Gérer un bien à Budapest depuis l'étranger

Louer via une agence ou un gestionnaire

Un propriétaire qui vit à l'étranger peut déléguer la location longue durée de deux façons. Une agence de location trouve le locataire : elle publie l'annonce, organise les visites, sélectionne les candidats, prépare le bail et la remise des clés, puis se retire. Un gestionnaire (ingatlankezelő) fait la même chose et gère ensuite la location mois après mois.

Les tarifs publiés à Budapest en 2025 et 2026 montrent :

• recherche de locataire : souvent un mois de loyer, facturé à la signature du bail ^[1][2][3] ;
• gestion courante : en général 8 % à 15 % du loyer mensuel, parfois un forfait de 20 000 à 40 000 HUF par mois ; vérifier si les prix s'entendent TVA comprise ^[1][2][3][4] ;
• les travaux d'entretien sont souvent facturés en plus ^[4].

Certains gestionnaires ne facturent la gestion que pour les mois où l'appartement est loué ^[1]. Le choix dépend surtout de la disponibilité du propriétaire : sans personne sur place, une agence seule laisse sans réponse les pannes, les relevés de compteurs et la relation avec la copropriété.

Ce que fait un gestionnaire, et ce qu'il faut écrire dans le mandat

Les tâches habituelles d'un gestionnaire à Budapest sont ^[1][2] :

• estimation du loyer, photos, annonces, visites ;
• vérification de la situation financière et professionnelle des candidats ;
• rédaction du bail, de l'état des lieux et de l'inventaire, organisation de l'acte notarié ;
• encaissement du loyer, relevé mensuel au propriétaire ;
• contact avec le locataire, organisation des petites réparations et des urgences, visites de contrôle.

Le mandat doit être écrit. Il précise ce que le gestionnaire peut signer au nom du propriétaire (bail, contrats d'énergie, vote en assemblée de copropriété), le montant de travaux qu'il peut engager sans accord préalable, la fréquence des comptes rendus, la façon dont le dépôt de garantie est conservé, et le préavis de résiliation du mandat. Une procuration distincte, légalisée si nécessaire, facilite les démarches auprès des fournisseurs et de la copropriété.

La copropriété : közös képviselő, charges communes et règlements

La plupart des appartements de Budapest font partie d'une társasház (copropriété), régie par la loi CXXXIII de 2003 ^[5].

• L'alapító okirat (acte constitutif) décrit les lots privatifs, la quote-part de chaque propriétaire dans les parties communes et la liste de ces parties communes ; il est inscrit au registre foncier ^[5].
• Le SZMSZ (szervezeti-működési szabályzat, règlement d'organisation et de fonctionnement) fixe les organes, la répartition des charges, le fonds de rénovation et les tâches du gestionnaire ; il est adopté à la majorité simple des quotes-parts ^[5].
• Le közös képviselő (représentant commun, l'équivalent du syndic), ou dans les grands immeubles un intézőbizottság (conseil de gestion), exécute les décisions, entretient l'immeuble, encaisse les charges et poursuit les impayés ^[5]. Exercé à titre professionnel, ce rôle exige une qualification et une inscription ^[5].
• La közös költség (charges communes) est répartie selon les quotes-parts, sauf disposition contraire du SZMSZ, qui règle aussi les consommations non individualisées ^[5].
• L'assemblée générale se réunit au moins une fois par an et approuve les comptes et le budget au plus tard le 31 mai ^[5].

Les charges restent dues par le propriétaire, même si le bail les met à la charge du locataire. Si les arriérés atteignent au moins trois mois de charges, l'assemblée peut décider d'inscrire une hypothèque sur le lot ^[5]. En pratique : communiquer au közös képviselő une adresse e-mail, mettre en place un prélèvement, demander le SZMSZ et le règlement intérieur pour les remettre au locataire, et donner une procuration écrite pour les assemblées.

Énergie, eau et assurance habitation

L'électricité et le gaz des ménages sont fournis par les sociétés du groupe public MVM ; l'eau, l'assainissement, les déchets et, le cas échéant, le chauffage urbain sont facturés par les opérateurs de Budapest ou intégrés aux charges communes. L'énergie des ménages est vendue à un prix réglementé jusqu'à un niveau de consommation moyen, et plus cher au-delà : vérifier les seuils en vigueur auprès du fournisseur. Avant de louer :

• noter tous les index de compteurs (eau, gaz, électricité) dans l'état des lieux ^[12] ;
• décider si les contrats restent au nom du propriétaire, le locataire remboursant les factures, ou s'ils sont transférés au locataire ; dans le premier cas, le propriétaire reste redevable des factures impayées ;
• savoir que, fiscalement, les consommations refacturées au locataire sur la base de compteurs ne sont pas un revenu, alors que les forfaits et les charges communes payés par le locataire en sont un ^[9][12].

La lakásbiztosítás (assurance habitation) combine en général une garantie pour le logement, une pour le mobilier et une responsabilité civile, par exemple pour un dégât des eaux chez le voisin du dessous. Pour un logement loué, vérifier que le contrat autorise la location, que la garantie mobilier ne couvre que les biens du propriétaire, que la responsabilité civile inclut les dommages aux voisins, et comment le contrat s'articule avec l'assurance de l'immeuble, que le közös képviselő peut décrire. Le locataire peut assurer ses propres biens séparément.

Le bail, le dépôt de garantie et l'enregistrement du locataire

Les règles de base pour un appartement privé loué à long terme sont :

1. Forme écrite. Le bail d'un logement n'est valable que s'il est écrit ^[6]. Il précise les parties, le bien, le loyer et sa date d'échéance, la répartition des charges, le dépôt, la durée et la résiliation, ainsi que la date et les modalités de remise des clés ^[12].
2. Loyer. Il est fixé librement par le contrat et payé au montant et à la date convenus ^[6].
3. Préavis. Un bail à durée indéterminée peut être résilié par chaque partie avant le 15 du mois, pour le dernier jour du mois suivant, sauf clause contraire ; un bail à durée déterminée ne se résilie pas par préavis ordinaire, sauf si le contrat le prévoit ^[7].
4. Impayés. Le bailleur adresse d'abord une mise en demeure écrite fixant un délai ; si le locataire ne paie pas, il peut résilier ^[7][12]. Changer les serrures, couper l'énergie ou expulser soi-même est illégal ^[12].
5. Dépôt de garantie. Il représente en général deux à trois mois de loyer ^[12][13]. En vertu de l'article 6:343 du Code civil (Ptk.), le locataire peut demander au juge de réduire une garantie excessive ; la doctrine considère comme excessif un dépôt supérieur à trois mois de loyer ^[8]. Tant qu'il est remboursable, le dépôt n'est pas un revenu imposable ^[12].
6. Acte notarié. Un közjegyzői okirat (acte notarié) dans lequel le locataire s'engage à quitter les lieux en fin de bail permet une exécution directe, sans long procès ^[12].
7. Enregistrement du locataire. Si le locataire veut déclarer son adresse, le propriétaire signe une befogadó nyilatkozat (déclaration d'hébergement) ^[13].

Déclarer les revenus locatifs

Pour un particulier, le revenu d'une location longue durée de logement est soumis à l'impôt hongrois sur le revenu (szja) de 15 % ^[9]. Deux méthodes, au choix ^[9][11] :

• forfait de 10 % : 90 % des recettes sont imposables, sans justificatifs, mais aucun autre frais n'est déductible ;
• frais réels : déduction des dépenses justifiées, comme l'entretien et la rénovation, les charges de copropriété payées par le propriétaire et l'amortissement du bâtiment.

Selon les fiscalistes, la contribution sociale (szocho) n'est pas due sur ce revenu ^[10]. Les recettes comprennent le loyer et les sommes que le locataire rembourse, comme les charges communes, la cotisation au fonds de rénovation ou l'assurance de l'immeuble ^[9].

Calendrier :

• acompte trimestriel au plus tard le 12 du mois qui suit le trimestre ; si le locataire est une entreprise, c'est elle qui retient et verse l'acompte ^[9] ;
• déclaration annuelle de revenus : pour les revenus 2025, échéance le 20 mai 2026 ^[14].

La location de logement est exonérée de TVA : aucune facture n'est nécessaire, une pièce comptable suffit, et un particulier n'a en général besoin que de son adóazonosító jel (numéro d'identification fiscale) ^[9]. Un propriétaire non résident doit vérifier avec un conseiller comment la convention fiscale entre la Hongrie et son pays de résidence s'applique. La location courte durée relève d'autres règles : voir la ressource consacrée à ce sujet.

Questions fréquentes