prépondérance immobilière.
• Élimination de la double imposition côté France (article 24) : ces revenus sont exonérés d'impôt français, mais la France les prend en compte pour calculer le taux applicable aux autres revenus (règle du taux effectif). Le résident français déclare donc ses loyers et plus-values hongrois sans payer l'impôt français dessus.
• Dividendes (article 10) : la retenue hongroise est limitée à 15 % (5 % pour une société détenant au moins 25 % du capital) ; la France impose le montant brut et accorde un crédit d'impôt plafonné à l'impôt français correspondant.

L'application des prélèvements sociaux français à ces revenus est une question distincte, à vérifier avec un conseiller.

Allemagne–Hongrie. La convention signée le 28 février 2011 (loi hongroise LXXXIV de 2011) s'applique depuis 2012 ^[14]. Elle permet à l'État de situation du bien d'imposer aussi les gains sur les parts de sociétés dont plus de 50 % de l'actif est immobilier ; la retenue sur dividendes est de 5 % pour une participation d'au moins 10 % et de 15 % dans les autres cas ^[14]. La méthode allemande d'élimination de la double imposition pour les loyers hongrois est à confirmer avec un conseiller.

Questions fréquentes