Location courte durée à Budapest : les règles en vigueur en 2026

Ce qu'est juridiquement une location courte durée, et les deux enregistrements

En droit hongrois, louer un appartement à des touristes pour de courts séjours n'est pas un bail mais une prestation d'hébergement, la szálláshely-szolgáltatás (service d'hébergement). Un appartement exploité ainsi est en général déclaré comme magánszálláshely (hébergement privé), statut ouvert aux particuliers et aux entrepreneurs individuels et limité à 8 chambres et 16 lits ^[14]. Les conditions détaillées figurent dans le décret gouvernemental 239/2009 (X. 20.) ^[1].

Avant d'accueillir le premier client, l'exploitant doit en principe ^[14][1] :

1. Obtenir un numéro fiscal auprès de la NAV (Nemzeti Adó- és Vámhivatal, administration fiscale).
2. S'inscrire au NTAK (Nemzeti Turisztikai Adatszolgáltató Központ, centre national de données touristiques) et utiliser un logiciel compatible.
3. Faire classer l'hébergement par l'organisme de classement.
4. Déposer la déclaration auprès du jegyző (le notaire administratif, chef des services de l'arrondissement), qui procède à l'enregistrement. Dans le Ve arrondissement par exemple, le dossier comprend la décision relative à l'aspect urbain (településképi eljárás), le certificat de classement, la preuve de l'inscription au NTAK et du logiciel, les plans, et l'accord des copropriétaires indivis le cas échéant ; la procédure est gratuite et l'enregistrement intervient sous 15 jours ^[1].

Une fois l'activité ouverte, l'exploitant transmet chaque jour les données des clients au NTAK, enregistre leurs pièces d'identité dans le système VIZA, affiche son numéro d'enregistrement dans chaque annonce et renouvelle le classement tous les 3 ans ^[14]. Il est interdit d'accueillir des clients sans l'enregistrement du jegyző ^[14].

Le moratoire de Budapest : la situation au 26 octobre 2026

En vertu de l'article 11/H de la loi CLXIV de 2005 sur le commerce, aucune nouvelle magánszálláshely ni egyéb szálláshely (autre hébergement) ne peut être enregistrée sur le territoire de Budapest jusqu'au 31 décembre 2026 ^[1]. Le moratoire s'applique depuis le 1er janvier 2025 ; seules les demandes de classement déposées avant le 31 décembre 2024 y échappaient, et le changement d'exploitant des hébergements enregistrés à cette date est lui aussi restreint ^[1]. Les hébergements déjà enregistrés peuvent continuer à fonctionner.

Au 26 octobre 2026, le moratoire doit toujours prendre fin le 31 décembre 2026. En septembre et octobre 2026, quatre associations d'hébergeurs ont demandé au gouvernement de le prolonger jusqu'au 31 décembre 2027 et de supprimer le pouvoir des arrondissements de limiter le nombre de jours de location ; au 14 octobre 2026, aucune prolongation n'avait été adoptée ^[6]. Plusieurs arrondissements ont préparé leurs propres règles pour le 1er janvier 2027, date à laquelle le moratoire expire (voir le tableau) ^[7][8].

Depuis 2020, la loi permet aux arrondissements de fixer par règlement local le nombre de jours par an, de 0 à 365, pendant lesquels un logement peut servir à l'hébergement de courte durée ^[9]. Toute personne qui envisage une nouvelle location courte durée à Budapest a intérêt à vérifier la situation en décembre 2026, puis de nouveau en janvier 2027.

VIe arrondissement (Terézváros) : interdiction totale depuis le 1er janvier 2026

Terézváros a organisé un vote consultatif local du 2 au 15 septembre 2024. La participation a été de 20,52 % (6 083 habitants) et 54 % des votants se sont prononcés pour l'interdiction (3 265 oui, 2 818 non) ^[3]. Le vote n'était pas contraignant, mais le conseil a ensuite fixé à zéro le nombre de jours de location courte durée, avec effet au 1er janvier 2026 ^[3]. Saisie, la Kúria (Cour suprême) a jugé le règlement légal le 11 novembre 2025 ^[4].

L'interdiction vise les magánszálláshely et egyéb szálláshely, y compris ceux enregistrés avant 2026 ; les hôtels, pensions et hébergements collectifs peuvent continuer à fonctionner ^[5][7]. L'arrondissement, la police et la NAV mènent des contrôles conjoints : à mai 2026, plus de 600 contrôles sur place et 57 procédures avaient eu lieu, avec des amendes de 200 000 à 2 millions de HUF ^[5]. En octobre 2026, des recours constitutionnels et des actions en justice contre l'interdiction étaient encore pendants ^[6].

Dans le VIe arrondissement, les alternatives les plus citées sont la location longue durée et la location de moyenne durée (30 à 90 jours) ^[14] ; la qualification juridique d'une location de moyenne durée est à vérifier avec un juriste.

Les autres arrondissements et l'accord de l'immeuble

Les règles diffèrent d'un arrondissement à l'autre et changent au 1er janvier 2027 ; le tableau ci-dessous résume ce qui était en vigueur ou adopté au 26 octobre 2026. Là où aucune interdiction n'est connue, l'appartement doit tout de même respecter le règlement de construction de l'arrondissement, les règles d'aspect urbain et celles de la copropriété ^[7].

L'immeuble compte autant que l'arrondissement. Le SZMSZ (szervezeti-működési szabályzat, règlement d'organisation et de fonctionnement de la copropriété) peut restreindre ou interdire l'usage de courte durée des appartements, ce que la jurisprudence de la Kúria admet ^[14]. Selon la loi sur les copropriétés, si le SZMSZ le prévoit, la location courte durée peut être soumise à l'accord préalable de l'assemblée générale ; une telle règle n'est pas rétroactive, et le SZMSZ peut fixer des charges communes plus élevées pour ces logements ^[9]. Dans le VIIe arrondissement, un accord valide de la copropriété sera nécessaire à partir du 1er janvier 2027, et les hébergements déjà enregistrés qui n'en disposent pas doivent le fournir avant le 31 décembre 2026 ^[7].

Avant d'acheter pour louer en courte durée : lire l'alapító okirat (acte constitutif de la copropriété) et le SZMSZ, demander au közös képviselő (syndic) les décisions récentes de l'assemblée générale, et vérifier les règles de l'arrondissement.

Taxe de séjour et contribution au développement touristique

L'idegenforgalmi adó (IFA, taxe de séjour) est un impôt local fixé par chaque arrondissement. Les clients qui n'ont pas leur résidence permanente dans l'arrondissement la paient pour chaque nuit commencée ; l'hébergeur la collecte, dépose une déclaration mensuelle et la reverse au plus tard le 15 du mois suivant ^[15][16]. Dans les Ve et VIIIe arrondissements, le taux est de 4 % du prix de l'hébergement (Ve : du prix brut) ^[15][16]. Pour les autres arrondissements, vérifier le taux auprès du service fiscal de l'arrondissement avant de fixer les prix. Chaque client doit recevoir une facture ou un reçu, y compris pour les réservations via une plateforme, et la taxe de séjour doit y figurer sur une ligne séparée ^[14].

S'y ajoute la turizmusfejlesztési hozzájárulás (TFH, contribution au développement touristique) de 4 % du prix hors TVA, due même par les hébergeurs exonérés de TVA ; pour 2026, elle se déclare à la NAV sur le formulaire 26TFEJLH ^[12].

Les options d'imposition pour un particulier

En 2026, un particulier qui exploite un hébergement dispose de trois options principales :

• Tételes átalányadó (impôt forfaitaire par chambre) : 150 000 HUF par chambre et par an dans les communes ayant enregistré plus de 2 millions de nuitées deux ans plus tôt, 38 400 HUF ailleurs ; en 2026, seule Budapest figure sur la liste du taux élevé ^[11]. Ce régime est ouvert au particulier qui n'est pas entrepreneur individuel, possède ou détient en usufruit au plus trois biens de ce type et n'héberge pas un même client plus de 90 jours par an ; il se paie chaque trimestre au plus tard le 12 du mois suivant, et au moins une chambre est due même pour une année incomplète ^[12]. Aucune cotisation sociale ne s'y ajoute ^[13].
• Frais réels : impôt sur le revenu de 15 % sur les recettes diminuées des dépenses justifiées et de l'amortissement, plus 13 % de szocho (contribution sociale) ^[13].
• Forfait de 10 % de frais : 90 % des recettes sont imposés à 15 %, plus la szocho ^[13].

Un entrepreneur individuel (egyéni vállalkozó) dispose d'autres régimes, dont les paramètres sont à vérifier avec un expert-comptable.

TVA : l'hébergement est soumis à une TVA de 5 %, mais l'hébergeur peut opter pour la franchise (alanyi adómentesség) si son chiffre d'affaires annuel reste inférieur à 20 millions de HUF en 2026 ; il ne peut alors pas récupérer la TVA sur ses achats et travaux ^[12][13]. Pour publier sur Airbnb ou Booking, il faut un numéro de TVA intracommunautaire, et la TVA sur la commission de la plateforme peut devoir être déclarée chaque mois même en franchise ^[13]. La déclaration annuelle d'impôt sur le revenu 2025 était due le 20 mai 2026 ^[13].

Ce qui détermine la rentabilité réelle

Le prix par nuit affiché surestime ce que garde le propriétaire. Les principaux postes à déduire sont :

• Frais de plateforme : sur Airbnb, le modèle à frais partagés prélève environ 3 % côté hôte ; le frais unique côté hôte, vers lequel Airbnb fait migrer tous les hôtes de logements et qui s'applique aux hôtes utilisant un logiciel de gestion, est en général de 15,5 % (14 % à 16 %) ^[17].
• Taxes et prélèvements : taxe de séjour (4 % dans les arrondissements cités), TFH (4 % du prix hors TVA), impôt sur le revenu (forfait par chambre, ou 15 % plus szocho) et, sans franchise, TVA de 5 % ^{[11][12][13][15]}.
• Frais d'exploitation : ménage et blanchisserie après chaque séjour, consommables, énergie, internet, charges de copropriété, assurance, logiciel NTAK et renouvellement du classement tous les 3 ans ^[14].
• Gestion : un propriétaire qui vit à l'étranger a en général besoin d'un gestionnaire local pour les arrivées, le ménage et la relation client ; les honoraires, souvent exprimés en pourcentage des recettes, varient : comparer des devis écrits.
• Vacance et risque réglementaire : nuits non louées, fin possible du moratoire au 31 décembre 2026 et règles d'arrondissement qui peuvent s'appliquer aux hébergements existants, comme dans le VIe ^[5][6].

Il est utile de comparer le résultat net avec une location longue durée du même appartement, qui ne demande aucun enregistrement touristique.

Questions fréquentes